递减折旧怎么算？对房东的税收优惠计划香不香？

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为了刺激新建房屋，缓解住房市场，交通灯联盟计划通过提高房地产折旧率来缓解住房短缺问题。这项政策将给私人房东带来巨大的税收优势，但可能不会逆转房地产市场趋势。

联邦政府希望通过税收优惠来促进住房建设。交通灯联盟同意延长新住宅建筑的折旧方案。具体来说，2023年10月1日至2029年9月开工的新建建筑将允许按6%的折旧率。建筑部长Klara Geywit认为这项措施“有可能显著加强建筑和房地产行业”。

私人房东将从新方法中受益

出租房屋的人都知道，在税务申报时可以将其住房的购置成本和建设成本通过多年折旧扣除。每年的可扣除部分称为折旧或磨损折旧，在报税时可以算作租金和租赁收入相关的支出费用。到目前为止，公寓一直以线性法折旧3%。



新的递减折旧政策不再是线性折旧，而是在折旧剩余价值的基础上计算新的折旧价值。这样的话购买一套价值50万欧元的公寓也能节省13000 至 23000 欧元的税款。



联邦建设部在接受《焦点》在线采访时证实，新规定除了适用于房地产公司，也适用于私人房东。未来这些房子在最初几年的折旧金额将比以前提高近50%。不过这一折旧政策“仅适用于出租的住宅房”。自住房不能享受这一优惠政策。


没有形成建设主动性

这一折旧新规定旨在鼓励私人投资者和大型房地产公司建造新建筑。然而目前房地产市场的压力仍然很大。像 Vonovia 这样的大公司不愿开工新建项目。该公司对这项新的折旧政策不以为然。一位发言人在谈到高昂的建设成本时表示，“现在许多房地产公司收益相当低，他们能从改善的折旧政策中受益的尺度很小。冲销利润之前，必须先进行投资。为此，建筑总体成本必须更便宜才行。”

LEG房地产集团在全国拥有超过146,000套公寓。对于他们来说，新的折旧减税政策“并没有应对项目开发市场的现状”。一位发言人表示，真正的问题是“飞速上涨的成本”、“买房意愿进一步退缩”、“过度监管”。“仅改善折旧可能并无帮助。”



总部位于埃森的Vivawest公司拥有约 120,000 套公寓。他们表示，政府的计划是“第一个积极的举措，但还不够”，目前尚无法评估此次减免将如何影响未来的项目。

呼吁停止房地产转让税

房地产协会 IVD 将新规定视为“德国更多住房建设的第一步”。该协会认为，还需要将2024年1月1日起的建筑竣工的住房纳入递减折旧的考虑范围。

IVD 联邦负责任Carolin Hegenbarth 认为目前的政策没有涵盖自住房主，没有给他们的优惠政策。联邦和州政府必须“停止在减免房地产转让税中的角力”。“对于许多家庭来说，税收就像一个不友好的门神，阻止他们进入梦想中的家。”

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递减折旧是一种将资产价值逐年按比例减少的计算方法。在德国，房东可以将房屋购置成本和建设成本通过多年折旧扣除。以前的线性法折旧率为3%。根据最新的政策，从2023年10月1日至2029年9月，新建建筑可以享受6%的递减折旧率。这意味着房东可以更快地抵消投资成本。

至于对房东的税收优惠计划是否香，这取决于个人情况和投资策略。税收优惠计划可以帮助房东在税务方面节省一部分成本，从而增加投资回报率。然而，它可能不足以逆转整个房地产市场趋势，因为房地产市场受到更多因素的影响，例如需求和供应的平衡、利率水平等。

需要注意的是，具体的税收政策可能会有变化或限制，而且每个人的具体情况也不同，建议咨询专业税务顾问以获得详细的建议。
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