Altlussheim?
我家也开工2周了，速度好快。工人告诉我，6周之后就开始盖屋顶了。
Aquaspirit 发表于 2015-6-23 22:56
各个市镇政府的网站，不过你要提前知道的话，最好经常和当地Bauamt工作人员保持联络。
我现在住的这条街我很喜欢，带孩子遛弯的时候发现有两处长条空地，两边都有房子，不知道那样的地皮是否出卖，上面全是荒草，也不知道去哪里问
关注！
我们一开始想买二手房的， 但一直没找到合适的。后来阴错阳差买了块地，现在也打算自己建
现在建房的人还真是很多，我们一年半前从市政府直接买的地皮。现在还在等建房许可呢，希望马上下来，可以和大家交流讨论。
蒙山 发表于 2015-6-24 15:55
我家也开工2周了，速度好快。工人告诉我，6周之后就开始盖屋顶了。
真是好快{:5_335:} 其实Rohbau真的是很快的，最后Ausbau要各种Handwerker协调好，这个可能要看运气了
Leannbaby 发表于 2015-6-25 10:32
真是好快 其实Rohbau真的是很快的，最后Ausbau要各种Handwerker协调好，这个可能要看运气了
我们是全包的，自己没有精力去协调不同行业的Handwerker。这样全包的话，质量也有保证，时间上也有保证。
我家那个Bauleiter天天去工地看。我和他说一周去看三次就够了，可他每天开车40多分钟天天到工地去看。我们对这家人家很满意。
这个帖子好，为我们这些准备买地建房的新手提供了最直接的教程，最重要的是还不设回复可见，喜欢这点{:4_299:}
Y宝宝Y 发表于 2015-6-28 22:41
这个帖子好，为我们这些准备买地建房的新手提供了最直接的教程，最重要的是还不设回复可见，喜欢这点{:4_29 ...
同喜欢！好多帖子都没内容了，还回复可见，长期占着版面，浪费资源
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-1 12:42 编辑
蒙山 发表于 2015-6-25 12:43
我们是全包的，自己没有精力去协调不同行业的Handwerker。这样全包的话，质量也有保证，时间上也有保证。 ...
我们现在在打地基的时候，每天至少去工地上看一次，毕竟地基很重要，有任何疏漏都不能重新改动。不过目前为止对这家非常满意。Bauleiter当然是要经常过去，但Bauherr自己还是需要过去的。因为Bauleiter是建房公司bestellt的，如果有什么问题肯定都倾向于建房公司。所以有些人每个阶段都会找Sachverstaendiger来收工。
很多东西外行人是看不出的。我们自己不造Keller，但我们的建房公司的头儿是造Keller出身的，他以前一直是给Fertighaus造Keller的。我们的邻居现在正在造Keller，他过去看了几眼，就提出几个他们弄得不对的地方。其中有一个是Keller的外面的Daemmung，我们邻居家的建房公司为了省事就涂了Daemmplatte的几个点贴到外墙上了。我们那个头儿就说，这样不好，这样保暖材料和外墙之间是有空隙的，冷热变化后可能会移位，还容易长霉菌等。胶一定要ganzflaechig地贴。 我们邻居自己也是在Baubranche工作的，听了之后很郁闷，不过保暖都好了也不可能撕了重做。
所以，不是所有的建房公司的专业知识都靠铺。我们作为Bauherr自己也要多学习些，也不能只听他们的。很多你看起来没有问题的，其实还是应该多提疑问。
为什么Bauherr自己监工非常重要？就说在打地基时候吧。我们的Bodengutachten坐出来后根据土地情况给了我们两个地基的选择，我们最后挑了Schotterschicht铺1米的方案。Bodengutachter给出的方案是，Schotter 1米深，然后在房子周围四边多挖出一米，防止霜冻。值得说的是，Bodengutachter出于免责的考虑肯定是提出了一个很保守的方案，如果不是山区其实是不需要留出1米的地方。但我们觉得不该有任何后顾之忧，说不定哪一年零下三十度也有可能呢。
我们的建房公司开始挖土的时候在地基周围随便多挖了几十厘米，我们过去自己量了一下没有到1米，所以要求他们再多挖点。Bauleiter说我们这里不是山区不需要真的多挖很多。但我们还是坚持让他们按照Bodengutachten的方案走，说这样我们才放心。后来他们很好的贯彻了我们的要求，地基周围多挖了1米1。
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-7 01:42 编辑
回顾一下找了这么久建房公司的经历，我发现，德国人中非常突出的认真和不忽悠的品质在这个行业中非常少见。我觉得有必要把接触的这么多公司稍作总结，让大家以后和建房公司接触中少走弯路。
Oeko Domo
这个建房公司还是在dolc上看到推荐的。这是一家建Fertighaus的公司，总部在Landau。 当时dolc的那个推荐贴中提到了他们的建房材料用的是他们自己有Patent的Klimastein（就是下图这种），
名字非常吸引人，广告也做的很好，说是oekologisch bauen， 会呼吸的墙，不会发霉，很宜居等等。我们也开了两个小时去Landau的Infotag，和我们的联系人见了一面。当时我们还是小白一个，对建筑材料什么也不懂，根据名字感觉这个石头符合我们的要求（后来才知道，大多数的建筑公司根本听也没有听过这种建筑材料）。而且他们的Vertrieb是一个非常耐心的人，三番四次登门造访帮我们修改我们的Grundriss。在某一次的见面中，他提起这个公司在我们这个地区需要一个Referenzhaus，如果我们愿意可以在我们造好之后把房子登在他们的Katelog上。我们得到的回报就是很多Sonderwunsch可以以不加价给我们。我们觉得这个Deal听起来很不错，就同意了。
于是在某个风和日丽的下午，这个Berater把我们又约到了他们总公司，请我们签约。想象中会很复杂的Vertrag没想到就两张纸，写了我们地大约到手的时间，如果得到银行的Finanzierungszusage就要和他们建房。完全没有说房子的要求等等，到底是Schluesselfertig还是只是Ausbau都没有写，他们说，这个会在之后的Bau & Lieferleistung里有具体说明（但在我们签Vertrag的那天，他们没有具体的Bau- und Lieferleistung，这点在之后看来是非常的可笑，但我们因为想到这个是Referenzhaus，可能具体流程和普通的建房不同，而且也缺乏经验竟然也没有多想），但是在我们的强烈要求下，在Werkvertrag下面还是加上了几行字，Schlüsselfertig, Smart-D (他们Katalog里面提供的房型）等等限制。我们签了名之后，这个Berater也签了名 (之后我们在下面的某行Fussnote里面看到，一定要GF也在7天内签名协议才生效，Vertriebsberater根本没有签Werkvertrag的权力。）
签了Vertrag我们都觉得松了一口气，即使Bau&Lieferleistung没有到手，但就我们签的这份Rahmenvertrag而言也算是不错的价格了。
几天之后，这个Berater又联系了我们，说因为是Referenzhaus的原因，他们希望我们整个Dach（当时设计的是Pultdach）用太阳能板，这样可以做到Plus-Energie-Haus，然后他又推荐了我们结合LWP+E-Tank。 E-Tank是在房子打地基之前挖一个大洞，做一个很大的类似于保温瓶的东西，夏天的太阳能板收集的多余能量可以存储到这个E TAnk里面，冬天用LWP抽出来取暖，就是类似于地热汞，但是不需要打很深的洞。哇，听起来好高科技的东西，我们觉得只要造价合适我们也愿意一试。他又跑来我们家一次，特地来加个Zusatzvereinbarung。这次把前面的那个Vertrag加了四万多，但辛亏我们要求他一定要在Vertrag上面写上我们vereinbaren的内容（太阳能+E-Tank等等）。
大概是因为我们也挺会砍价的，这次他和我们verhandeln的内容没有得到总部的许可。Berater又电话和我们说，我们需要再去Landau一次，把最终协议确定下来，正好也可以Bemusterung一下内饰什么的。这是我们才觉得有点气愤了，一次又一次的改动，浪费了我们很多时间。我们拿出签过的两份协议仔细一看，才发现这个可笑的协议竟然是个单方协议，完全没有法律效应。
但是Berater非常苦口婆心，在我们几乎要放弃继续和他们联系的情况下，他再次说动我们去把最终协议敲定，同时给了我们一份不错的报价。等到我们又一次开了几个小时的路程赶到Landau时，惊奇的发现，和我们签约的人似乎完全不知道这个Berater和我们约定的内容，给了我们一份比之前高了很多的价格，在这份报价里面他把我们的Sonderwunsch都列了出来，和Berater给我们的报价完全不同。然后这个Berater和那人出去谈了一会儿，接着他一个人进来说，他可以给我们降个价，然后这样最终的价格大概就比给我们的价格高出一万左右。我和老公商量了一下，我们决定不签。
过了一天，Berater打了电话来，苦恼地问我们因为什么不签，难道就是因为一万的差价？
我们没有正面回答。
呵呵，最终明白了，这个所谓的Referenzhaus其实就是这个Berater的自编自导的骗局，从头到尾都没有什么Referenzhaus的事，因为没有任何一份协议提到这个事情。他通过这个，先许诺你很多，然后期望你在看到Vertrag的时候头脑一晕就签了字了。
也挺同情他的，为了得到一点Provision，做人的尊严都不要了。骗了那么久，竟然也没有成功，但概率学上说10个人里面总有一两个会中招吧。
那么这个被吹的那么神奇的Klimastein到底是怎么回事? 虽然我们不准备和Oeko domo合作但我们还是中邪了一样想要用这个Klimastein来造我们的房子，在Google了之后我们发现，原来这个Klimastein并不是这家公司的Patent，这是一种原产意大利的建材，其实原料就是碎木压制成的。有一些Bausatz是用这种Klimastein做的。这家所谓有patent的公司，有的其实只是切割墙的patent（切割Fertigwaende直接送到工地上安装）如果自己有这个能力可以自己bauen，因为这种碎木压成的石头非常的轻。 那它又怎么被称为massivbau的呢？
其实这种砖头就和lego一样搭好，里面的孔相连，从上面灌水泥下去，所有的砖头通过水泥连接起来。所以可以很massiv。
好吧，就算木头可以很oekologisch, 那么占大部分的水泥呢？而且水泥根本没有隔暖功能，用这个klimastein建房，外面是一定要加外保暖层的。
如果真的是很好的材料，绝对不会大多数建筑行业的人听也没有听说过了{:5_387:}
嗯 卖房跟卖车的一样 无底线坑蒙拐骗啊!!!一定要自己研究明白写才不会被骗!!! 学习经验,,LZ加油!!!
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-7 10:20 编辑
denkschrift 发表于 2015-7-7 10:05
嗯 卖房跟卖车的一样 无底线坑蒙拐骗啊!!!一定要自己研究明白写才不会被骗!!! 学习经验,,LZ加油!! ...
谢谢，碰到了各种人和事，所幸只是损失了一部分时间，但没有被大忽悠了去。但也因为这么多经历，我们学到了很多，很幸运地遇到了现在的本地的Baufirma，GF是土耳其人，但我们从头到尾没有任何感觉不公平不透明的地方。现在我们的Rohbau的一楼差不多完工，明天Decke要运过来了。就目前完工的状态，除了一个小错误外（我们因为Grundriss改动很多次，他们做Abfluss时用的Abwasserplan没有更新到最后一次，在排下水道的时候有一个管道铺错位置，弄到内墙里了，不过到时弄浴室时可以管道加长下修改，问题不大），总体非常满意。
学习阿，建房果然水很深
最爱看楼住的贴了， 学习了很多知识，谢谢！！
two steps 发表于 2015-7-7 15:07
最爱看楼住的贴了， 学习了很多知识，谢谢！！
多交流哈
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-10 00:20 编辑
Aquaspirit 发表于 2015-7-7 18:10
这边房地产业和建筑业的大忽悠确实也不少的, 有些是真不懂, 有些是责任心问题。所以业主自己懂加上自己监控 ...
嗯 真的是无处不忽悠的行当。不过即使在oeko domo这个大忽悠Berater那里我们还是学到了很多。我们基本上把想要的grundriss确定了下来。他还说服了我们不要造Keller。虽然不和他们合作，但也没必要全盘否定。
楼主最终选的哪种建房材料？
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-8 10:38 编辑
nici37 发表于 2015-7-7 21:31
楼主最终选的哪种建房材料？
我们最后外墙用了Planziegel 就是下面链接里的砖
http://www.unipor.de/produkte/unipor-ws07-coriso
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-8 11:04 编辑
聊一下要不要Keller的问题。
每个家庭对于房子的需求都会不一样，不能一概而论。对于要不要Keller，很多人都举棋不定，我这里罗列一下当时搜集的一些资料，给各位参考。
Nachteile
1. Keller本身的造价不低，一个占地100平米左右的Haus，如果造一个只是用来堆杂物的Keller也至少要3万左右。如果造一个Wohnkeller，那造价更高，应为需要加高，窗户面积也有最小要求，加上地板/Verputz等，或许还要个Bad什么的，那应该是在5万+
2. Keller采光没有地面好（坡地的话采光会很好，倒是可以考虑做Wohnkeller）不适合人长期居住，对健康应该有一定影响。如果需要更多的Wohnraum，造Keller的钱可以考虑用来增加地上面积。
3. 多个Keller就多层楼梯，很多造Keller的家庭hwr就放在Keller里了，这样每次洗衣服要跑上跑下很累。
Vorteile
1. 多了许多存储空间
2. 家庭的Hobbyraum，唱卡拉ok，孩子如果学鼓类乐器，爸爸如果喜欢自己修修补补的可以弄个Werkstatt，不会吵到别人。
3. 在地价非常高的地区，地块如果面积小限制了房子面积，造Keller多了很多可以利用的空间，相对而言还是比地上要便宜很多，降低成本。
4. 有些家庭还会考虑把Keller建成单独的Wohnung租出去，增加收入。
5. 有些地区不要Keller以后会影响Wiederverkaufswert。
我们决定了不要Keller，是因为我们两人都喜欢明亮的房间，做Grundriss的时候尽量把窗子做的比较大增加光线，阴暗的Keller我们肯定不会用来做Wohnraum，造keller的钱我们更愿意投入到窗子和更大的地上空间。而且我们都很懒不喜欢跑上跑下，两层楼已经觉得累了，我们Dach也不Ausbau了，整个楼顶用来堆东西，应该也够了。
当时Oeko domo的Berater和我们说，德国人有造keller的传统是因为过去食物匮乏，大家把土豆罐头什么的存在地窖里等过冬，现在已经不需要Keller的这个功能了，所以现在德国建房造Keller的人也越来越少了。
我们这个新开发的地里，大概有一半的人选择不造keller。
Leannbaby 发表于 2015-7-8 10:59
聊一下要不要Keller的问题。
每个家庭对于房子的需求都会不一样，不能一概而论。对于要不要Keller，很多 ...
好贴！想问问你向政府买地的信息在哪里可以查到？德国每个城市程序应该都差不多吧？
yanyanqq 发表于 2015-7-9 11:49
好贴！想问问你向政府买地的信息在哪里可以查到？德国每个城市程序应该都差不多吧？
在市政府的官网，通常在wohnen一栏下会有最新的immobilien的数据，如果有正在卖的地也会在那里发布信息。
Stemak
这也是一家造Stein auf Stein房子的公司，在当地规模不算小。第一次知道这个公司的时候，我们还在找地，在Immo24上看到这家公司贴出的地，曾经约了交谈过。但当时他们手里有的两块地都不太好，而且他们想要造DHH，这样可以多卖一家人，所以就没有谈下去。但是当时他们的一个顾问F先生给我留下了非常kompetent的印象。因为咨询了很多公司，问到sonderausstattung的时候支支吾吾说不清楚。F先生则非常明确地给了我们几个数字。
在我们买下地并且定下了Grundriss的大方向后，我们就想问他询个报价。于是又约了一个Termin，我们把自己的设想告诉了他，并给了所有想要加的项目 （T8的Planziegel，层高加高，所有的房间Rollo都用电动，Fenster要求的U-Wert等等）等了两个多星期，F先生给我们寄来了一个Angebot。
他的报价很详细，还附了一份Bau- und Lieferleistung，和我们设想不同的是，他的Angebot里直接用了T9的Zeigel （T9比T8的保暖要差一些），然后有些我们提到的附加的项目他帮我们特别列了Aufpreis出来，但也有很多特殊要求完全没有给我们报价。报价的最后是说如果我们三天之内签可以有几百欧的优惠。
我们又和他约了一个Termin具体谈这个报价。问到T8的红砖，他说可以换成T8，但是价格要加4千多欧，这点投资可能要三四十年后才能通过节约下来的能源省下来，劝我们放弃用T8。他带着我们去看了一家公司边上的Musterhaus，我们走到两楼，发现楼上没有封顶（第二层楼没有Decke，直接把Dach verputzen了一下）。我们问，怎么是这样，别人家一般都有个Dachgeschoss, 用Einschuptreppe上去上面可以储物的。F先生说，这样不封顶空间感好啊，更明亮啊。我们问，那如果我们想封顶呢？ 他算了一下告诉我们，需要加6千欧。。。
我们直接在心里默默放弃了这家公司。。。
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-10 00:20 编辑
哦对了，为什么我们坚持用红砖造房子呢？前面我也提到了，一开始我们想用Oeko domo的 Klimastein的，等到我们发现这个Klimastein其实就是个笑话后，一度非常迷茫不知道该用哪种砖好。网上翻了很多资料。
一般德国的房子都是由Tonziegel, Kalksandstein和 Porenbeton三种砖头造的。
他们分别有自己的优势和劣势。
KS和Porenbeton的优势是Festigkeit很好（牢固），一般不需要很宽的砖。但是他们的劣势是保暖性能差，所以一般用这两种砖一定要做外墙保暖，就是所谓的WDVS系统。
Tonziegel的优势是保暖好，但是Festigkeit不够，还有隔音没有前两种砖好，所以需要很厚的砖，一般外墙的Tongziegel都是36.5cm厚，不过KS和Porenbeton加上外墙保暖一般也会有这个厚度。
Tonziegel对我们而言，有别的转无法替代的优点，就是它的透气性能好，俗称“会呼吸的墙”。用WDVS一般都必须要用空气过滤装置来散湿气，不然容易长霉菌。Tonzeigel比较没有这样的烦恼。我们两人平时上班都是呼吸过滤的空气，想着好容易搬到一个空气比较好的地方（Waldrand), 不想家里也吸Büroluft。 然后，最说服我用Tonziegel的一点是，我不想住在塑料袋里！！！
由于这点确定了，我们就自动过滤掉Viebrockhaus，因为他家是用Porenbeton加WDVS的。（也好，他家通常报价算是比较贵的那种，不过他家的质量总的来说还是不错的，我们现在有两个邻居和他们造了，都觉得挺满意的）
本帖最后由 Leannbaby 于 2015-7-10 00:37 编辑
我们又陆续找了Weton，Helma，还有Bautrend。
其中最不靠谱的是Bautrend。他家Katakog上看起来价格不错，确实陷阱重重。首先Katalog上标入的阳台面积是不算在报价里的，其次窗子只有一小部分算在报价里，其余大部分大概是每平方米500欧的价格另算，这样， 看起来貌似报价很低，最后加起来和别人差不多。而且，越是这样态度含糊不清的公司，越是让人难以信任。
Weton和Helma两家的Berater都比较实诚，报价基本都还算清晰。只是我们想要的Sonderwünsche很少被列入报价范围内，而我们刨根问底，一开始就想清楚知道所有的报价。
我们把自己想要的Grundriss发给了本地的几家Baufirma，过了几个星期陆续收到了他们的报价。一份报价让我们眼前一亮，于是我们马上和他们的GF约了一个Termin。过了没多久，我们就签约了。
本帖最后由 Noctilux 于 2015-7-10 00:52 编辑
Leannbaby 发表于 2015-7-10 00:18
哦对了，为什么我们坚持用红砖造房子呢？前面我也提到了，一开始我们想用Oeko domo的 Klimastein的，等到我 ...
lz这里说的有点错误
Porenbeton可以不需要另外做保温，也就是你说得WDVS, 而且Porenbeton的强度和隔音都不是很好，所以用做外墙都会用很厚的Porenbeton，优点就是不会霉
Kalksandstein需要做WDVS，相对来说容易霉，但是强度好隔音好，做外墙不需要很厚，不过如果加上保温层，也就不薄了
你的那种材料里面也有隔热材料，只不过在砖的中间，不注意的话也是会霉的
三种材料各有优缺点