德国房产热潮在新冠危机中并没有降温，看看德国各城市家庭的住房负担

袖底香

新冠危机使德国经济陷入严重危机。但是，德国房地产市场并没有降温。在许多城市，房价和房租仍然很高。看看德国家庭每月住房费用已经占家庭净收入的多少百分比。

在新冠大流行之前，德国的房地产价格已经大幅上涨了多年，尤其是在大都市地区。因为储蓄利息低，促使许多投资者购买房屋和公寓。而目前即使面临新冠危机，德国房地产市场也并没有降温。据ImmoScout24当前的数据分析显示，自今年年初以来，德国各地的公寓价格上涨了6.2％，仍处于每平方米4145欧元的高位。自2020年1月以来，不受新冠大流行的影响，独栋房屋的价格也上涨了4％，达到每平方米2526欧元。

这种发展趋势导致的结果之一是：尽管现在的房贷利息史上最低，但大部分中产阶级几乎买不起房地产，特别是像慕尼黑这样的大城市。这也得到了Empirica房产分析公司最新研究的证实。

慕尼黑和法兰克福的新房几乎让普通家庭无法承受
Empirica房地产专业人士根据各城市家庭的平均净收入，以及当地60至80平方米公寓的报价，来衡量各城市家庭的购房负担。要求房贷必须在30年内还清。

根据调查结果，慕尼黑的普通收入购房者必须在2019年将其每月家庭净收入的49％用于购买新公寓，才有可能在30年内还清贷款。而美因河畔法兰克福以48％接近慕尼黑。柏林已经排在第三位，尽管其42％的比例仍和前两位的城市存在明显差距。

开姆尼茨位居倒数第二。在这里，购房者只需将家庭净收入的15％花费在购房上。这意味着：这里普通收入者最容易获得房产。

新房租金或者贷款占家庭净收入的百分比
鉴于房地产价格的急剧上涨，在接受调查的17个德国城市中，三分之二城市中的普通收入家庭，都是租房对家庭预算的压力要小于购房。但是，在波恩，开姆尼茨，杜伊斯堡，汉诺威和莱比锡，情况则相反。在这里，购房者比租户更受益。

如下表，左边两栏显示了2009年和2019年，新房租金相对于家庭平均净收入的比例，当然，这个比重是不断增加的，说明即使对于房客来说，住房负担也越来越重。而右边的两栏，则显示了买房的房贷相对于家庭平均净收入的比例：



较低的房贷利率推动房价上涨
几乎对德国所有城市来说：即使房贷利率一直在降低，但是房价上涨都是高于同期能节省的房贷的。对于杜塞尔多夫而言尤其如此。2009年，北威州首府的一套公寓平均花费了6年的家庭年收入。但是到2019年底，几乎要翻一番。也就是越早购房越合算。

新冠危机对建筑业影响
近年来，建筑行业经历了高速增长，平均每年的增长率为两位百分数。订单非常充裕。但是，新冠危机也会影响建筑业。德国建筑工业中央协会（HDB）预计今年的销售将停滞在1350亿欧元左右。尽管公寓建筑的需求仍然很高，但私人委托和公共建筑的订单正在下降。因为施工现场的卫生措施（例如距离规则和轮班制）以及分包商找不到工人，都会使建筑业面临困难。

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没有那么快，房地产一般都是缓慢进行的。
先是增长缓慢，然后是停滞，过一段时间后才下降；
反过来也是如此的；