lion3339 发表于 2013-7-6 13:37
大师，俺非常敬佩的说，您知识多，人品也好，敬佩， 学习。
过奖了，大家交流经验吧。
iohsu 发表于 2013-7-6 11:49
也来问大师，出租房的所有维修材料加人工费是不是都可以算入支出来退税？这部分不受租金收入限制，可以比 ...
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到房租上，每年上限是费用的11%。
ylm 发表于 2013-7-6 14:28
这个什么能转嫁，什么不能，哪里能查到有条款规定么？
BGB
jeditech 发表于 2013-7-6 14:59
BGB
谢谢！我网上查查去。
jeditech 发表于 2013-7-6 14:53
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到 ...
请问大侠，这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧。
Modernisierung比如换了一整套浴室，8000欧，是不是说8000欧的11%可以用来退税？
如果一年冷租4000欧元，一年的基础维修费是600欧元，换了浴室8000欧元。是不是这样计算：
4000-600-8000*11%=2880欧。是不是这个2880欧才是需要缴税的房租收入？
还有一个问题想问大侠，如果第一套房子无贷款用来出租，第二套房子贷款买来自住。那么从第一套房子收来的房租可以退税吗？也是一样的算法吗？谢谢！
jeditech 发表于 2013-7-6 14:53
一般的维修费用，也就是Instandhaltungskosten, 可以当年全额退税。而Modernisierungskosten 可以转嫁到 ...
再问牛人，这两个怎么区分？什么叫转嫁到租金？是说可以因此提高租金吗？
还有个问题，如果买了个老房，怎么计算除地皮外的房价的？地皮是按当下的城市的 Bodenrichtwerte吗？那很可能一个老haus的房价值只是几万欧元了，每年折旧就只是这部分的2%吗？
zhongyileehom 发表于 2013-7-6 21:45
请问大侠，这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧。
Modernisierung比如换 ...
这里说的维修费是不是比如换个水管头，刷了一面墙之类的？比如600欧
是的。
Modernisierung比如换了一整套浴室，8000欧，是不是说8000欧的11%可以用来退税？
不是。11%的上限是指每年可以最多将8000欧的11%转嫁到房租上，也就是涨房租。这个涨房租不受三年20%和本地平均房租的限制。
4000-600-8000*11%=2880欧。是不是这个2880欧才是需要缴税的房租收入？
不是，4000-600-8000=-4600，这一年是负收入。也可以将这8600欧分两到五年退税。
还有一个问题想问大侠，如果第一套房子无贷款用来出租，第二套房子贷款买来自住。那么从第一套房子收来的房租可以退税吗？也是一样的算法吗？
出租房的维修和改建费用可以从总收入中退税，参照上面的算法。自住房的贷款利息当然不能退税。
iohsu 发表于 2013-7-7 00:07
再问牛人，这两个怎么区分？什么叫转嫁到租金？是说可以因此提高租金吗？
还有个问题，如果买了个老房 ...
这两个怎么区分
Instandhaltungskosten 指房屋正常的保养维修，比如刷墙，或修理水电故障等。Modernisierung指提高房屋价值或居住舒适度的措施，尤其比如节能，节水措施。
如果买了个老房，怎么计算除地皮外的房价的？地皮是按当下的城市的 Bodenrichtwerte吗？
按Bodenrichtwert乘以地皮面积，也可以在买房合同里就写明地价多少，税务局一般也接受的。
那很可能一个老haus的房价值只是几万欧元了，每年折旧就只是这部分的2%吗？
是的。如果觉得房子价值太低，就在买房合同里把地价少写一点。
jeditech 发表于 2013-7-7 07:44
是的。
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
我们考虑自住房退税主要是因为现在住的这个面积比较小，贷款也少，所以打算还清了之后买个大点儿的房子，估计贷款就会很多了。所以想把目前住的小房子出租，然后大的自住。所以是不是就说就算出租了小的无贷款的房子，所有的冷租都要交税？不会按照总收入或者家庭总欠款比例来相对少收些税呢？
非常感谢！！！！！
zhongyileehom 发表于 2013-7-7 09:43
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
我们考虑自住 ...
如果选择分摊到2到5年退税，那是不是就说不能再涨11%的房租了呢？是不是两者只能选其一？
不是，两者可以兼得。
所以是不是就说就算出租了小的无贷款的房子，所有的冷租都要交税？不会按照总收入或者家庭总欠款比例来相对少收些税呢？
冷租扣除利息，维修保养费用和其他Werbungskosten之后，加上家庭其他收入，以总收入一起算Einkommensteuer。
你的情况，自住的大房子的贷款如果很多，利息又不能退税，有些吃亏。
jeditech 发表于 2013-7-7 10:54
不是，两者可以兼得。
明白了！感谢感谢！！！！！
诺 发表于 2013-7-4 17:38
想问一下,收入多少才达到交最高的税率?
25万单身， 50万已婚。
jeditech 发表于 2013-7-7 10:54
不是，两者可以兼得。
问问明白人，出租房折旧退税是50年每年2%（不包括地皮价值）对吗，我记得看到有人说也可以选择25年每年4%折旧的，请问这个说法对吗？谢谢。
jeditech 发表于 2013-7-7 10:54
不是，两者可以兼得。
还想请教大侠一下，如果是我爸妈用他们的钱买德国的房子，一次性付清，然后出租，这样的话收的租金如何交税？因为他们人不在德国，在德国也没用收入，只是每年过来看看我们。一是他们是否能在德国买房，二是如果可以，如何交税？非常感谢！！！！！！
jeditech 发表于 2013-7-7 07:44
是的。
有点没看明白呢！按你上面的回答，一般维修费可以当年全额退税，而Modernisierung不行，只能转嫁租金？但是这里算的8000也是全额退税了啊？{:5_336:}
还有个问题，打掉一堵墙之类的算什么？比如把老房两间打通成一间之类的？维修还是Modernidierung？
还有，买了老房，维修翻新是出租前还是出租后貌似税上还有不同？大侠能不能给讲解讲解{:5_342:}
lavenderff 发表于 2013-7-7 19:00
问问明白人，出租房折旧退税是50年每年2%（不包括地皮价值）对吗，我记得看到有人说也可以选择25年每年4% ...
没有25年的说法。1924年以后的房子是50年，1924年之前的房子是40年。
zhongyileehom 发表于 2013-7-7 19:54
还想请教大侠一下，如果是我爸妈用他们的钱买德国的房子，一次性付清，然后出租，这样的话收的租金如何交 ...
和楼主回国后的情况一样，见我沙发楼的回复。
除非买到物美价廉的房子，同时遇到保证租金又不折腾的房客，否则，在德国出租房子是自寻烦恼。
贷款买房出租是为银行打工。银行的收入有保证，风险由你承担。
你出租房子的实际Rendit要在买价的基础上加上N年的贷款利息和一切附加费用已及缴纳税务后计算得出。这时才会恍然大悟。
iohsu 发表于 2013-7-7 23:03
有点没看明白呢！按你上面的回答，一般维修费可以当年全额退税，而Modernisierung不行，只能转嫁租金？但 ...
可能我上面没有说清楚，Modernisierung的费用一样可以当年全额退税，与一般维修费用不同的是，Modernisierung的费用可以转嫁到房租，而维修费用不可以。
关于维修和Modernisierung具体如何区分，BGB中列举了一些例子，但经常还要看税务局的判断，尤其是一些边缘性的情况，比如你说的打掉一堵墙。
买了老房子之后，如果三年内的维修费用超过房价的15%，这些费用就只能算Herstellungsaufwand，也就是说不能当年全额退税，而只能按每年2%的折旧退税。
如果有资金，那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资，且盈利高于贷款利息，那么出租房可选择贷款。所谓贷款利息退税，只是拿回部分你已交给银行的钱，并没有得到什么好处。真正笑在最后的是银行。
如果你的收入刚进更高一级收入税的阶层，那么，贷款买房也许可以挽救你。
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小，税务上有优惠。
目前房价大幅上涨，买房的确要注意性价比。如果是出租，我的原则仍然是投资一线大城市，但是租售比20以上的基本不考虑。至于房客的挑选，就像炒股时选股票一样，有相当大的运气的成分，而赖着不交房租的人，毕竟是少数。
贷款利息退税的政策，其实也适用于其它金融投资方式，只是贷款炒股的人不多见而已，因为一般金额还不至于大到要贷款，而且风险太大，银行要求的利率也比住房贷款高很多。所以是否贷款，和投资方式没有关系。当然，只要贷款，笑的永远是银行。
个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用，每年2%的折旧可以退税，这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW，以年冷租1万算，地价算20%，每年折旧就是3200欧，也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung，虽然是花了钱，但是提升房子价值的同时，还能退税，这也是其他投资方式无法相比的。
如果投资房产真的那么不值，这几年房价也不会涨得这么离谱了。
jeditech 发表于 2013-7-8 00:21
可能我上面没有说清楚，Modernisierung的费用一样可以当年全额退税，与一般维修费用不同的是，Modernisie ...
多谢多谢！那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租？不错不错。
那就是要注意前三年不能修得太多，应该稍微修点，先租出去，然后之后慢慢修？
iohsu 发表于 2013-7-8 10:20
多谢多谢！那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？Modernisie ...
那这么说出租房几乎所有的小维修大翻修的钱都可以当年全额退税？材料费人工费都算？
是的，材料人工都算。
Modernisierung退税之外还可以根据这个涨房租？
退税和涨房租没有直接关系，所以互不矛盾。当然，涨了房租，要多交税 {:5_344:}
那就是要注意前三年不能修得太多，应该稍微修点，先租出去，然后之后慢慢修？
就是这样，合理安排维修投入，最大限度利用退税优惠。
马克
绿苹果核 发表于 2013-7-8 00:33
如果有资金，那么自住房不贷款为佳。如果自有资金可作更好的投资，且盈利高于贷款利息，那么出租房可选择贷 ...
多谢
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...
个人觉得买房出租最大的优势还是税务上的优惠。除去利息和其他费用，每年2%的折旧可以退税，这是任何其他金融投资都没有的。20万的ETW，以年冷租1万算，地价算20%，每年折旧就是3200欧，也就是税务局每年送你3200欧的免税额。还有房子的维修保养和Modernisierung，虽然是花了钱，但是提升房子价值的同时，还能退税，这也是其他投资方式无法相比的。
对于Steuersatz比较高的家庭比较合适，根据德国税务上的Ehegattensplitting制度，家庭（非单身）年收入Brutto超过52.882x2=105764欧部分交spitzensteuersatz 42%. 这种情况下有免税额的话盈利效果相对显著。
假设家庭年收入Brutto 6万欧，人均年收入3万欧的Grenzsteuersatz是31.53%，效果就差一些。
Steuersatzliste参考 http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/5/5e/ESt_D_Tabellen_2010_2014_150kEUR.png
viviever 发表于 2013-7-4 23:49
个人年收入5.3万以上的部分Spitzensteuersatz 42%, 有个Reichensteuersatz好像是几十万欧以上的年收入部 ...
这样虽软可以少交税，但却要多交利息。只是交给国家，还是交给银行的区别
jeditech 发表于 2013-7-8 09:59
不同的投资方式各有利弊。买房出租作为投资的回报率绝对不是各种投资中的高端，但胜在回报稳定，风险较小， ...
兄弟你考虑了那么多细节，却始终没搞清一个最主要的问题， 最近为什么房价涨。
投资德国房产是回报率很低的投资，之所以最近资金涌入是为了避险。等到欧洲经济稳定恢复后避险资金会离场。结果就象进入黄金市场的避险资金，等美国经济稳定后纷纷离场，本来暴涨的黄金价格暴跌。当然房产不是那么容易套现，所以价格波动不会象黄金那么大。在德国买房自住是不错的，投资房产回报低，很多时候甚至比不过传统行业。投资一定要看清大方向。
强贴顶一下