来问个租金收入缴税的问题
一家子要回国生活几年，德国买的wg打算租出去，冷租估计500出头，不知道按照德国的税法怎么缴税？Nebenkosten应该是不用缴税的吧？这期间除了房租，在德国已经没有其他任何收入了。
先谢谢各位！{:5_383:} jeditech 发表于 2013-7-4 17:15
如果人不在德国，德国境内的收入只是房租，还要扣除利息和其他费用，500欧的房租，即使加上了Grundfreibe ...
找了个税费计算网站按2013税率算了一下，因为房子已经还完贷款了，最后要交接近18%的税，哎，再除去房产税，ruecklage和各种保险，最后的净收益也就聊胜于无吧 {:5_350:}
这样算来，如果不是热门，升值潜力很高的地段的房子，普通地段的房子也只能自主了，投资回报基本没有啊。{:5_371:} 如果回国了，并且从德国abmelden，那么你在德国就是beschränkt steuerpflichtig，也就是说，在德国境内产生的收入要在德国上税。具体算法是从年冷租扣除Werbungskosten (包括贷款利息，管理费用，维修费用等)后，假设你是唯一的房产持有人，那么将剩余的纯房租收入加上当年的Grundfreibetrag(今年是8130欧)，然后参照Einkommensteuertabelle (注意是Grundtabelle，不是Splittingtabelle)交税和Solizuschlag。如果房产持有人是两个人，那么把纯房租收入一分为二，各自加上Grundfreibetrag，分开交税和Solizuschlag。 jeditech 发表于 2013-7-4 16:44
如果回国了，并且从德国abmelden，那么你在德国就是beschränkt steuerpflichtig，也就是说，在德国境 ...
好详细啊，感谢！
这里的剩余纯房租和Grundfreibetrag之间是加的关系吗？不是减的关系？ 212 发表于 2013-7-4 16:53
好详细啊，感谢！
这里的剩余纯房租和Grundfreibetrag之间是加的关系吗？不是减的关系？
对, 是在房租收入上加上Grundfreibetrag。详情可见Einkommensteuergesetz第50条第一款：§ 32a Absatz 1 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass das zu versteuernde Einkommen um den Grundfreibetrag des § 32a Absatz 1 Satz 2 Nummer 1 erhöht wird。 jeditech 发表于 2013-7-4 16:44
如果回国了，并且从德国abmelden，那么你在德国就是beschränkt steuerpflichtig，也就是说，在德国境 ...
啊，我一直以为是按投资盈利收税，也就是25%，要是按Einkommensteuertabellen纳税，那岂不是42%，一半租金就交税了？ polo 发表于 2013-7-4 17:09
啊，我一直以为是按投资盈利收税，也就是25%，要是按Einkommensteuertabellen纳税，那岂不是42%，一半租 ...
如果人不在德国，德国境内的收入只是房租，还要扣除利息和其他费用，500欧的房租，即使加上了Grundfreibetrag，税率也到不了42%，也就是10%左右吧。 jeditech 发表于 2013-7-4 17:15
如果人不在德国，德国境内的收入只是房租，还要扣除利息和其他费用，500欧的房租，即使加上了Grundfreibe ...
我是说我家的情况，就是还在德国工作，本身达到spitzensteuer的情况。。。
幸好贷款利息现在还换的比较多，日后还清了税很重啊，投资买房看起来也挺不值得。。。 polo 发表于 2013-7-4 17:20
我是说我家的情况，就是还在德国工作，本身达到spitzensteuer的情况。。。
幸好贷款利息现在还换的比较 ...
首先祝贺你高收入{:5_370:}
如果已经到了Spitzensteuersatz，那么还贷的钱不如拿去做别的投资，用利息退税。免去的税金加上投资的回报，很可能超过了利息。 jeditech 发表于 2013-7-4 17:24
首先祝贺你高收入
如果已经到了Spitzensteuersatz，那么还贷的钱不如拿去做别的投资，用利息 ...
确实是你说的这样，今年干脆不做sondertilgung了。收点租金不容易啊，还要交那么重的税。失算失算。 polo 发表于 2013-7-4 17:33
确实是你说的这样，今年干脆不做sondertilgung了。收点租金不容易啊，还要交那么重的税。失算失算。
有钱人也有有钱人的烦恼啊{:5_319:} jeditech 发表于 2013-7-4 16:24
首先祝贺你高收入
如果已经到了Spitzensteuersatz，那么还贷的钱不如拿去做别的投资，用利息 ...
想问一下,收入多少才达到交最高的税率? jeditech 发表于 2013-7-4 17:37
有钱人也有有钱人的烦恼啊
没有钱啊，全贷款的。想着抗通胀来着{:5_388:}
年收入5w多就要交spitzensteuer了。普通人来着 jeditech 发表于 2013-7-4 17:00
对, 是在房租收入上加上Grundfreibetrag。详情可见Einkommensteuergesetz第50条第一款：§ 32a Absatz 1...
看了看不是太懂。但琢磨着为啥要加上这个基数呢， 为着一个莫须有的数字交税？ 看着不大可能啊。。。 诺 发表于 2013-7-4 17:38
想问一下,收入多少才达到交最高的税率?
25w，叫reichensteuer。 polo 发表于 2013-7-4 17:10
25w，叫reichensteuer。
谢谢!{:5_336:} shiroki 发表于 2013-7-4 18:09
看了看不是太懂。但琢磨着为啥要加上这个基数呢， 为着一个莫须有的数字交税？ 看着不大可能啊。。。
不加上这个基数的话，大部分在国外工作的人，德国国内的房子出租收入就成了免税收入了，政府当然不能让别人占了这个便宜。 诺 发表于 2013-7-4 17:38
想问一下,收入多少才达到交最高的税率?
个人年收入5.3万以上的部分Spitzensteuersatz 42%, 有个Reichensteuersatz好像是几十万欧以上的年收入部分才交的, 记得是49%.
Spitzensteuersatz很容易达到啊, 并不算富人, 工程师的收入而已. 所以另外有房租收入且没有利息可以抵税的话, 收的房租确实差不多一半用于上税了. 所以我一直重复, 出租房最好全贷, 然后以极慢的速度还贷. jeditech 发表于 2013-7-4 23:05
不加上这个基数的话，大部分在国外工作的人，德国国内的房子出租收入就成了免税收入了，政府当然不能让别 ...
我琢磨是不是就是把基本的免税额抵消掉了，也就是房租收入全额征税呗。 是这个意思不？ shiroki 发表于 2013-7-5 05:46
我琢磨是不是就是把基本的免税额抵消掉了，也就是房租收入全额征税呗。 是这个意思不？
是的。 212 发表于 2013-7-5 13:56
找了个税费计算网站按2013税率算了一下，因为房子已经还完贷款了，最后要交接近18%的税，哎，再除去房产 ...
房产税和保险，都可以算Nebenkosten，由租户承担。Rücklage 当然不能转嫁，但是一般不会很多。 具体算法是从年冷租扣除Werbungskosten (包括贷款利息，管理费用，维修费用等)后，假设你是唯一的房产持有人，那么将剩余的纯房租收入加上当年的Grundfreibetrag(今年是8130欧)，然后参照Einkommensteuertabelle (注意是Grundtabelle，不是Splittingtabelle)交税和Solizuschlag。如果房产持有人是两个人，那么把纯房租收入一分为二，各自加上Grundfreibetrag，分开交税和Solizuschlag
大师，俺也想买房，低收入家庭，现在在计划，终于发现牛人了，麻烦你给俺指点一下迷津吧。低收入家庭买什么样房及如何贷款合适。万分叩谢{:5_336:} lion3339 发表于 2013-7-5 14:44
大师，俺也想买房，低收入家庭，现在在计划，终于发现牛人了，麻烦你给俺指点一下迷津吧。低收入家庭买什 ...
买房当然首先看自己的需要和经济能力，千万不要因为目前利率低而盲目地买。
如果收入不高，一般是买二手的Wohnung。地段，大小，房型等因素，看家庭需要和自己的喜好，主观性很强，外人很难给你什么建议。看房子的时候仔细审查房子的维修保养状况，免得以后投入太多。
目前利率比较低，在经济承受能力之内，贷款可以适当多贷一些，手里多留些钱做装修和以后的修缮。尽量让贷款银行充分考虑kfw的贷款，因为比商业银行的利率稍低一些。Zinsbindung可以选择15年甚至更长，降低以后尾贷利率的风险。
祝你早日找到称心的房子。 本帖最后由 诺 于 2013-7-5 18:02 编辑
viviever 发表于 2013-7-4 22:49
个人年收入5.3万以上的部分Spitzensteuersatz 42%, 有个Reichensteuersatz好像是几十万欧以上的年收入部 ...
上星期和银行的人谈了一下,他有问到我们会不会提早还断房贷(有房出租),我们说退休前都不还断,他说这是最聪明的选择.以前帮我们退税的税务师也建议退休前不要还断房贷. 诺 发表于 2013-7-5 17:02
上星期和银行的人谈了一下,他有问到我们会不会提早还断房贷(有房出租),我们说退休前都不还断,他说这是最 ...
可是什么道理呢？ 我爱热钱 发表于 2013-7-5 17:07
可是什么道理呢？
前面有人解释过了,就是税收方面的事情.
而建议退休后再还断,那是因为退休后的收入比工作时少很多,就算还断了也没那么的吐血. jeditech 发表于 2013-7-4 17:24
首先祝贺你高收入
如果已经到了Spitzensteuersatz，那么还贷的钱不如拿去做别的投资，用利息 ...
也来问大师，出租房的所有维修材料加人工费是不是都可以算入支出来退税？这部分不受租金收入限制，可以比租金收入更多，使得租金不用上税，并且拉低其他必须缴税收入，达到减税目的，对吧？小九九是，每年都修修房，花点钱，好减税，这主意可行吗？{:5_336:} iohsu 发表于 2013-7-6 11:49
也来问大师，出租房的所有维修材料加人工费是不是都可以算入支出来退税？这部分不受租金收入限制，可以比 ...
可以退税，但是这也是你实打实花出去的钱啊. 目前利率比较低，在经济承受能力之内，贷款可以适当多贷一些，手里多留些钱做装修和以后的修缮。尽量让贷款银行充分考虑kfw的贷款，因为比商业银行的利率稍低一些。Zinsbindung可以选择15年甚至更长，降低以后尾贷利率的风险。
祝你早日找到称心的房子。
大师，俺非常敬佩的说，您知识多，人品也好，敬佩， 学习。 jeditech 发表于 2013-7-5 14:04
房产税和保险，都可以算Nebenkosten，由租户承担。Rücklage 当然不能转嫁，但是一般不会很多。
这个什么能转嫁，什么不能，哪里能查到有条款规定么？