这房子能买吗？

wanax · 发表于 2016-8-25 20:06

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在柏林看了近20个房子之后，看上了一个neubau，明年建好，找消协律师看了一下买房合同后，现在比较灰心。律师说所有的噪音，保温保证等等都是法律允许的最低等级，是一个billige wohnung。这房子能源等级Endenergiebedarfswert 74,4 kWh，我也不太清楚这是什么水平的。银行估值也有卖价的2/3，还说这个现在很正常，卖方市场而且柏林的房市又很火。求大家帮忙出一下主意，这房子能买吗？有类似经验的吗？

hydrokristall · 发表于 2016-8-27 15:50

sherryssky 发表于 2016-8-27 11:27
业内人士就一定对吗？我真呵呵呵呵呵了啊。。。你看的懂我的专业的解释了吗？你懂什么是齿轮的节圆和扭矩 ...

朋友，作为一个医生本着治病救人的心，对你说一句，你精神状况不是太正常

sherryssky · 发表于 2016-8-27 12:27

Aquaspirit 发表于 2016-8-27 10:25
你的贬低有什么实际意义吗? 人家业内人士都被你贬低了, 看着就是个笑话。

另外, 你和我辩论, 反驳我攻 ...

业内人士就一定对吗？我真呵呵呵呵呵了啊。。。你看的懂我的专业的解释了吗？你懂什么是齿轮的节圆和扭矩的关系吗？你知道热泵冬天-5度时候就几乎和普通空调一样，全部是电老虎了吗？如果不知道，现在网络发达，你中文总看得懂吧？维基百科总可以查查的吧？所以我前面说你，不要为了反驳而反驳，你还是没听懂，如果你一定要支持错的，那只能证明你自己的更无知。
另外，我哪句话对你人身攻击了？说实话，你的回复我根本不想回的，因为没任何技术含量。但你一定要契而不舍，我也奉陪。
我批评你发表的评论，人云亦云，一句对或错就行了？笑话，你不把你自己的道理说出来，怎么知道你自己的观点对不对？我觉得你的做法就是如同和你儿子幼儿园里玩过家家，就是侮辱你儿子啦？拜托，你是不是理解能力也有问题？
你怎么知道我找不到好房子？我又要呵呵了。我住的地方是karlsruhe upper east ，city park 好吗？环境和升值潜力不知道有多好，不信，你自己查查网吧，我从不做空口无凭的事，一切由万能的网帮你解答，做你教授，不然，跟你聊得累死。
另外这种设黑名单的举动，正好证明你的鸵鸟精神呀，别怪我说话直接，我真的不看好这种做法。

kidkudo · 发表于 2016-8-26 15:26

葱白小小发表于 2016-8-26 14:25
谢谢！
那新房如果用这种电费还会很厉害吗？舒适度方面和水暖差不多吗？
俺查了下貌似说热泵效率高

对的，德国热泵的工效系数COP都在3-4之间，冬天要低一些

热泵是热源，不是供热方式

也可以接地暖的

kidkudo · 发表于 2016-8-26 11:05

本帖最后由 kidkudo 于 2016-8-26 11:11 编辑

spider127 发表于 2016-8-26 10:57
看到这里我就想顺便感叹一句
主要是想起最开始开的一个期房写的是43kWh
当时把功率单位和能耗标准搞混 ...

对的，我前面解释了，关键是热源能耗要降低

东德这部分起步太晚了。南德这边用热泵用的High的时候，柏林还有很多新房用gaskessel。

不是说gaskessel不好，其实燃烧效率现在都不错，但是要达55以下，非常困难
开发商一般会忽悠，你要他给你具体计算的Energieausweis，一般十几页吧，上面有很详细的计算，你能看到他是怎么算出这个结果的

这个在行业内叫Heizlastberechnung 热负荷计算.德国人这方面非常牛逼，可以说世界第一都不为过。

另外kwh不是功率，是能量单位，俗称度

kw才是功率单位

kidkudo · 发表于 2016-8-26 09:43

本帖最后由 kidkudo 于 2016-8-26 09:46 编辑

sherryssky 发表于 2016-8-26 09:32
哦，看来应该是个明白人。
那讲讲我家的情况。KFW70，南面客厅墙全是落地窗，四扇，每扇2米宽*3.15高的 ...

卷帘和节能毫无关系，再说了用电量和你的灶台比微乎其微，一个电机才多少w功率？地暖就算按照EFH规模算，循环泵在平均功率也就40-50w，这点能耗和你家用电器比，简直不算什么
另外窗户的绝热效果是按照每日一定通风次数（如果你家没有主动Luftungssystem) 来计算保温效果的。如果不开的那种落地窗，算是按照一定比例的墙体计算保温的。

滑动门也有Dichtung的，我们公司有两扇3Mx3m的推拉门，三层玻璃，关闭后绝热效果一样很好

现在新建房我这里都是落地窗，比你大的也有，人家找样kfw70。说白了，就是一个算法而已，当然首先材料要保证。
我只是给你解释下kfw的意义而已，至于你怎么理解，是你的事情啦。

live · 发表于 2016-8-25 20:36

能源指标 74,4 kWh/(a m2) 按照现在新房的标准很差，得不到KFW的低息贷款。
根据2016年的最新标准，应该买 ≤ 45 kWh/(m2·a)的房子。不过现在柏林房市是卖方市场，这个是不得不考虑的因素。

spider127 · 发表于 2016-8-25 20:58

明年建好的房子，现在还有空房，在柏林这个市场上看来本来就不是特别好的楼盘。

nemos1 · 发表于 2016-8-25 21:01

问题这房价钱多少啊？位置怎么样？

wanax · 发表于 2016-8-25 21:17

nemos1 发表于 2016-8-25 21:01
问题这房价钱多少啊？位置怎么样？

4700一平米，位置在柏林北边，到alex 大约15分钟。

wanax · 发表于 2016-8-25 21:21

live 发表于 2016-8-25 20:36
能源指标 74,4 kWh/(a m2) 按照现在新房的标准很差，得不到KFW的低息贷款。
根据2016年的最新标准，应该买 ...

贷款中介也是这么说，说同一个地段有kfw50的就肯定好于这个，但是关键没有呀，我们看了一圈，也就这个还成，其他房子不是1900年的，就是七八十年代的，感觉还没有这个好呢。

Aquaspirit · 发表于 2016-8-25 21:28

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a_mu · 发表于 2016-8-25 21:30

这个价格在柏林不算低啊。是几楼呢？

wanax · 发表于 2016-8-25 21:36

a_mu 发表于 2016-8-25 21:30
这个价格在柏林不算低啊。是几楼呢？

是越层

wanax · 发表于 2016-8-25 21:39

live 发表于 2016-8-25 20:36
能源指标 74,4 kWh/(a m2) 按照现在新房的标准很差，得不到KFW的低息贷款。
根据2016年的最新标准，应该买 ...

同小区的Wohnung能源指标是57 kWh, 我们看中的是联排的越层，会是因为这个而比较费能源吗？

sherryssky · 发表于 2016-8-25 21:47

我家新房也70的，联排很正常。我家的是Loft，这类房子没办法搞 KFW的。都是落地大窗，我家两面墙都是的，这种类型的建筑，打死建筑商也搞不出来KFW的。

Aquaspirit · 发表于 2016-8-25 21:50

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live · 发表于 2016-8-25 21:55

Aquaspirit 发表于 2016-8-25 21:50
Kfw和是否有落地大窗没有关系的。你看看各类建房杂志, 大把的节能房带落地窗玻璃墙设计。

是的，我家也是落地窗，KFW，关键是玻璃要三层，并有卷帘。

wanax · 发表于 2016-8-25 21:55

本帖最后由 wanax 于 2016-8-25 21:58 编辑

sherryssky 发表于 2016-8-25 21:47
我家新房也70的，联排很正常。我家的是Loft，这类房子没办法搞 KFW的。都是落地大窗，我家两面墙都是的，这 ...

也是在柏林吗？这家的房地产商就是说kfw要地暖，但是柏林市区规定要用Fernwärme, 我们也不知道是不是被忽悠了。

sherryssky · 发表于 2016-8-25 21:57

Aquaspirit 发表于 2016-8-25 21:50
Kfw和是否有落地大窗没有关系的。你看看各类建房杂志, 大把的节能房带落地窗玻璃墙设计。

哦，那是我孤陋寡闻了。看来KFW和墙体厚度及墙体材质没关系的。看来和层高对比度也没关系的。当我没说，你们继续。

wanax · 发表于 2016-8-25 22:10

spider127 发表于 2016-8-25 20:58
明年建好的房子，现在还有空房，在柏林这个市场上看来本来就不是特别好的楼盘。

有啥好推荐吗？

wanax · 发表于 2016-8-25 22:11

a_mu 发表于 2016-8-25 21:30
这个价格在柏林不算低啊。是几楼呢？

看了几个市中心好区的(准）新房，都是6500左右一平米的apartment，竟然也是65-77kwh的，柏林的房子质量真心不如慕尼黑啊

nemos1 · 发表于 2016-8-25 22:20

KFW也没有这么重要吧？！现在的利息甚至都比KFW低。关键是你自己住在里面是不是舒服。慕尼黑这里很多的老房子都是KFW1.2百的，住着挺舒服的，只不过冬天的时候每个月的暖气费稍微贵个2，30十块钱，全年平均下来每个月也还行。

Aquaspirit · 发表于 2016-8-25 22:22

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Aquaspirit · 发表于 2016-8-25 22:28

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nemos1 · 发表于 2016-8-25 22:28

本帖最后由 nemos1 于 2016-8-25 23:00 编辑

wanax 发表于 2016-8-25 22:11
看了几个市中心好区的(准）新房，都是6500左右一平米的apartment，竟然也是65-77kwh的，柏林的房子质量真 ...

慕尼黑近几年新建的房子质量非常差，已经听到好几个同事朋友说新版进去的房子有问题，wasserschade, waempumper...

Aquaspirit · 发表于 2016-8-25 22:35

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wanax · 发表于 2016-8-25 22:39

Aquaspirit 发表于 2016-8-25 22:35
KFW 就是和墙体材质及厚度有关系的, 也和地理位置有关系。至于层高和是否落地窗, 确实关系不大。一句话, ...

慕尼黑随便搜搜挺多都是3，40kwh，还有20多的，柏林真心坑爹

Delta85 · 发表于 2016-8-25 23:02

wanax 发表于 2016-8-25 22:39
慕尼黑随便搜搜挺多都是3，40kwh，还有20多的，柏林真心坑爹

Berlin 不缺新房，不满的话，换个楼盘。

sherryssky · 发表于 2016-8-26 07:33

Aquaspirit 发表于 2016-8-25 22:35
KFW 就是和墙体材质及厚度有关系的, 也和地理位置有关系。至于层高和是否落地窗, 确实关系不大。一句话, ...

姐姐，你自己仔细考虑过再发言。像那种四面墙里，两面墙都是玻璃窗的设计，你知道墙体得做成什么样子，才能符合KFW吗？
有时候不要为了反驳而反驳，多动动脑子也有好处。
我家是三层防爆窗，地暖，但因为有20米的长度都是落地玻璃窗，层高又高，如果要KFW只能在剩下的15米的大门入口及山墙上做保暖，这样的话，造价会大幅飙升，性价比要差好多，就为了省那几个暖气费，不划算的。
那些豪宅，我们就不要说了，普通民众就别想了，人家根本是不在乎KFW省下来的那点小钱的，那多花在建筑上的钱和KFW节省下来的利益相比，根本是住几辈子也补不回来的好吗。住豪宅的，谁在乎KFW呢，不过是为了堵上普通民众的嘴，响应下环保而已。
有些杂志房，无非是设计师炫技而已，你就别当真了。不信的话，你自己去问问售价？

wanax · 发表于 2016-8-26 07:33

sherryssky 发表于 2016-8-25 21:47
我家新房也70的，联排很正常。我家的是Loft，这类房子没办法搞 KFW的。都是落地大窗，我家两面墙都是的，这 ...

银行估值只有售价的2/3，这种也是正常么？

Noctilux · 发表于 2016-8-26 07:38

wanax 发表于 2016-8-25 21:55
也是在柏林吗？这家的房地产商就是说kfw要地暖，但是柏林市区规定要用Fernwrme, 我们也不知道是不 ...

fernwrme和地暖不矛盾

wanax · 发表于 2016-8-26 07:44

Noctilux 发表于 2016-8-26 07:38
fernwrme和地暖不矛盾

我们那个是fernwrme+地暖

wanax · 发表于 2016-8-26 07:48

sherryssky 发表于 2016-8-26 07:33
姐姐，你自己仔细考虑过再发言。像那种四面墙里，两面墙都是玻璃窗的设计，你知道墙体得做成什么样子，才 ...

我们这个好像只有2层玻璃

Noctilux · 发表于 2016-8-26 07:49

sherryssky 发表于 2016-8-26 07:33
姐姐，你自己仔细考虑过再发言。像那种四面墙里，两面墙都是玻璃窗的设计，你知道墙体得做成什么样子，才 ...

三层玻璃窗的玻璃和窗框上也是有讲究的，有些可以符合kfw40，有些passivhaus，不是说窗多，窗大一定不是kfw。

光本身也是一种能源，窗大也就可以得到更多能源，这个也是很多passivhaus摄取能源的方法

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