关于投资二手房的一些疑问

vorig

先说情况，我们自己有套自住的房产，想再投资一套，现在看到套房子，具体的情况如下。

优点。地段是富人区边缘和大众区交界的地方，交通便捷。周围有很好的学校。房子带租约，租售比190。房型合理。hausgeld低。
缺点，房子老，1900年造的，窗，浴室等需要维修。 楼层不好，没有地下室。没有停车位。沿街有点吵。
其他，人口密度较大。

同时我们看了另外一套
优点， 新，环境不错。设备什么的估计10年内没什么好修的。管理公司素质不错，代理出租自己省心而且据说房子颇强手。hausgeld也在接受的范围。
缺点，地段处于比较一般的居民区，房子比较小，我们自己估计是用不上，应该是要长期出租的，价格比周围同等大小略贵。租售比240。

我倾向于第二套阿，想起旧房子修整就觉得很多银子阿银子。。不知道大家都什么意见。

jeditech

房子带租约，租售比190。

这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿意如此贱卖。建议楼主慎重。

价格比周围同等大小略贵。租售比240。

这个价格看起来比较正常，当然还要看那个城市。

出租房子我的经验是稳定，省心最重要。房子状况好，管理公司得力，只要房客不出问题，平时根本不用操心，每年结算一次Nebenkosten而已。面积小一些，正符合目前和未来的人口发展趋势，就是单身和没有孩子的两口之家以及老人越来越多，这样的房子是最容易出租的。

如果是我，只考虑第二个。

vorig

jeditech 发表于 2013-7-29 15:53
这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿 ...

我也是这个意思，第二套房子现在就租给一对退休老人，以后他们不租了小房型租给学生也可以。第一套房子虽然租售比异常的高，但是我觉得这么旧的房子，上次修葺还是2002年，而且总价也不低，毕竟算富人区的地界。

jeditech

vorig 发表于 2013-7-29 16:03
我也是这个意思，第二套房子现在就租给一对退休老人，以后他们不租了小房型租给学生也可以。第一套房子虽 ...

退休老人没有意外情况一般不会主动搬走的。看房子的时候注意下他们的身体状况。如果还健康，就安心等着收房租吧。

pidi

租给老人不好，几十年一分钱房租都涨不了，我认识的人就有，稍微涨点人就和你打官司。人打官司收入低还免费

lavenderff

签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3%左右。那房东还很细致地在租约里规定了根据住多久，搬走的时候租客和房东分担刷墙费用的不同比例。那个私人房东租房太特么专业了，买了一大块地，自己盖一巨大的房，然后另外盖3座房，每个房10户左右，身家千万啊，收房租收到手软，还有一户是租给自家女儿，还能省税。

jeditech

pidi 发表于 2013-7-29 16:42
租给老人不好，几十年一分钱房租都涨不了，我认识的人就有，稍微涨点人就和你打官司。人打官司收入低还免费

并不是这样的。德国法律对涨房租有明确的规定，只要符合这些条件，提供充分的依据，房客必须接受涨房租。至于房客是否是老人，与此无关。

jeditech

lavenderff 发表于 2013-7-29 16:58
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3% ...

签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？

可以。

那房东还很细致地在租约里规定了根据住多久，搬走的时候租客和房东分担刷墙费用的不同比例。

很多租房合同有这样的条款，其实是无效的。

lavenderff

为什么是无效的呢？

jeditech

lavenderff 发表于 2013-7-29 17:21
为什么是无效的呢？

在租房合同里硬性规定保养的间隔，比如三年刷一次墙，如果只住两年必须承担三分之二的费用等等规定，虽然BGB没有作明确的规定，但已经有很多法院判决为无效，因为原则上说，保养只有在有必要的情况下才应该执行，而不是硬性规定时间间隔。如果合同里有这样的条款，那么所有有关保养的条款都无效，也就是说房客搬走时不用执行任何保养义务。

lavenderff

jeditech 发表于 2013-7-29 17:28
在租房合同里硬性规定保养的间隔，比如三年刷一次墙，如果只住两年必须承担三分之二的费用等等规定，虽然 ...

那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判决无效，这里又牵涉到大量的时间金钱了。

Einschulung

lavenderff 发表于 2013-7-29 17:37
那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判 ...

的确很难界定。一般来说，合同里写入硬性保养间隔是不行的，如果住的时间比较长了，也不能要求房客搬出的时候全面刷墙之类。但是可以要求进行必要的保养。

Einschulung

jeditech 发表于 2013-7-29 17:03
并不是这样的。德国法律对涨房租有明确的规定，只要符合这些条件，提供充分的依据，房客必须接受涨房租。 ...

说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判决。
所以现实情况就是很多人住了几十年，房租都没涨多少。

Einschulung

lavenderff 发表于 2013-7-29 16:58
签租约的时候不能弄个条款按百分比定期涨房租吗？我原来租的那个房子租约里就有这么一条，每2年还是3年涨3% ...

我记得在什么地方看到过，房租合同里不能写多少年涨百分之多少这样的条款，必须明确写明具体的钱数。

jeditech

Einschulung 发表于 2013-7-29 22:12
说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判 ...

即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也不能存在侥幸心理，希望房客不懂相关法律。要取得自己的权益，首先要了解和尊重对方的权益。比如以官方的Mietspiegel作为计算房租的基础，并且符合涨房租的时间限制，虽然房客心里不乐意，也是没有理由拒绝的。这种情况下即使住了几十年的房客诉诸法庭，也是没有胜算的。这不是纸上谈兵，是我的实际经验。

jeditech

lavenderff 发表于 2013-7-29 17:37
那就是说现在房客基本都不用刷墙了？这个“有必要的情况”也很难界定啊。
毕竟还是要打官司到法院才判 ...

合同里还是可以规定保养间隔的，但是不能太死。类似 Der Vermieter verpflichtet den Mieter in der Regel etwa alle drei Jahre in Küchen und Bädern und alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen Renovierungsarbeiten durchzuführen 的条款是允许的。总之要给房客一点活动的余地。

Einschulung

jeditech 发表于 2013-7-29 22:33
即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也 ...

Mietspiegel是指一个地方的平均房租。具体到某个房子上，还有很多讨价还价的空间，比如房子的新旧，设备，保暖情况等等，都是房客可以挑刺的地方，这些都是在mietspiegel上体现不出来的，房东也从中找不到支持根据。

jeditech

Einschulung 发表于 2013-7-30 00:38
Mietspiegel是指一个地方的平均房租。具体到某个房子上，还有很多讨价还价的空间，比如房子的新旧，设备 ...

我们这里的Mietspiegel对这些都作了明确的列举，具体到地板类型，卫浴设备等等。当然各地不同，不排除有些城市的Mietspiegel比较粗略。

winefish

请教大家，看到一二手房，1918年建，以前投资公司经营，现在分开卖，整个房子在大修， wohnung自身不修，里边看起来还行，就是没把握从房子延到wohnung 的电路还有水管什么的，有多老了，我问makler了，她说没有这方面材料。这正常吗？

我还要注意什么呀? 还有请大家帮我看看energieausweis, 我不是很懂。谢谢指点。

在门外

jeditech 发表于 2013-7-29 15:53
这个租售比即使在小城市，也是很低很低的了，估计房子有问题，不好出手，否则以现在的行情，没有卖家会愿 ...

请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公共花园，停车场，这个租赁费以及产生的物业管理费是不是要租房子的人承担，还是由房东承担。
菜鸟一点也不懂，希望帮助一下。

在门外

请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公共花园，停车场，这个租赁费以及产生的物业管理费是不是要租房子的人承担，还是由房东承担。
另外，管理公司也会代理出租这事吗，这个是怎么操作的，要交多少比例代理费呢
菜鸟一点也不懂，希望帮助一下。

pidi

Einschulung 发表于 2013-7-29 21:12
说是这么说，做起来就不一定了。
老人等弱势群体打官司，结果就看法官怎么判，经常会得到有利于他们的判 ...

是这样，我认识德国老人基本房租都不能涨的，NK涨一点都和写律师信，反正他们收入也不高，打官司也不怕，都国家援助。

pidi

jeditech 发表于 2013-7-29 21:33
即使法官同情弱势群体，判决也要合法。对于房东来说，如果要涨房租，关键是要有理有据，不能信口开河，也 ...

你和老头老太太出租过房子吗，你的实际经验是什么类型人打的交道?

denkschrift

我认识的所有 老头老太太租房子    都是 不能随便涨价 的 涨0.1%都会和你打官司   这个是太正常不过的了!!!!!    我认识一个 房子 似乎都不到200欧   近70平方米的wohnung啊   住了好几十年了,,同样的至少也得500欧起出租了!!!!    房子是一个房屋公司的 ,,洗面池下面的堵头坏了  都要房管 来处理  那个也就3或5欧吧 买个新的就得了 ,,可是人家也会咨询  那个德语忘了就是租房管理协会吧 然后跟房屋公司电话好几遍  最后 房管 过来送来一个新的!!!  暖气冬天不太热什么的  人家 能连续打电话咨询什么的 还能每天记录3 4便  记了2到3年 打官司的 ,,,,,,,,  在德国这样的老人不在少数啊!!!!  还有 老人要安静,,稍微有点动静  就来敲门了,,也影响你其他房客吧!!!

不难不易

小白请教，这个租售比怎么算的阿？年租 除 售价？

jeditech

pidi 发表于 2014-5-30 12:38
你和老头老太太出租过房子吗，你的实际经验是什么类型人打的交道?

手上有两个ETW出租给老人，一个是对退休老夫妻，另一个是个单身。都是大约10年前买的，当时就是这些房客住在里面。两个房子的NK都调整过多次，上一次涨冷租都是在2012年。每次NK或者房租调整，都是书信通知，从来没有问题。

jeditech

在门外 发表于 2014-5-29 17:00
请教一下，那个 租售比 是怎么算的，由哪几个因素组成的
还有，假如这个公寓有公共部分是是租赁的比如公 ...

租售比=售价/年冷租。至于影响租售比的因素，就很多了，基本也就是影响房价的那些因素，比如地段，房子年龄，保养状况，等等。

出租房子的附加费用，只要是和日常居住相关的，基本上都应该由房客承担，比如公用照明，公用绿地的维护，等等。房东承担的部分，主要是管理和维修的费用，包括Rücklage。