买房心得

茏茏葱葱

好几天没上网了，趁着现在出差，一个人在外面，忙完了工作上的事还有点时间，把前段时间一直想写的买房心得赶出来。

1．        关于地点：我觉得地点非常重要，正所谓第一Lage，第二Lage， 第三还是Lage。 我们前前后后找了两年的房子，非常INTENSIV 大概有半年，几乎是每周都有看房子的TERMIN，看了那么多，发现对价格最大的决定因素就是地点，在我爱我家里有讨论什么好卖，公寓，排房还是独体，其实无论什么房子，如果没有其他特别的缺陷，地点是决定房价的主要因素。所以我的心得是在考虑自己经济状况和个人爱好的情况下选择地点好的。这会体现在今后的很多方面，生活舒适，交通便利，学校好，周围的居民好，日后卖价好， 所谓天时，地利，人和。


2．        关于向银行咨询：我们通过人推荐找了一个Finanzberater, 和他谈了几次，根据我们的情况给我们选择了最适合我们的一个贷款组合。这样省得我们自己跑各个银行，自己比较了, 省时, 省力, 最重要的是省心. 这样的人最好有买过房子的人给自己推荐，口碑信誉好的人。这种Finanzberater有的收买房人的钱，大多不收。他们在我们和银行签过合同以后会从银行得一定的Provision.

3. 关于贷款：第一如果自己能付一定百分比以上的贷款，就能得到较低利息的贷款，象Diba，自己付总价的20%到30%，会在原贷款利息上加一点Zinszuschlag, 自己只能付20%以下，那么这个Zinszuschlag还要高一点。30%以上，一点Zinszuschlag也没有。第二有的家里是先买地，再在地上建房。如果中间这个过程自己预先无法预料多长或知道会长于半年(Diba 的Bereitstellungszins 是从第七个月开始交，kfw是从从第二个月），那么应该争取先用自己的钱把地皮的钱付上，先不急着贷款，否则可能会在你还没开始建的时候就要还银行的Bereitstellungszinsen, 这个在Diba是以月计算的， 数目不低。当然也要考虑Zins近期的高低走向，综合权衡，再做决定。

4。关于房屋状况：现在新建的所有房子，国家规定必须满足一定的节能条件，节能能力要达到15%，这样可以贷到比一般银行利息低一点的款。如果在这个基础上再加一级节能能力，也就是KFW60，节能能力40%，虽然要多付一些钱，但综合考虑是值得的，一是这部分的贷款利息比上面说的那种15%的更低，比如现在他们和Diba合作，是3，5%，这样一半的钱能从利息中省出来， 二是因为大概另一半的钱用在建房上多出来的钱会在几年以后从节能中省出来。 第三个原因很重要，今后的房子只会越来越节能，没有KFW Stand 的房子今后不好卖出去，或者说比节能房卖的价钱差得多，就像如今不带空调的汽车。

5。关于建房过程中的Sonderwuesche：一般来说要几万在一边，因为建的过程中和后期装修，要用钱的地方很多，有时是自己开始根本没想到的。有的人一味的省，觉得房子已经用这么多钱了，什么都做最简单的，结果住进去才觉得不方便，这时候再改就更贵了。而有的人走另一个极端，觉得是一辈子的事，什么都要最好的，借的债越背越多，到退休还还不清。所以还是一个平衡的问题，找最适合自己的， 千万不要和别人攀比，每家的情况不一样。

6。一个省钱的窍门：这个肯定不少人已经知道了。就是要交给Finanzamt的Grunderwerbsteuer和要交给Notar的Gebuehr是以Kaufpreis为基础，那么如果在一开始的合同上只写上最简单的东西，比如就是房子本身，其他的Sonderwuesche如Kamin，Fussbodenheizung, Rolllaeden等全在后期加， 可以省几千欧吧。

7．假设一个对房子的100%满意是100分，那么夫妻双方满意度至少160分的房子才能买，而且不能一个人100分，另一个人60分，每人至少要70%的满意，否则千万不要急，要耐心，一定能等到让你们都较满意的Traumhaus。

8。很多银行不让你很快还贷款的，比如Diba是钱全部借给你以后，kfw60时前一到五年可以FREI，也就是只还利息不还贷款，这样在有两种以上贷款组合的时候要尽量先还那个利息高的。不管你的利息Bindungsfrist是多少年，国家法律规定只有10年fest，也就是说十年以后Karten重新Mischen，你可以单方面继续旧的利息，也可以选择新的利息，如果新的利息较低的话。


暂时想到这么多，欢迎买过房的，想买房的，正在买的来补充。

[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2007-11-24 08:36 编辑 ]

mixmas

先"偷"过来，给大家看看啊，LZ你快出来再回个贴儿

yunpiggy

$支持$ $支持$ $支持$  好帖子！！

茏茏葱葱

原帖由 mixmas 于 2007-11-23 15:17 发表
先"偷"过来，给大家看看啊，LZ你快出来再回个贴儿

$送花$  谢谢版主加分，你能不能把整个贴包括回帖也转过来，那边就删了吧

mixmas

原帖由 茏茏葱葱 于 2007-11-23 15:42 发表



$送花$  谢谢版主加分，你能不能把整个贴包括回帖也转过来，那边就删了吧

这个我就没有权限了，早知道你有这个要求就不"偷"帖子了$汗$

这样吧，你去短信问问那边的版主能不能转过来或者是复制一个给我们，然后我再做进一步处理

茏茏葱葱

原帖由 mixmas 于 2007-11-23 15:52 发表



这个我就没有权限了，早知道你有这个要求就不"偷"帖子了$汗$

这样吧，你去短信问问那边的版主能不能转过来或者是复制一个给我们，然后我再做进一步处理

那你帮我把回帖转过来，然后我删贴。不就行了？$汗$

yama12

很有用的帖子～～$送花$

建筑师

好帖子！！$送花$ $送花$

athena_hu

$支持$ $支持$ $支持$


很好

不过还是要问，为什么要在德国买房子啊？还贷的利息如果用来投资别的，不是更好？

athena_hu

原帖由 QCheng 于 2007-11-23 20:24 发表

我买房是为了(1)给孩子一个真正属于我们自己的家，(2)能住得宽敞舒适。

在德国，什么样宽敞舒适的房子租不到啊？

RuGuo

有用的帖子，从中学了不少！$送花$ $送花$

kaiser0825

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 20:48 发表

在德国，什么样宽敞舒适的房子租不到啊？

租房住还住自己的房子，是有区别的，随便说几点。

如果是租的房子，是不是想养个宠物就可以养个宠物了？

如果是租的房子，是不是想装个卫星天线就装了？

如果是租的房子，是不是想铺木地板就铺木地板了？

如果是租的房子，是不是来个人(比如国内父母)想住多久就住了多久？

如果是租的房子，是不是愿意花很多钱去布置？


租房的主要优点在于灵活些，特别是对工作还不稳定，还要跳槽的人。
如果从舒适角度看，相对买房住要有差距的。

随风烟云

买房是想有个自己的家，有个港湾。自我满足的体现。人的精神状态都不一样。:)

athena_hu

原帖由 kaiser0825 于 2007-11-23 21:25 发表

租房住还住自己的房子，是有区别的，随便说几点。




如果是租的房子，是不是想养个宠物就可以养个宠物了？  
如果是租的房子，是不是想装个卫星天线就装了？      

如果是租的房子，是不是想铺木地板就铺 ...

如果是租的房子，是不是想养个宠物就可以养个宠物了？  有何不可？

如果是租的房子，是不是想装个卫星天线就装了？   有何不可？


如果是租的房子，是不是想铺木地板就铺木地板了？   有何不可？


如果是租的房子，是不是来个人(比如国内父母)想住多久就住了多久？  有何不可？


如果是租的房子，是不是愿意花很多钱去布置？ 相信我，如果仔细比较过买房和把买房的钱拿去投资，里面的差价会让装修变成小意思的


租房的主要优点在于灵活些，特别是对工作还不稳定，还要跳槽的人。
如果从舒适角度看，相对买房住要有差距的。
我是从纯金钱方面考虑，心理因素不算在内$害羞$

athena_hu

原帖由 随风烟云 于 2007-11-23 21:33 发表
买房是想有个自己的家，有个港湾。自我满足的体现。人的精神状态都不一样。:)

如果从这个角度出发的话，是不是多贵的房子都无所谓？

athena_hu

原帖由 QCheng 于 2007-11-23 21:48 发表

我租房的话，最多也就是租个4个ZIMMER的WOHNUNG。租更大的房子租金太贵，等于是
帮别人供房子。就我现在买的房子，如果要租的话，冷租大概1500欧元/月。那还不如买下来。$汗$
另外住自己的房子和别人的房子 ...

正好问问你，冷租1500的房子如果买的话，价格是多少，贷款利息算5，5%是不是合理？
我准备给大家算算，在德国买房到底合不合算，省得我老妈一直叫嚣着要给我买房子，她的理由也是：中国人，谁不是住自己的房子！租别人的干吗？！$郁闷$

建筑师

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 23:00 发表

正好问问你，冷租1500的房子如果买的话，价格是多少，贷款利息算5，5%是不是合理？
我准备给大家算算，在德国买房到底合不合算，省得我老妈一直叫嚣着要给我买房子，她的理由也是：中国人，谁不是住自己的房 ...

关于租房买房的问题另外有帖子讨论了，这个话题扯不清，不要在这里争论了, 好不好?

租房买房各有利弊，各人有自己倾向，都是成年人，自己拿主意。大家不要总想让自己的主意占上风 , 好不好?
$bye$

杉杉来迟

偶家自己修的房租给人家的,自己租的Wohnung.其实每个人想法和环境不一样的.
因为偶懒不想自己打扫几层楼.又请不起清洁工,所以租出去还赚点钱.$汗$

kaiser0825

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 22:55 发表


如果是租的房子，是不是想养个宠物就可以养个宠物了？  有何不可？

如果是租的房子，是不是想装个卫星天线就装了？   有何不可？


如果是租的房子，是不是想铺木地板就铺木地板了？   有何不可？

...

如果你有租房合同，仔细看看你的租房合同吧，如果房东不同意，你就不能养狗，就不能对房子做大的改动，
就不能。。。

除非你遇到一个NETT的房东，他会同意你做这个，做那个。只有在这种情形下，
你才有可能理直气壮地说"有何不可"。

也许你没有租房合同，而是住在自己舒适的房子里。如果真是这种
情形，再说些不痛不痒的租房比自己的房子好的话，那可就有点矫情
甚至有些虚伪。

[ 本帖最后由 kaiser0825 于 2007-11-23 23:29 编辑 ]

athena_hu

原帖由 建筑师 于 2007-11-23 23:10 发表



关于租房买房的问题另外有帖子讨论了，这个话题扯不清，不要在这里争论了, 好不好?

租房买房各有利弊，各人有自己倾向，都是成年人，自己拿主意。大家不要总想让自己的主意占上风 , 好不好?
$bye$

我根本没有在这里争论，更遑论让自己的主意占上风，你所谓的另外的帖子抱歉我不知道链接，我在这里也是好奇，拿出来跟楼主讨论，楼主没有来，我才向另外一个知情人打听，难道这样在论坛里是不被允许的？$frage$
还要被迫接受大招手的待遇？

[ 本帖最后由 athena_hu 于 2007-11-23 23:32 编辑 ]

athena_hu

原帖由 kaiser0825 于 2007-11-23 23:24 发表


仔细看看你的租房合同吧，如果房东不同意，你就不能养狗，就不能对房子做大的改动，
就不能。。。

除非你遇到一个NETT的房东，他会同意你做这个，做那个。只有在这种情形下，
你才有可能理直气壮地说" ...

所以说，ms我的房东人不错

杉杉来迟

原帖由 kaiser0825 于 2007-11-23 23:24 发表


如果你有租房合同，仔细看看你的租房合同吧，如果房东不同意，你就不能养狗，就不能对房子做大的改动，
就不能。。。

除非你遇到一个NETT的房东，他会同意你做这个，做那个。只有在这种情形下，
你才有 ...

前面说的都对.因为偶既是出租人也是租房人,所以还是比较知道的.不过德国人比较死板一般是不允许租房人大动他们的房子的.养宠物租房前也是有合同的.不过也不排除有的遇到好的房东.

建筑师

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 23:28 发表

我根本没有在这里争论，更遑论让自己的主意占上风，你所谓的另外的帖子抱歉我不知道链接，我在这里也是好奇，拿出来跟楼主讨论，楼主没有来，我才向另外一个知情人打听，难道这样在论坛里是不被允许的？$frag ...

没有什么许可的问题，也不是针对你个人。只是看你那一连串的反驳跟帖，觉得楼主发帖的对象是对买房真正有兴趣的人，不希望因为别的颇具争议的话题水了帖子。租房买房的问题不止这个版讨论过多次了。
用招手符号，就是说不想继续这个话题，再用一次，本人单方面打住。
$bye$

athena_hu

原帖由 建筑师 于 2007-11-24 00:30 发表


没有什么许可的问题，也不是针对你个人。只是看你那一连串的反驳跟帖，觉得楼主发帖的对象是对买房真正有兴趣的人，不希望因为别的颇具争议的话题水了帖子。租房买房的问题不止这个版讨论过多次了。
用招手符号，就是说不想继续这个话题，再用一次，本人单方面打住。

呵呵，三个连在一起的帖子叫做一连串，问几句话就是对买房没有真正兴趣？
看来是我进这个版少了，原来除了斑竹和楼主之外，谁不想继续话题就可以不让别人说话啊？$frage$

诚心讨教的结果是$闭嘴$

mixmas

好啦，我们不为某些细节观点有分歧了，有的时候我也比较动摇，是买房或者建房，还是考虑到因为工作原因不固定地点的原因暂时租着

大家都不闹小情绪啦，有讨论继续讨论，和气一团$送花$

茏茏葱葱

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 20:12 发表
$支持$ $支持$ $支持$


很好

不过还是要问，为什么要在德国买房子啊？还贷的利息如果用来投资别的，不是更好？

我觉得这是个人感觉爱好问题

如果从纯经济方面考虑, 我觉得德国现在的情况是买房自己住长远来看是划的来的, 一大理由是退休以后房租一般会成为老人生活中最大的开支, 特别是如果你对你的住房条件要求较高的话. 说到投资, 我也认识一些人, 收入不错, 但决定不买房, 而是投资其他地方. 前提就是投资能得到好的回报, 股票也好, 期货也好, 公司投股也行, 如果做得好, 能保证好的效益, 也不一定要买房, 晚年照样无忧无虑. 但我想, 这里大多数人还是普通职员, 靠工资吃饭, 所以对一般小康或往小康奔的家庭来说, 有自己的EIGENTUM从经济来说是晚年的一个较好的保障.

Benzin

原帖由 茏茏葱葱 于 2007-11-23 14:52 发表
好几天没上网了，趁着现在出差，一个人在外面，忙完了工作上的事还有点时间，把前段时间一直想写的买房心得赶出来。

4。关于房屋状况：现在新建的所有房子，国家规定必须满足一定的节能条件，节能能力要达到15%，这样可以贷到比一般银行利息低一点的款。如果在这个基础上再加一级节能能力，也就是KFW60，节能能力40%，虽然要多付一些钱，但综合考虑是值得的，一是这部分的贷款利息比上面说的那种15%的更低，比如现在他们和Diba合作，是3，5%，这样一半的钱能从利息中省出来， 二是因为大概另一半的钱用在建房上多出来的钱会在几年以后从节能中省出来。 第三个原因很重要，今后的房子只会越来越节能，没有KFW Stand 的房子今后不好卖出去，或者说比节能房卖的价钱差得多，就像如今不带空调的汽车。

关于kfw的低息贷款，我想补充以下几点缺点，
1。贷款数目有限制，最高是5万，
2。贷款利率不执行固定捆绑，也就是说利率是会变动的。
3。Tilgung目前只能1%，而且不允许Sondertilgung，所以还款期限长

所以在选择kfw贷款的时候看看普通贷款利率，如果相差不是很大的话建议不从kfw贷，因为它那里的种种限制，实际最后交的利息总额可能比走普通贷款还要高，自己好好算一算再决定。总体来说kfw贷款的执行方式是细水长流。

Benzin

原帖由 athena_hu 于 2007-11-23 22:55 发表


如果是租的房子，是不是想养个宠物就可以养个宠物了？  有何不可？

如果是租的房子，是不是想装个卫星天线就装了？   有何不可？


如果是租的房子，是不是想铺木地板就铺木地板了？   有何不可？

...

不用这么激动，买房租房就像建筑师说的，是个人喜好问题，犯不着把自己的观点强加给别人。有些人喜欢折腾自己的家，而且租的房子毕竟不是自己的，没法尽情折腾。还有不是每个人都懂投资，买个房子在德国也算是一种简单投资，至少养老安全些。还有就是作为中国人，传统的观念还是认为有个自己的家的好。其实不光中国人，德国人也一样。作为Hausbesitzer还是一件满值得自豪的事情，而且看看德国人自己好了，但凡有能力工作地点又相对稳定的基本都买房子了。

当然，买房子也有缺点缺点，就是主要是从投资角度上讲的，投资回报率比较低。

athena_hu

原帖由 茏茏葱葱 于 2007-11-24 09:11 发表


我觉得这是个人感觉爱好问题

如果从纯经济方面考虑, 我觉得德国现在的情况是买房自己住长远来看是划的来的, 一大理由是退休以后房租一般会成为老人生活中最大的开支, 特别是如果你对你的住房条件要求较高 ...

$高$ $高$ 谢谢解惑，这么一说我就知道为什么单位里讨论买房租房的缘由了，也可以以此为理由向我老妈开脱了

Benzin

原帖由 茏茏葱葱 于 2007-11-23 14:52 发表
好几天没上网了，趁着现在出差，一个人在外面，忙完了工作上的事还有点时间，把前段时间一直想写的买房心得赶出来。

1．        关于地点：我觉得地点非常重要，正所谓第一Lage，第二Lage， 第三还是Lage。  ...

还有一个关于贷款的我想补充一下。就是贷款年限计算。

1。买房时除了全部投资给房子的自备金和贷款外，自己手边在房子没有全部交接前应该有一笔后备金（不少于5000）以防万一，这个万一好点的是突然想加点什么，不好的就是出现纠纷，工期拖后，甚至要打官什么的。
2。无论如何贷款要到退休前还清，这个一般没问题，但是对于超过40岁才买房的要好好算一下
3。要考虑将来孩子离开家上大学突然增加的费用，目前的水平是至少一个孩子一个月600欧，将来会更高，算一下自己的孩子到上大学还有几年，看看到时候的经济能力会不会不够，先不要太多考虑涨工资，这个没法准确估计。当然Tarif里面的升级是要算的，因为这个可以相对准确估计。如果孩子多，而且同时上大学，是会很吃力的。我认识的一个德国人，自己是个中型公司的Geschaeftsfuehrer，博士毕业后工作了几年才买的房子，在Freiburg附近，现在两个儿子一个在Basel，一个在Freiburg读大学，结果老婆就必须出去工作，要不家里就有些紧张。当然孩子可以通过自己能力挣钱，但是国家法律规定是父母要养孩子到27岁，这个是法律义务，所以应该考虑清楚。