whithomas 发表于 2013-7-9 21:48
兄弟你考虑了那么多细节，却始终没搞清一个最主要的问题， 最近为什么房价涨。
投资德国房产是回报率很 ...
虽然这里主要谈的不是房产是否值得投资，而是房子出租的税务问题，但是既然提到了，那我也说两句。
老兄你不看好投资房产，我是知道的。不过很多人现在一谈到投资房产，首先想到的是房子日后能否升值。在我看来，期待房子升值，是一种投机的想法（这里的投机，没有任何的贬义，只是为了概念上的区别）。而依靠稳定的房租收入，才是真正的投资。这就是为什么我一直强调买房出租首先要看租售比，租售比太高了这个投资就不值得。而以合理的租售比购入的房产，即使以后宏观经济形势有起伏，房价走入低谷，仍然有适当的房租收入，不会吃亏。相反，如果房市继续上升，房子的价值自然也上去了，加上房租，是双重得利。
所以，我买房出租，不担心以后欧元危机过去了，南欧热钱从德国退出等等因素，因为房价的上下对我来说只是第二位的因素，稳定的房租收入才是主要的。至于投资其他产业可以得到比房产更高的回报，我毫不怀疑。但是投资这个事情，只有一条是永远不变的真理：回报越高，风险越大。
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...
分析的很对，可惜一般买的不如卖的精，卖家除非有个别特殊原因，否则一般都趁最近房市好捞一把。一直关注投资房，投资潜力良好的投资房一般售租比都超过20了，普遍都是25朝上了。除非对当地房地产特别熟悉，否则很难抢到回报率高还稳定的房源。
great 发表于 2013-7-9 23:45
分析的很对，可惜一般买的不如卖的精，卖家除非有个别特殊原因，否则一般都趁最近房市好捞一把。一直关注 ...
杜塞还能找到租售比20的房子，不过需要点耐心和运气。两周前看到一个广告，马上打电话给中介，说半小时前才贴出来。第一个看房，看完马上就定下来了。中介说后面还有40多个想看房的。这几天在谈贷款。
jeditech 发表于 2013-7-9 23:49
杜塞还能找到租售比20的房子，不过需要点耐心和运气。两周前看到一个广告，马上打电话给中介，说半小时前 ...
那真不错，杜塞好地方，城市大，发展势头不错，房价还很理性。亚洲人多，吃的还好，离outlet还近.
售租比要是20的话，那确实是个好投资。
jeditech 发表于 2013-7-9 23:49
杜塞还能找到租售比20的房子，不过需要点耐心和运气。两周前看到一个广告，马上打电话给中介，说半小时前 ...
大侠，不好意思问个菜鸟问题：租售比20是什么意思？
jeditech 发表于 2013-7-9 23:40
虽然这里主要谈的不是房产是否值得投资，而是房子出租的税务问题，但是既然提到了，那我也说两句。
老 ...
我没有不看好房产投资，关键是在那里，什么时候投资。好和不好要看客观数据。靠租金回报至少在德国不是个好的投资渠道。你明显是把中国人喜欢房产的投资思维放到这里来用。投资就是要讲回报，追求稳定不如放中国银行，利率加人民币升值，不比你租金（还要交税）回报低多少。你好像只会买房，其他基本没啥概念。要是投资房产这么好，为什么投行基金有那么多钱不去干这个。看看各大投行房产投资比重有多少。
whithomas 发表于 2013-7-10 00:22
我没有不看好房产投资，关键是在那里，什么时候投资。好和不好要看客观数据。靠租金回报至少在德国不是个 ...
你明显是把中国人喜欢房产的投资思维放到这里来用。
那是你完全曲解了我的想法。在中国买房没有人看租售比，租售比30，40甚至更高的房子也有人买，因为都是期待以后的升值，其实是一种炒作投机的做法，这跟在德国买房是根本的区别。
要是投资房产这么好，为什么投行基金有那么多钱不去干这个。看看各大投行房产投资比重有多少。
说到投行，我还是有些了解的。投行追求的是一两年内甚至更短期的高额回报，买民房出租这样无聊的长线投资，当然不是投行的做法。
你好像只会买房，其他基本没啥概念。
看了你的回复，我觉得没有必要讨论下去了，到此为止吧。
本帖最后由 pidi 于 2013-7-10 11:29 编辑
whithomas 发表于 2013-7-9 23:22
我没有不看好房产投资，关键是在那里，什么时候投资。好和不好要看客观数据。靠租金回报至少在德国不是个 ...
买房吸收的资金量比较大。
pidi 发表于 2013-7-10 12:27
买房吸收的资金量比较大。
如果全贷，其实没有投入什么资金啊。
viviever 发表于 2013-7-10 12:07
如果全贷，其实没有投入什么资金啊。
忘了这点了。这里可以100%贷款。哪就考量个人金融水平看房的能力，语言水平，对房地产了解情况以及选择租户的眼光。
不知道MM是否外嫁，如果是两个中国人弄这个事情，还真是有不少难度。至少，比自住难得多。
pidi 发表于 2013-7-10 13:35
忘了这点了。这里可以100%贷款。哪就考量个人金融水平看房的能力，语言水平，对房地产了解情况以及选择租 ...
嘿嘿，我家房子贷款的事情都是我在折腾，对于经济投资税率这些我考虑得比我LG多。
viviever 发表于 2013-7-10 12:37
嘿嘿，我家房子贷款的事情都是我在折腾，对于经济投资税率这些我考虑得比我LG多。
贷款简单啊，最简单部分了。
jeditech 发表于 2013-7-9 23:49
杜塞还能找到租售比20的房子，不过需要点耐心和运气。两周前看到一个广告，马上打电话给中介，说半小时前 ...
谢大侠回复。还是不太懂。举例求解：一懂25万欧的房，月冷租1000欧，这个租售比是多少？可否买下做投资？一数学笨鸟再谢！
林间小路 发表于 2013-7-10 14:24
谢大侠回复。还是不太懂。举例求解：一懂25万欧的房，月冷租1000欧，这个租售比是多少？可否买下做投资？ ...
250000\（1000*12）啊，20.8左右
whithomas 发表于 2013-7-10 00:22
我没有不看好房产投资，关键是在那里，什么时候投资。好和不好要看客观数据。靠租金回报至少在德国不是个 ...
我觉得德国如果零首付贷款买投资房，回报还是相当可观的，只要保证正现金流，付出也就是分母几乎为零。有杠杆效应，但操作的是是实体房产，风险小很多。
0首付的话，利息月付都高，这种情况下还能产生正现金流的租售比在房价高的城市很难。
本帖最后由 jeditech 于 2013-7-10 14:57 编辑
lavenderff 发表于 2013-7-10 14:50
0首付的话，利息月付都高，这种情况下还能产生正现金流的租售比在房价高的城市很难。
还贷率选低一些，比如1%，还是可以维持收支平衡的。当然租售比不能太高。
iohsu 发表于 2013-7-10 14:36
250000\（1000*12）啊，20.8左右
谢谢！
本帖最后由 great 于 2013-7-10 15:07 编辑
jeditech 发表于 2013-7-10 14:55
还贷率选低一些，比如1%，还是可以维持收支平衡的。当然租售比不能太高。
这个是个做法，不过还款率低也意味着付给银行的利息会很多，这些都是属于非收益(支出)部分，这个模型工作(良性投资)的前提是能在绑定利息期限内还完款，或者结束后有余款一次付清，或者是期望贷款一期结束后恰好那是又是低利阶段，或者一期贷款结束后房市状态好把房子卖出。除了这几种情况，其实投资都不算有优势。附带的风险就是期间租客有问题，或者各种维修不断，或者眼光没选对，房子由于邻里环境改变价值下跌等等。
great 发表于 2013-7-10 15:03
这个是个做法，不过还款率低也意味着付给银行的利息会很多，这些都是属于非收益(支出)部分，这个模型工 ...
恩，就像楼上说的，还款率低的话还有不少余款要操心。不过现在是钱将不钱，所以也许10年20年以后看起来余款不过是个小数目。
现在的低息环境不知道还能维持多久，所以利率尽量绑定长一些的时间吧。
本帖最后由 林间小路 于 2013-7-10 15:38 编辑
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...
大侠，请问你这3200折旧费是咋算出来的？
jeditech 发表于 2013-7-4 17:15
如果人不在德国，德国境内的收入只是房租，还要扣除利息和其他费用，500欧的房租，即使加上了Grundfreibe ...
算错了吧，500欧的房租，一年也就6000，不管Ausgaben，都不超过起征点，哪里来的税收
多事之秋 发表于 2013-7-10 15:40
算错了吧，500欧的房租，一年也就6000，不管Ausgaben，都不超过起征点，哪里来的税收
人不在德国，是beschränkt steuerpflichtig，计算所得税的时候纯收入要加上Grundfreibetrag，所以肯定超过起征点。看我第一页的回复吧。
lavenderff 发表于 2013-7-10 15:25
恩，就像楼上说的，还款率低的话还有不少余款要操心。不过现在是钱将不钱，所以也许10年20年以后看起来余 ...
不过现在是钱将不钱，所以也许10年20年以后看起来余款不过是个小数目。
的确是这样。各国政府为刺激经济，采取低息政策，将大量资金投入市场，通胀是不可避免的。通胀的时候应该借钱，而不是存钱。借来的是真金白银，20年后还出去的就已经是破铜烂铁了。
lavenderff 发表于 2013-7-10 15:25
恩，就像楼上说的，还款率低的话还有不少余款要操心。不过现在是钱将不钱，所以也许10年20年以后看起来余 ...
呵呵，其实目前房市在德国这样一个本身不太具备房地产资本市场的国家能在最近几年被炒的一个主要原因就是"钱将不钱"的道理，德国人对此更加敏感，因为他们本身就经历过两次货币极度贬值的时代. 通胀肯定都是有的，像大家说的如果回报率能跑过通胀加银行贷款利息的话，投资总归是良性的，不过可惜的是在很多大城市投资房的回报率还跑不过这些，这也是为什么LS有童鞋有不看好的态度。说白了风险和获益是并存的，投资房地产的优势有很多，上面很多人说，就不提了，不过也有很多缺点，比如前期投入手续费高(至少5%的初期费用比如notar,税之类),德国本身的租客保护机制，高税收遏制房地产短线操作，未知的未来维修费用，套现缓慢等等，更不用提作为外国人对当地房市的不熟悉，以及处理法律纠纷等劣势，非常有限的社会资源利用能力。
great 发表于 2013-7-10 16:08
呵呵，其实目前房市在德国这样一个本身不太具备房地产资本市场的国家能在最近几年被炒的一个主要原因就是 ...
对市场和有关法规的充分了解是任何投资成功的前提。德国的确不是一个鼓励炒作行为的国家，从这一点来说，房产比其他投资形式比如股票，基金等还有一个优势，就是10年的Spekulationsfrist。过了十年，房子出售的盈利不用交税，而其他金融投资的盈利都要交25%的Abgeltungssteuer。
我家买房自住，这贴看的我心肝肺，五脏六腑都疼。。。
jeditech 发表于 2013-7-10 16:22
对市场和有关法规的充分了解是任何投资成功的前提。德国的确不是一个鼓励炒作行为的国家，从这一点来说， ...
是啊，其实每人情况不同，分析能力也不同，可动用的资源消息也不同，很难说什么是好的投资。 有内部消息渠道的或有经验的人肯定不屑投资这种回报率只有每年百分之几，还得交一大笔手续费之类的，套现掉头麻烦的德国房产。反之如果没别的选择，毕竟比存银行拿那点利息强很多。
viviever 发表于 2013-7-10 12:37
嘿嘿，我家房子贷款的事情都是我在折腾，对于经济投资税率这些我考虑得比我LG多。
德国男人不喜欢搞税务的也不少啊。。。
本帖最后由 lavenderff 于 2013-7-10 16:49 编辑
说白了其实就是一个期望值的问题。德国房产就是个避险加保值抵抗通胀的作用，要算投资回报率大概也就比存银行强，出租起来就是所谓操卖白粉的心，赚卖白菜的钱。虽然大城市房价过去几年也长了百分之三五十，但是房价上涨的可持续性值得怀疑，说不定现在入市的散户都是接盘也有可能（不要像黄金一样跌的稀里哗啦就可以了）。不过现在低息，存钱给银行1.5%，借钱2%，为毛不借呢是吧。买个房子过十年二十年至少还在那里，万一买个坏股票都打水漂了也可能，就算diversify存个房子好了。