saleonline 发表于 2013-7-10 16:43
小白问问，啥叫租售比，怎么看的？
这个。。。爬爬楼就知道了，就是你买房的价格除以年租金收益，这是个大略的算法。
如果你想认真的算到底这个投资是否优于其他的话，你还得考虑买房手续费的先期支出，如果还想出首付款的话还得考虑如果不买房，买其他金融产品你的收益之类，贷款利息已经你家庭收入抵税的状态，这些变量都是因家庭而异的。
great 发表于 2013-7-10 15:08
更不用提作为外国人对当地房市的不熟悉，以及处理法律纠纷等劣势，非常有限的社会资源利用能力。 ...
对，最担心的问题。
iohsu 发表于 2013-7-10 14:36
250000\（1000*12）啊，20.8左右
这种算法不对，完全不考虑很多费用。首先是税，其次房屋折旧，维修保养费用。房屋空置
所以实际每月到手租金收入是 1000-税-折旧-平均空置损失-一切其他费用
实际租售比是 250000\（实际到手租金*12）粗略估计 25都不止
这还是一切正常的情况，要是碰上无赖，打起官司。。。。
jeditech 发表于 2013-7-10 15:50
人不在德国，是beschränkt steuerpflichtig，计算所得税的时候纯收入要加上Grundfreibetrag，所以肯 ...
请问大侠，如果双方人都在德国，而且是双职工，这样的话买房收租，租金大概有多少需要缴税呢？谢谢！
zhongyileehom 发表于 2013-7-12 11:01
请问大侠，如果双方人都在德国，而且是双职工，这样的话买房收租，租金大概有多少需要缴税呢？谢谢！
每年的冷租金扣除贷款利息，房子价值（这个房子价值是房价扣除地价，加上买房的中介费，公证费，Grunderwerbsteuer，Grundbuchkosten等）的2%折旧，当年的维修保养费用，Verwalter的费用，等等之后，是出租的纯收入，加上家庭的其他收入后，一起算Einkommensteuer。如果两人分开报税的，那么把出租纯收入的50%加上各自的其他收入交税。具体交多少，看你的税率了。
jeditech 发表于 2013-7-12 11:17
每年的冷租金扣除贷款利息，房子价值（这个房子价值是房价扣除地价，加上买房的中介费，公证费，Grunderw ...
这个2%是每年都可以扣除的吗？
比如，冷租一年6000,贷款利息一年大概200欧，2%的房子价值是3000，维修保养等一年800.
6000-200-3000-800=2000欧，这个才是需要和工资一起算到einkommensteuer里的收益对吗？就是说我们俩的工资，加上2000，然后再报税，是这个意思对么？
家庭报税的话，那个一千六百多欧的免税额度这里头要怎么算呢？
问题有点儿多，不好意思，麻烦大侠了！谢谢！！！
zhongyileehom 发表于 2013-7-12 12:13
这个2%是每年都可以扣除的吗？
比如，冷租一年6000,贷款利息一年大概200欧，2%的房子价值是3000，维修保 ...
这个2%是每年都可以扣除的吗？
是的，可以扣50年.
6000-200-3000-800=2000欧，这个才是需要和工资一起算到einkommensteuer里的收益对吗？就是说我们俩的工资，加上2000，然后再报税，是这个意思对么？
是的。不过所有支出都要提供单据，除了折旧。
家庭报税的话，那个一千六百多欧的免税额度这里头要怎么算呢？
家庭免税额度是一万六千多欧。如果你们的工资加上纯出租收入，在扣除其他可以退税的支出后，超过了这个额度，就要交税了。
jeditech 发表于 2013-7-12 10:17
每年的冷租金扣除贷款利息，房子价值（这个房子价值是房价扣除地价，加上买房的中介费，公证费，Grunderw ...
请教高手，如果买房时没考虑出租，使用了自住房低息贷款，然后发现出租实在好处不少，还能再自行出租么？银行或税务局会不会把这种行为认作欺诈之类的？
dolcid 发表于 2013-7-12 12:41
请教高手，如果买房时没考虑出租，使用了自住房低息贷款，然后发现出租实在好处不少，还能再自行出租么 ...
你说的 自住房低息贷款 是什么贷款？KfW?
dolcid 发表于 2013-7-12 11:41
请教高手，如果买房时没考虑出租，使用了自住房低息贷款，然后发现出租实在好处不少，还能再自行出租么 ...
至少住一年，出租
好好看看你的KFW贷款合同
也来问问牛人。二手投资房一套。贷款签了部分自住优惠的贷款，说是第一年（2013）要自住，以后（如2014）就可以出租了。那对于购买房子时候产生的notar和购买税等退税部分，是2013就去申请退，还是2014出租后再退呢？为了租房期间退税，我打算一些维修推迟到2014再进行了。不清楚，这个费用发生的时间是不是很严格的在计算。谢谢！
stella1016 发表于 2013-7-12 14:03
也来问问牛人。二手投资房一套。贷款签了部分自住优惠的贷款，说是第一年（2013）要自住，以后（如2014）就 ...
出租房的退税，分成三部分。
第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。如果你第一年自住，即使以后出租，这些费用也不能退税。
第二部分，是出租后每年可以全额退税的，主要是每年的利息，维修保养费用，Verwalter费用等等。这里要注意，如果买房三年以内的维修保养费用总合超过房价的15%，那么这部分费用也只能和第三部分一样，按每年2%退税。
第三部分，是出租后每年按2%退税的，包括扣除地价后的房价，买房的中介费，Grunderwerbsteuer，购房合同的公证费，以及Grundbuch的费用(不包括Grundschuld 的费用，见第一部分)。
你的情况，就是第一部分不能退了，第二和第三部分出租以后正常退税。
jeditech 发表于 2013-7-12 14:57
出租房的退税，分成三部分。
第一部分，是买房当年可以全额退税的。这部分主要是有关Finanzierung的费 ...
{:7_436:}解释得很清楚，谢谢你！