北京“动刀”学区房，一夜飙涨40万神话破灭

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作者：中国新闻周刊
文/俞杨




（图/图虫创意）

学区房永远涨，一房解千愁？


近日，北京西城区严格执行多校划片，重金购买学区房家庭的孩子无缘“牛小”，德胜、金融街、月坛顶级学区房迎来闷雷，并有炒作房产的中介因事遭刑事拘留，一时间学区房热议四起。


西城区是北京三个教育强区之一，而今重拳整顿学区房。不止于此，北京教育资源最为集中的东城、西城、海淀三区，俗称“东西海”，均执行了严厉的多校划片政策。


越是教育资源丰富的特大城市，学区房改革越是块难啃的硬骨头，随着北京“东西海”整顿学区房，学区房改革的最后一块硬骨头啃下来了？

变局

日前，北京西城区结束了2021年小学多校划片入学意向填报工作，不少家长在登记意向学校时意外发现，原本可以进的“牛小”基本没有学位，只能选择其他片区的普通小学。


比较热门的学区房片区德胜学区、月坛学区均是这种情况。西城区是北京的教育高地，区内排名前三的德胜、金融街、月坛学区名校聚集。


西城学区房近年来价格屡创新高，德胜已飙升至约17万/㎡，金融街更是在20万/㎡以上。今年开年后，德胜等学区房有的一夜间涨了40万元。


如今德胜学区的家长，尤其是2020年7月31日后购入学区房的，面对的是片区内学校的学位名额都满了，只能选择调到其他片区。德胜学区毗邻新街口学区、什刹海学区，但在家长眼中，这两学区不如德胜学区，因为普通学校占比高。


家长豪掷千金买了西城这几个学区的房子，孩子却要到其他学区上学。这下孩子与“牛校”无缘，投资也打了水漂，今后接送孩子更不方便。


变化源于“731”政策。去年4月30日，西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，明确指出自2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭，适龄子女申请入小学时将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。


多校划片改变了之前“一住房一学校”的模式，取而代之以一套住房对应多个学校。也就是说，即使家长高价买入学区房，分到“牛校”和普通学校的概率，也会跟周边非学区房的家庭一个样。


今年4月24日，西城《2021年义务教育阶段入学工作的实施意见》发布，再次强调严格落实“731”多校划片政策。


与此同时，从4月份开始，北京东城、西城、海淀三区，均执行了严厉的多校划片政策。


东城区规定，2019年1月1日即“1911”后取得房本的家庭，今年全部执行多校划片，而且进入“完全随机派位”的状态，甚至也出现跨学区调剂情况，“不确定性”比西城区还高。


和东城一样，海淀今年也执行多校划片，即“1911”后在海淀新购住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学。

风向

越是教育资源丰富的特大城市，学区房改革越是块难啃的硬骨头。


2016年北京西城区文昌胡同深处，一间仅11.4平米的“老破小”，卖出530万元的天价，每平米房价46万元，创造了北京最贵学区房的纪录，因其是北京著名小学之一实验二小的学区房。


今年3月2日，北京住建委明确年度执法重点，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。日前，西城区房管局重申，严禁炒作学区房，之后2名房产中介因事被刑拘。


北京效应示范，两个多月以来，广州、成都、南京、石家庄等多地展开治理行动，其中以学区房名义违规宣传和炒作房价成为整治重点。


中国教育科学研究院研究员储朝晖向中国新闻周刊指出，这次北京西城采取的政策，解除了就读地跟租住地之间长期以来形成的惯例、硬挂钩以及必然联系，但这并不意味着在全国面上都把这个挂钩关系完全取消，在其他地方可能程度不同的还存在一些关联的现象。


升学规划专家梁挺福向中国新闻周刊表示，北京“东西海”整顿学区房，只能说改革实现了一小步，要啃下学区房最后一块硬骨头仍需很大努力。从目前来看，学区房改革由最初的单校划片，到现在的多校划片，已经实现了初步成效。但是不得不承认，只要存在学区内调配学校，那么“学区房”的概念就不会消失。


接下来，关于学区房的认定和定位，会从之前的“精准学区房”，到现在的“好学区”的房子。在此情况下，拥有众多优质学校的学区内的房子自然会在市场上受追捧。


值得注意的是，北京家长热衷西城学区房，一个重要原因在高中。为促进均衡，北京、上海优质高中的部分招生名额，直接分配到初中学校。


相比之下，上海名额分配比例更高。3月16日，上海教委发布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，明确名额分配招生合计占上海实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。


关键的是，在名额分配上，上海没有限区，而北京不跨区。在北京西城，北京四中、三帆中学、实验中学、北京八中、师大附中等优质中学集聚，高中在很大程度上决定能否考入好大学。


梁挺福认为，当下北京的中招计划名额到校还是主要针对本区的考生，只有极少中学有跨区招生名额，要想跨区升学难度比较大。不过，从未来发展的趋势看，北京会借鉴上海的做法。


北京最优质的高中资源集中于东城、西城和海淀，尤其是西城。要使教育资源均衡化，弱化学区房或治理学区房已迫在眉睫。


储朝晖认为，高中是影响因素的一部分，不是全部，如果说北京像上海那样做，会有一些作用，但并不是完全就能解决问题。

根源

淡化房子和学校间的对应关系，可以在短期内为学区房降温，不过依然是外围措施。


诸如北京东城、西城、海淀的学区房，之所以备受追捧，归根结底还是优质教育资源集聚，好的“财源”、“生源”、“师源”在这里。若不能缩小学区间和学校间的办学质量差距，打击了学区房，“学区”概念还在。


实现义务教育均衡发展，要实现“财源”、“生源”、“师源”三个方面的均衡。教育经费和硬件的均衡最容易实现，现在学校的差距，主要是由于“生源”和“师源”的不同。


近年来，禁止考试选拔、多校划片、公民同招等措施相继出台，是为了保障生源的均衡。人们呼吁教师定期流动，则促进了师资的平衡。


梁挺福认为，提高整体教育水平，缩小学校之间教学资源、实力差距是目前为学区房降温的有效途径。当下北京采取多种举措，关注“弱校”发展、优秀校长和名师进驻“弱校”，以及部分名校采用集团化办学模式为“弱校”赋能等，假以时日，会有所成效。


梁挺福指出，将来教育改革有可能根治学区房问题，但是任重道远。目前淡化房子和学校间关系的有效途径，是在学区甚至全区范围内摇号派位入学。能否进入好学校，全靠计算机摇号。这可以从根本上实现房子与学校之间关系脱钩，但也有不足之处，比如有违“就近入学”的理念。


储朝晖指出，学区房的问题，深层次还是教育均衡的问题，以及义务教育法里面所规定的就近入学基本原则怎么去落实的问题。


义务教育法讲就近入学，基本内涵是每一个地方政府需要为它所在区域内的义务教育儿童提供就近入学的条件，但现实状况是各地方政府的财力、原来教育资源的基础以及新增的教育资源，处于一个不均衡的状态。


储朝晖认为，教育资源没有实现彻底的、大面积的均衡，学区房热都将继续存在。在此情况下，未来学区房问题不会完全消失，还会存在于一定区域，但不会像过去那么严重。