关于投资二手房的一些疑问
先说情况，我们自己有套自住的房产，想再投资一套，现在看到套房子，具体的情况如下。优点。地段是富人区边缘和大众区交界的地方，交通便捷。周围有很好的学校。房子带租约，租售比190。房型合理。hausgeld低。
缺点，房子老，1900年造的，窗，浴室等需要维修。 楼层不好，没有地下室。没有停车位。沿街有点吵。
其他，人口密度较大。
同时我们看了另外一套
优点， 新，环境不错。设备什么的估计10年内没什么好修的。管理公司素质不错，代理出租自己省心而且据说房子颇强手。hausgeld也在接受的范围。
缺点，地段处于比较一般的居民区，房子比较小，我们自己估计是用不上，应该是要长期出租的，价格比周围同等大小略贵。租售比240。
我倾向于第二套阿，想起旧房子修整就觉得很多银子阿银子。。不知道大家都什么意见。 房子带租约，租售比190。
这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿意如此贱卖。建议楼主慎重。
价格比周围同等大小略贵。租售比240。
这个价格看起来比较正常，当然还要看那个城市。
出租房子我的经验是稳定，省心最重要。房子状况好，管理公司得力，只要房客不出问题，平时根本不用操心，每年结算一次Nebenkosten而已。面积小一些，正符合目前和未来的人口发展趋势，就是单身和没有孩子的两口之家以及老人越来越多，这样的房子是最容易出租的。
如果是我，只考虑第二个。 jeditech 发表于 2013-7-29 15:53
这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿 ...
我也是这个意思，第二套房子现在就租给一对退休老人，以后他们不租了小房型租给学生也可以。第一套房子虽然租售比异常的高，但是我觉得这么旧的房子，上次修葺还是2002年，而且总价也不低，毕竟算富人区的地界。 vorig 发表于 2013-7-29 16:03
我也是这个意思，第二套房子现在就租给一对退休老人，以后他们不租了小房型租给学生也可以。第一套房子虽 ...
退休老人没有意外情况一般不会主动搬走的。看房子的时候注意下他们的身体状况。如果还健康，就安心等着收房租吧。 租给老人不好，几十年一分钱房租都涨不了，我认识的人就有，稍微涨点人就和你打官司。人打官司收入低还免费 本帖最后由 lavenderff 于 2013-7-29 17:00 编辑
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3%左右。那房东还很细致地在租约里规定了根据住多久，搬走的时候租客和房东分担刷墙费用的不同比例。那个私人房东租房太特么专业了，买了一大块地，自己盖一巨大的房，然后另外盖3座房，每个房10户左右，身家千万啊，收房租收到手软，还有一户是租给自家女儿，还能省税。 pidi 发表于 2013-7-29 16:42
租给老人不好，几十年一分钱房租都涨不了，我认识的人就有，稍微涨点人就和你打官司。人打官司收入低还免费
并不是这样的。德国法律对涨房租有明确的规定，只要符合这些条件，提供充分的依据，房客必须接受涨房租。至于房客是否是老人，与此无关。 lavenderff 发表于 2013-7-29 16:58
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3% ...
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？
可以。
那房东还很细致地在租约里规定了根据住多久，搬走的时候租客和房东分担刷墙费用的不同比例。
很多租房合同有这样的条款，其实是无效的。 为什么是无效的呢？ lavenderff 发表于 2013-7-29 17:21
为什么是无效的呢？
在租房合同里硬性规定保养的间隔，比如三年刷一次墙，如果只住两年必须承担三分之二的费用等等规定，虽然BGB没有作明确的规定，但已经有很多法院判决为无效，因为原则上说，保养只有在有必要的情况下才应该执行，而不是硬性规定时间间隔。如果合同里有这样的条款，那么所有有关保养的条款都无效，也就是说房客搬走时不用执行任何保养义务。 jeditech 发表于 2013-7-29 17:28
在租房合同里硬性规定保养的间隔，比如三年刷一次墙，如果只住两年必须承担三分之二的费用等等规定，虽然 ...
那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判决无效，这里又牵涉到大量的时间金钱了。 lavenderff 发表于 2013-7-29 17:37
那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判 ...
的确很难界定。一般来说，合同里写入硬性保养间隔是不行的，如果住的时间比较长了，也不能要求房客搬出的时候全面刷墙之类。但是可以要求进行必要的保养。 jeditech 发表于 2013-7-29 17:03
并不是这样的。德国法律对涨房租有明确的规定，只要符合这些条件，提供充分的依据，房客必须接受涨房租。 ...
说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判决。
所以现实情况就是很多人住了几十年，房租都没涨多少。 lavenderff 发表于 2013-7-29 16:58
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3% ...
我记得在什么地方看到过，房租合同里不能写多少年涨百分之多少这样的条款，必须明确写明具体的钱数。 Einschulung 发表于 2013-7-29 22:12
说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判 ...
即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也不能存在侥幸心理，希望房客不懂相关法律。要取得自己的权益，首先要了解和尊重对方的权益。比如以官方的Mietspiegel作为计算房租的基础，并且符合涨房租的时间限制，虽然房客心里不乐意，也是没有理由拒绝的。这种情况下即使住了几十年的房客诉诸法庭，也是没有胜算的。这不是纸上谈兵，是我的实际经验。 lavenderff 发表于 2013-7-29 17:37
那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判 ...
合同里还是可以规定保养间隔的，但是不能太死。类似 Der Vermieter verpflichtet den Mieter in der Regel etwa alle drei Jahre in Küchen und Bädern und alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen Renovierungsarbeiten durchzuführen 的条款是允许的。总之要给房客一点活动的余地。 jeditech 发表于 2013-7-29 22:33
即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也 ...
Mietspiegel是指一个地方的平均房租。具体到某个房子上，还有很多讨价还价的空间，比如房子的新旧，设备，保暖情况等等，都是房客可以挑刺的地方，这些都是在mietspiegel上体现不出来的，房东也从中找不到支持根据。 Einschulung 发表于 2013-7-30 00:38
Mietspiegel是指一个地方的平均房租。具体到某个房子上，还有很多讨价还价的空间，比如房子的新旧，设备 ...
我们这里的Mietspiegel对这些都作了明确的列举，具体到地板类型，卫浴设备等等。当然各地不同，不排除有些城市的Mietspiegel比较粗略。 请教大家，看到一二手房，1918年建，以前投资公司经营，现在分开卖，整个房子在大修， wohnung自身不修，里边看起来还行，就是没把握从房子延到wohnung 的电路还有水管什么的，有多老了，我问makler了，她说没有这方面材料。这正常吗？
我还要注意什么呀? 还有请大家帮我看看energieausweis, 我不是很懂。谢谢指点。 jeditech 发表于 2013-7-29 15:53
这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿 ...
请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公共花园，停车场，这个租赁费以及产生的物业管理费是不是要租房子的人承担，还是由房东承担。
菜鸟一点也不懂，希望帮助一下。 请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公共花园，停车场，这个租赁费以及产生的物业管理费是不是要租房子的人承担，还是由房东承担。
另外，管理公司也会代理出租这事吗，这个是怎么操作的，要交多少比例代理费呢
菜鸟一点也不懂，希望帮助一下。 Einschulung 发表于 2013-7-29 21:12
说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判 ...
是这样，我认识德国老人基本房租都不能涨的，NK涨一点都和写律师信，反正他们收入也不高，打官司也不怕，都国家援助。
jeditech 发表于 2013-7-29 21:33
即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也 ...
你和老头老太太出租过房子吗，你的实际经验是什么类型人打的交道? 我认识的所有 老头老太太租房子 都是 不能随便涨价 的 涨0.1%都会和你打官司 这个是太正常不过的了!!!!! 我认识一个 房子 似乎都不到200欧 近70平方米的wohnung啊 住了好几十年了,,同样的至少也得500欧起出租了!!!! 房子是一个房屋公司的 ,,洗面池下面的堵头坏了都要房管 来处理那个也就3或5欧吧 买个新的就得了 ,,可是人家也会咨询那个德语忘了就是租房管理协会吧 然后跟房屋公司电话好几遍最后 房管 过来送来一个新的!!!暖气冬天不太热什么的人家 能连续打电话咨询什么的 还能每天记录3 4便记了2到3年 打官司的 ,,,,,,,,在德国这样的老人不在少数啊!!!!还有 老人要安静,,稍微有点动静就来敲门了,,也影响你其他房客吧!!! 小白请教，这个租售比怎么算的阿？年租 除 售价？ pidi 发表于 2014-5-30 12:38
你和老头老太太出租过房子吗，你的实际经验是什么类型人打的交道?
手上有两个ETW出租给老人，一个是对退休老夫妻，另一个是个单身。都是大约10年前买的，当时就是这些房客住在里面。两个房子的NK都调整过多次，上一次涨冷租都是在2012年。每次NK或者房租调整，都是书信通知，从来没有问题。 在门外 发表于 2014-5-29 17:00
请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公 ...
租售比=售价/年冷租。至于影响租售比的因素，就很多了，基本也就是影响房价的那些因素，比如地段，房子年龄，保养状况，等等。
出租房子的附加费用，只要是和日常居住相关的，基本上都应该由房客承担，比如公用照明，公用绿地的维护，等等。房东承担的部分，主要是管理和维修的费用，包括Rücklage。
页:
[1]