关于doppelhaushälfte的分地问题

interfisch · 发表于 2021-1-25 02:14

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最近看上了一个doppelhaushälfte的房子，是建房公司找两个买家来把这块地买下然后建，两个买家各买50%大小的地。房子贷款都谈的差不多了，但是发现一个问题。这块地是个梯形，原则上如果从中间分割开建有一边必然比另一边小，大概20来平米。如果严格按照大小1:1建，必然要往梯形的底那边移一些距离。
这个问题我问了卖地的，他不太清楚，他估测可能从中间开建，但是当我说一边比另一边小20多平米但是价格一样不合理后，他问了建房公司，得到了会向梯形底部移一些距离来达到大小1:1的面积的答复。
关于分地不知道有没有兄弟姐妹碰到这种情况，由于我们订的是梯形小的那一边，如果从中间开建我们将比邻居小20多平米，总共才200来平米的地加上交的地钱一样，我认为极不合理更不合法。我将如何保障自己的权益，下周就要签notar合同了，希望在签合同之前拿到建房公司的书面确认。但是对于建房这一块我实在不懂，首先建房公司不知道会不会出具书面确认（到现在为止都没有划分好的lageplan和flurkarte），其次就算有建房公司的书面确实，这种doppelhaushälfte不从中间开建合不合法也不清楚。是不是买的地的大小和notar上的grundbuch上要一致？请懂或者有经验的兄弟姐妹回答下, 谢谢了！

interfisch · 发表于 2021-1-28 10:32

本帖最后由 interfisch 于 2021-1-28 09:34 编辑

先不说了，看其他有经验的

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 13:08

interfisch 发表于 2021-1-25 10:38
谢谢你的回复，我感觉你说的这些建房公司都没弄好，尤其是Baugenehmigung。我问他们要babauungsplan, 但 ...

你想的太简单了。你这种情况实际上是自己跟私人买地，然后再找建房公司盖。不是那种开发商的房子。只是你这种情况是地跟盖房公司绑定。所以你得看清楚Grundbuch 最关键的是这块地是一块地还是两块。一块如果没分开的地那么就要搞清楚今后如何分化，各种水电气怎么走，Wegerechte 之类的。这些必须要写清楚，否则以后够你扯皮了。如果是两块地，那你那种谁大谁小的情况就不会出现。问问建房公司吧，你现在连合同都没看到，下周Notar 不现实。Baugenehmigung 没有很正常，他们没买地，你们买了地后才能申请。所以你们等于是自建房。要看的门道很多，你现在这么小白之后要吃大亏的。

Hitzfeld · 发表于 2021-1-25 10:19

Notar合同会标注如何划分以及面积多少吧，notar前看一下，开建之前也会进行测量的

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 10:26

Notar会给你发草稿的，你也可以打电话问。Notar 不是你过去听半个小时读合同然后签字的。是整个过程从合同起草到最后通知你付款。话说你去Notar是签地吧？一般盖房不需要Notar 的。

interfisch · 发表于 2021-1-25 10:50

Hitzfeld 发表于 2021-1-25 09:19
Notar合同会标注如何划分以及面积多少吧，notar前看一下，开建之前也会进行测量的

正是没办过notar也没看见合同才把这个情况设想了一下，怕到时被糊弄过去。

interfisch · 发表于 2021-1-25 10:52

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 09:26
Notar会给你发草稿的，你也可以打电话问。Notar 不是你过去听半个小时读合同然后签字的。是整个过程从合同 ...

对的，是签地的合同，请问在合同中会有lageplan和具体的分地信息吗？就怕只是几句话给模棱两可过去

Hitzfeld · 发表于 2021-1-25 11:26

interfisch 发表于 2021-1-25 09:50
正是没办过notar也没看见合同才把这个情况设想了一下，怕到时被糊弄过去。

Notar合同不是签之前14天要发给你看的吗

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 11:31

interfisch 发表于 2021-1-25 09:52
对的，是签地的合同，请问在合同中会有lageplan和具体的分地信息吗？就怕只是几句话给模棱两可过去

合同里面会写明Flurstück,然后你要跟卖家要Grundbuch Auszug,还要看Grundstückbelastung, 这些都必须买家提供。面积在Grundbuch 上有写，合同也要写。我奇怪的是，你下周签Notar 怎么这周连这些基本常识都没搞清楚。这些很重要。还有最好自己看一下Bebauungsplan,问盖房公司他们的设计是否拿到Baugenehmigung 了。你问我没用，你得要合同草稿，一般他们要发给你看，我们当初草稿改了好几遍，有一次没谈拢，当场就没签合同。就是这样现在仍然好多毛病，至今也没拿到Baugenehmigung 。你们的建房公司要是还没拿到Baugenehmigung,其实是比较有风险的，尤其Doppelhuser,要是双方都有些不同想法，会拖延很久。

interfisch · 发表于 2021-1-25 11:38

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 10:31
合同里面会写明Flurstück,然后你要跟卖家要Grundbuch Auszug,还要看Grundstückbelastung, 这些都必须买 ...

谢谢你的回复，我感觉你说的这些建房公司都没弄好，尤其是Baugenehmigung。我问他们要babauungsplan, 但是还没答复。请问一下通常或者你碰到哪些模棱两可或者不能接受的东西，而需要改动合同的？

jingnan · 发表于 2021-1-25 12:36

本帖最后由 jingnan 于 2021-1-25 11:37 编辑

每块地有自己的Grundbuch, 标明这块地的面积和位置，在Bauamt存档备案。
你这种情况有两种可能
1。地分成2块，貌似你这个地还没有分成两块，没有两个Grundbuch. 这种情况是两块地清清爽爽，分得清楚。你要到notar处问清楚，是否是单独的Grundbuch, 你如果坚持，可以要求地分了再notar.
2. 两个房子不分Grundbuch,你两家共有这块地，你两家算一个Gemeinschaft. 那么在Notar里要详细写明怎么分割，每家的sondernutzungsrecht, 以及以后产生费用怎么分，以后发生改变是否两家都要同意等等，这个需要有个和另一家的合同，要一起notar, 否则后患无穷。当然这种情况对于建房公司来讲简单。

interfisch · 发表于 2021-1-25 12:56

jingnan 发表于 2021-1-25 11:36
每块地有自己的Grundbuch, 标明这块地的面积和位置，在Bauamt存档备案。
你这种情况有两种可能
1。地分 ...

谢谢你的回复，但目前为止我还没看到grundbuch，应该是和kaufvortragentwurf一起发给我吧，现在纠结最大的就是地的划分，理论上是一家一半面积，但是由于形状的原因，必须向邻居那边移一些距离，不知道这样的布局是谁说得算，建房公司还是政府测量部门，如果不能按面积来而从中间分，我们就吃了20多平米的亏，因为地价两边一样。
至于后面你说的两家协商，我觉得可以有，已经有未来邻居的电话了，签之前肯定会沟通的。建房公司到现在都没有具体的Bebauungsplan我就很奇怪，说是到时需要再测量。

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 13:22

interfisch 发表于 2021-1-25 11:56
谢谢你的回复，但目前为止我还没看到grundbuch，应该是和kaufvortragentwurf一起发给我吧，现在纠结最大 ...

Bebauungsplan 是Gemeinde 的，这些都要你自己去问。我们当时买地天天追着Bauamt 问，就这样现在的Bauantrag 还是出问题了。Grundbuch 必须卖房的时候提供，否则我怎么知道这块地是否属于你的？我们当时跟Makler一开始就要了。他们可以打出那种看不到卖家信息的Grundbuch.还有千万别想着跟未来邻居协商，哪怕你们现在好好的，将来他们卖房子换个新邻居就有得受了。地不能有Belastung,不能有公共面积，否则都影响再出售。
我告诉你我们跟我们的邻居当初就有类似的问题，我们签在合同上他们必须去年9月份自己开Aufgang,自己装水管。现在都1月底了，他们搬进去都一个多月了，什么都没弄！我们要盖房子，但是不能给他们停水，还得花钱给他们弄个临时水管。说的时候好好的，回头就是不干，你能怎么办？我们现在请律师咨询了。律师费估计要600-800欧。这还是签了Notar 合同的！你下周签合同不现实。要我根本就不买，地不分不买，没有Bebauungsplan,按照Kapital 34也不买。扯皮的太多了。周围的邻居都可以指点江山。

interfisch · 发表于 2021-1-25 14:09

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 12:22
Bebauungsplan 是Gemeinde 的，这些都要你自己去问。我们当时买地天天追着Bauamt 问，就这样现在的Bauant ...

那是不是地分开了买回头的事情少一些？同一个建筑公司，应该同时建好，这个公摊不知道怎么算，房子是南北朝向，和马路平行的。看到你们回的这些信息，我肯定要和notar弄清楚的

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 16:15

interfisch 发表于 2021-1-25 13:09
那是不是地分开了买回头的事情少一些？同一个建筑公司，应该同时建好，这个公摊不知道怎么算，房子是南北 ...

好的不是一点点。你的地不分，将来你卖房子都不好卖。必须要分。建房公司其实跟这块地关系不大。没有公摊！不要把国内的一套搬到德国。德国的EHF和DHH一般都是单独地权。没有公摊没有额外Belastung.所以但凡有这些的，都会导致土地降价。dhh 其实跟独栋差不多。理论上你完全可以先盖好一个DHH,再盖第二个，你可以拆房子，不影响邻居。联排是不行的。但是有很多开发商在盖房子的时候为了节约成本，两个一起盖，但中间的墙是两堵单独的墙。你下周就签合同了，还不知道自己买的是什么，真服了……

interfisch · 发表于 2021-1-25 17:31

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 15:15
好的不是一点点。你的地不分，将来你卖房子都不好卖。必须要分。建房公司其实跟这块地关系不大。没有公摊 ...

如果地分的很清楚，一边一个，剩下的是不是就是和建筑公司谈了，那个前期的铺路，水电什么建筑成本应该两家平摊的吧，有哪些得和邻居和建筑公司说清楚的

Yaya12345 · 发表于 2021-1-25 18:43

去公证前一定把地皮分清楚，还有和建房公司确认下，有自己单独的水电管线，最好不要和邻居共有。你们建房图纸有了吗？一般建房公司会口头去Bauamt 咨询图纸设计的可行性，等你们和建房公司签了合同，他们再书面申请Baugenehmigung 。
等这些搞清楚了，再去公证吧。

maidongxidemao · 发表于 2021-1-25 19:01

interfisch 发表于 2021-1-25 16:31
如果地分的很清楚，一边一个，剩下的是不是就是和建筑公司谈了，那个前期的铺路，水电什么建筑成本应该两 ...

建筑成本如何摊呢？一家是一家的。你觉得哪个可以摊？你还在用中国的思维，什么都公摊。这里只要自己做地主，水电气都是自己的管道，费用都是你自己出。谁也不跟谁公用。你这么白，讲真，去买开发商的房子吧。有些东西要自己问自己学。关键是你估计连问都问不出来。

interfisch · 发表于 2021-1-25 19:04

Yaya12345 发表于 2021-1-25 17:43
去公证前一定把地皮分清楚，还有和建房公司确认下，有自己单独的水电管线，最好不要和邻居共有。你们建房图 ...

中肯的建议，我等kaufvortragentwurf来了再说吧，最坏打算就不签了。

interfisch · 发表于 2021-1-25 19:06

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 18:01
建筑成本如何摊呢？一家是一家的。你觉得哪个可以摊？你还在用中国的思维，什么都公摊。这里只要自己做地 ...

这不和你学到些东西了嘛~我大概清楚了些，地要分的清楚，建房的图纸必须要精确，而且水电暖供应必须独立供应。这些还只是除了房子本身以外的东西，估计房子里面的事更多

interfisch · 发表于 2021-1-28 10:10

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 18:01
建筑成本如何摊呢？一家是一家的。你觉得哪个可以摊？你还在用中国的思维，什么都公摊。这里只要自己做地 ...

后续来了，我联系了卖地的，得到了肯定的答复是两个grundbuch，理论上是ideale Teilung ，但是我坚持的话也可以是reale Teilung. 然后问建房公司要了平分面积的lageplan或者bebauungsplan, 能明显看出是往邻居方向移了，也和建房公司打了电话确认了标准是按照两个EFH来建，都是分开的。
现在的问题回到了我的贴子本身，之前因为建房公司信息的失误，让人以为从中间分开，由于我们是第一个买家，我们选了梯形的头那边，邻居以为他们的地比我们大，就没对选地有异议。但是现在新的lageplan出来了，他们明显不满意，觉得我们的边好，应该吃些亏，我都无语了，一块小地怎么可能同价格不同大小。这周六和邻居以及建房公司会坐下来谈一下，请问哪些需要和邻居划清楚的？我给他打电话明确表示了需要reale Teilung和分开一切，不要有任何共同的东西，他也同意。

Hitzfeld · 发表于 2021-1-28 10:23

本帖最后由 Hitzfeld 于 2021-1-28 09:28 编辑

maidongxidemao 发表于 2021-1-25 18:01
建筑成本如何摊呢？一家是一家的。你觉得哪个可以摊？你还在用中国的思维，什么都公摊。这里只要自己做地 ...

如果是一个建房公司同时开建，有些Baunebenkosten是可以分摊的, 搭建管道什么的工作可以一起委托一起做

cnscgy · 发表于 2021-2-13 10:44

interfisch 发表于 2021-1-28 09:32
先不说了，看其他有经验的

不知道你们这块地和主路的位置关系，大部分之前的EFH地块拆成2个DHH，政府都只批一个入户路，就是说两家要共用一条入户路，离入口远的那家要分摊这部分面积的，各家的管道也都是可以走在这部分共用的路下面的。如果正好在两条路的转角，这种可能分别有自己独立的入户路，两个DHH可以完全彻底分开。

牧羊女ZYY · 发表于 2021-2-13 13:25

cnscgy 发表于 2021-2-13 09:44
不知道你们这块地和主路的位置关系，大部分之前的EFH地块拆成2个DHH，政府都只批一个入户路，就是说两家 ...

我家就是靠里面，离路口远的DHH。要用邻居的路才到我家门口，但是notar确认了我们有这条小路的行驶权，没有使用权，也不用分摊这部分面积。但是邻居又需要通过我们的parkplatz才能到他们家的停车位，很奇葩的梯形地皮建的DHH。反正目前两家使用正常没有任何矛盾

maidongxidemao · 发表于 2021-2-13 13:55

牧羊女ZYY 发表于 2021-2-13 12:25
我家就是靠里面，离路口远的DHH。要用邻居的路才到我家门口，但是notar确认了我们有这条小路的行驶权，没 ...

你们这种就是Zweierreihe,我觉得在里面的占便宜，有wegerecht,也加到Grundbuch 了吧？你们邻居的地理论上会比你们的地便宜。

interfisch · 发表于 2021-2-13 15:46

cnscgy 发表于 2021-2-13 09:44
不知道你们这块地和主路的位置关系，大部分之前的EFH地块拆成2个DHH，政府都只批一个入户路，就是说两家 ...

这个问题很好。我们的房子和主路平行，停车位在房子两边，我问了建房公司，他们说每家都有独立的路到停车位，就是从马路直接开上去，在我们的grundbuch上没有邻居的使用权。地请了测量部门分好了，两边分属两家。

cnscgy · 发表于 2021-2-15 08:51

interfisch 发表于 2021-2-13 14:46
这个问题很好。我们的房子和主路平行，停车位在房子两边，我问了建房公司，他们说每家都有独立的路到停车 ...

那这种两家都靠主路的DHH，正常分开就行了，只要建房许可允许的位置在中间，大致微调下就可以保证两家地块一样大。既然卖你是这么多平方，两家又没有共用的部分，就等Notar合同和图来了，检查清楚就行了，没什么风险。

interfisch · 发表于 2021-2-15 23:14

cnscgy 发表于 2021-2-15 07:51
那这种两家都靠主路的DHH，正常分开就行了，只要建房许可允许的位置在中间，大致微调下就可以保证两家地 ...

谢谢，希望借你吉言。现在就等notar的合同了，测量部门分的图会在合同里的。

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