德国401个地区中只有16个地区让房产投资者有利可图

袖底香

房地产被认为是养老的终极保障。但是，如果仅仅从投资数据看，现在在德国买房投资是越来越不利了。一方面，德国公寓房价上涨太快。购置物业成本越来越昂贵，并且未来进一步显著增值的机会正在减少。同时，许多城市的租金已经过高，未来租金上涨的机会也越来越小。高价格，现金流有限的增长前景几乎粉碎了许多人投资房产获取丰厚回报的梦想。汉堡世界经济研究所 (HWWI) 当前的“房产投资机会指数”清楚的表明了这一点：德国401个地区中只有16个地区让房产投资者有利可图！

汉堡的经济学家仔细研究了决定公寓投资两大因素：一是当前的购买价格及其预期的发展。另一个是购买价格和租金的关系，也就是所谓的租售比。

这个经典的关键数据显示了当前房价需要多少年的净租金才能补偿，这种所谓的租售比相当于投资物业的市盈率（P / E）。专家将限额设置为 25。

因此，如果您能在不到 25 年的时间内回本，那么房产就值得投资。但是，还要加上第二个因素，就是房价预期的发展，而就房产的增值而言，经济学家认为，到 2030 年，房价每年上涨 0.5% 的地区是值得投资的。


如果一开始只考虑第一个因素，对投资者来说相当不错：在德国 401 个地区中的 184 个地区，租售比低于 25。但是这些地区大多位于价格低廉的农村。


但如果加上第二个因素，从保守思维来看，房地产投资者的可选范围大幅减少：在 401 个农村地区中，只有 16 个地区的价格预计同时符合每年上涨 0.5% 以上这个标准。也就是说，只有这16个地区，才可以说房地产是一种值得投资的安全资产。

“投资机会指数关注的是潜在买家在寻找投资房时可能没有考虑过的地区，”postbank 房地产主管Eva Grunwald表示，例如下萨克森州有些地区不错，像Gifhorn地区、Grafschaft Bentheim, 吕讷堡、奥斯纳布吕克和Wümme边上的罗滕堡。

在黑森州和莱茵兰-普法尔茨州之间也有值得投资房产的地区，如Bergstrasse 和 Alzey-Worms 地区以及达姆施塔特的Dieburg，奥芬巴赫以及更南部的 Bad Dürkheim 和 Südliche Weinstrasse 。

在巴登符腾堡州，保守的买家会在 Waldshut 和 Tuttlingen 找到他们想要的投资，而在巴伐利亚，只有 Straubing-Bogen是真正便宜的地区。

如果年增长率略低于 0.5%的地区也能接受的话，德国有30 个地区值得投资，其中包括六个独立城市：魏玛、沃尔夫斯堡、莱茵河畔的路德维希港、普法尔茨的弗兰肯塔尔、不来梅和沃尔姆斯。

东部地区房产有贬值威胁
其他地区是现在房价已经非常高或未来存在降价威胁的地区。

HWWI 的研究认为德国东部的许多地区存在房产贬值风险：除了大都市区及其周边地区，到 2030 年，东部绝大多数地区都的房价都将比现在更低。然而，在德国东部，许多地方也被低估了。例如图林根、萨克森和勃兰登堡就有相对积极的发展趋势，从中期来看，这些地区可以赶上全德平均水平，这也预示着房地产价格有可能赶上。在计算中，该研究所考虑了有关人口和年龄结构、家庭规模、收入发展以及住房支出和住房供应的各种区域数据。

投资机会地图显示了房地产市场的进一步特点：例如，柏林的租售比为 39，不仅高于汉堡，甚至也高于慕尼黑（38）。而首都的收入同时低于这两个西部大都市，这也可以解释房产话题在柏林的政治爆炸性。

在沿海地区，度假物业推高了购买价格。如东弗里西亚群岛的 Aurich 区，租售比为 55；在 Vorpommern-Rügen 区，租售比为 46，而在北弗里斯兰的叙尔特岛，租售比甚至高达 75。

但是，在价格较高的成熟地区，房产价值下降的风险较低。“慕尼黑、汉堡、斯图加特等市场，投资房产的回报率很低，但被认为非常安全。因为那里出租风险非常低。”



许多大都市区的租金已经停滞不前

就未来租金上涨而言，投资者不应抱有太大希望，尤其是在昂贵的大都市地区。正如市场研究公司 F + B 报道的那样，现有公寓的租金几个月来一直停滞不前。

根据汉斯·伯克勒基金会 (Hans Böckler Foundation) 当前的一项研究，在德国主要城市的约 840 万个租房家庭中，几乎有一半的家庭将其家庭净收入的 30% 以上用于支付租金。而对于社会科学家和房地产专家来说，这么高的租金负担是有问题的，特别是对于收入较低的家庭来说。许多房东也在这里设置了限制，因为他们怀疑收入较低的租户能否长期负担得起他们的公寓。


但是，拥有房屋几乎总是领先于所有其他养老储备的模式。虽然单纯从统计数据看，德国值得买房的地区已经不多了，但是买房能带来经济上的安全感、自我的舒适感对许多公民来说都是不可估量的，这就是很多德国人依然热衷买房的原因之一。

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