重庆再掀新一轮“高铁造城”，能成？

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作者：媒人观城



重庆再掀“高铁造城”。
这一次，发生在重庆东站。
12月25日，重庆交通开投集团传来重磅消息：重庆东·枢纽城站前核心区商务地块成功出让。
这个地块终于找到了它的新主人——新加坡鹏瑞利集团。
这地块的成功出让，为何会备受关注？
因为，它不止是一次普通的土地交易，而是重庆东·枢纽城开发的重要里程碑，更是2024年中新（重庆）战略性互联互通示范项目的又一标志性成果。



重庆东站，全国目前在建最大站城景融合高铁枢纽，也是西部地区最大高铁枢纽站。
新加坡鹏瑞利集团，作为新加坡丰益国际集团旗下的全球500强企业之一。
这两者相遇，重庆一座“超级新城”——重庆东·枢纽城，呼之欲出。
根据设定的计划，重庆东站将于2025年建成投入使用。
那么问题来了：届时，重庆东·枢纽城能否真正兑现？



“高铁造城”。
高铁进城，为强枢纽加分。
而在区域维度上，铁路客站枢纽建设带动了“城市再造”。
说到重庆的高铁站，第一时间想到的就是重庆北站与西站。
北站是重庆城市北部区域的主要交通枢纽。
它的来世今生是：拆了N个村，建起了一座城。
说到重庆北站的发展，大致经历了三个阶段：
2006年重庆北站南广场正式投入运营，当时是中国西南地区规模最大的火车站 。
2015年1月1日，重庆北站北广场一期正式投入运营。
2021年1月20日起，南北广场实现全面互通，解决了存在的错过站点的问题。



北站建成+投入运营后，对城市开发的拉动效果是立竿见影。
区域内，陆续开发了很多住宅项目，以及还建房，现在的区域入住率很高，烟火气也很足。
但区域内主要是“住宅+街区商业”开发，点状发布。
要说配套有多便捷？可能买包烟，吃个饭，搓顿火锅…这类消费倒是完全没问题。
但北站周边始终缺乏一个运营很好的大型商业综合体，一个能满足更多元化消费，非常聚集人气的消费地。
北站的站前广场，基本就只是一个广场。下车之后快速走过，并没有要多停留的理由。



重庆西站，2018年1月投入使用。
重庆西站作为全国特等站，也是重庆唯一。
从硬件的配置来看，西站无可挑剔，车站内部空间非常大。
而且与公共交通互联互通，通达性也不错。
但目前被诟病的，就是周边的交通路网，以及商业配套问题。
今年，我去西站坐过几次高铁，站内的商业配套不多，二楼商业的空置率较高。
我注意到，生意好的两家店，一家是卖煎饼的，另一家是卖副食品的。
不是因为他们的商品有多好，而是是因为选择太少。
不过，重庆西站的站前广场的确是做了整体规划。
站前广场上，肉眼可见的是大面积的商业+商务楼栋还在建设。



资料显示：重庆西站TOD项目，体量22万平方米，为“站前上盖物业”。涵盖了花园独栋、甲级写字楼、铂金公寓、高铁金街四大业态。
根据规划显示：西站周边将会有近千亩地块成片开发。
目前来看，西站的周围还是比较冷清。
可能，要等配套真正起来之后，人气才会加速聚集起来。



目前，依托交通枢纽“造城”较为成功的范本，我想到了上海虹桥地区。
它是全国规模最大的交通枢纽之一，也是重要的区域商务新高地和会展贸易新中心。
虹桥地区从生长到成熟，用了差不多20年时间。
2004—2008年：从虹桥机场到虹桥综合交通枢纽；
2008—2017年：从虹桥综合交通枢纽到虹桥商务区；
2017年至今：从虹桥商务区到虹桥国际开放枢纽核心区。



虹桥为什么能成功？
从它的履历中可见，虹桥地区从交通枢纽起步，城市功能/价值在不断做加法。
单一交通→综合交通枢纽→商务功能，商务区形成→城市占位提升，虹桥地区的规划建设上升为国家战略
新阶段的虹桥地区，它的规划建设重点是加强高端商务、会展、交通功能的深度融合，建设中央商务区和国际贸易中心新平台。
虹桥地区，也因此收获了“泼天”的流量。
一、交通流量
2023年，日均客流恢复到111.4万人次，其中对外交通到发占比47%，市内交通到发占比53%。



二、商务流量
截止2022年底，151平方公里范围入驻法人企业达6.1万家，其中内资5.8万家、外资约3000家。



从发展趋势来看，虹桥地区上升为国家战略之后，新成立的企业数量不断增加。
三、会展流量
2023年办展规模及能级进一步提升，展览总面积超676万平方米，国际性展会数量达46个，超过当年展会总数量的八成，总客流量超1200万人次。



虹桥区的成功，告诉我们：未雨绸缪，步步为营。



重庆东·枢纽城，能成？
在我看来，一座“枢纽城”的崛起，离不开四要素：
· 有规划，统筹规划；
· 有人流，稳定大流量；
· 有企业，能持续产生效益；
· 有运营，专业化运营，而不是散户小打小闹。



目前，重庆东·枢纽城给出的整体思路是：建设联动“通道+经贸+产业”，汇多元产业于一身，聚公轨高铁于一体。
我从公开资料中看到：重庆东站站前核心区规划范围3.47平方公里，可开发建设体量330万平方米，总投资高达528亿元。
核心区打造“三位一体”的站城融合形态：260米标志性塔楼+环谷购物公园+重庆东站。
目前，站前核心区已启动一期开发，首期开发体量约15万方，总投资10.7亿元，将以与高铁枢纽强相关的酒店、会议、会展、论坛等产业为基础，配套风情街区，构建站前首期产业开发生态。



而此次新加坡鹏瑞利集团的合资合作协议签订，标志重庆东·枢纽城首个中新合作示范项目落地，加速商贸集聚。
鹏瑞利集团目前在国内多个城市成功实施大型交通导向型开发项目，特别是在高铁站周边的TOD（公共交通导向开发）项目。
比如，广州白云区新高铁TOD项目。



而重庆东·枢纽城的另一个优势，就是周边的产业已经初具规模。
我查询资料发现，目前重庆东·枢纽城片区周边已落户科技型企业1900余家、制造型企业1600余家，同时已建立20个国家级研发平台、206个市级研发平台、9个国家工程研究中心、2个国家重点实验室等科研机构。



重庆东站。
中国在建规模最大的高铁枢纽，将辐射23省、超10亿人口。
2025年，也是重庆东站正式投用之年。
新一轮“高铁造城”，重庆东·枢纽城将如何打好手中的“王牌”？
这将是一场大考验。