昂贵的大都市：住房成本上涨成为对经济的威胁

袖底香

住房成本不断上涨成为全球共同关心的话题：国际房地产咨询公司莱坊（Knight Frank）研究了32个国际城市房价和房租暴涨情况，认为几乎所有国际大都市房价和房租涨幅都高于家庭收入涨幅。住房成本暴涨甚至成为商业和经济的威胁。“在研究的城市中，房地产价格在过去的五年中平均增长了16％，超过了实际收入的平均增长。”

柏林的戏剧性发展
在莱坊的研究中，柏林是唯一的德国城市：至少从当地人口的负担能力方面看，德国首都已经是世界上最昂贵的城市之一。这个负担能力不仅包括房地产购买价格，还包括根据通货膨胀调整后的租金。因为柏林的收入仍低于全德平均水平，每户净收入约2450欧元。根据Knight Frank的说法，如果一个家庭每月最多花费净收入的35％，那么住房费用被认为是可以承受的 ，从而计算出柏林应该是857欧元。而每个柏林生活的人都知道，这个费用根本租不到一套适合家庭居住的房子。而与此同时，房地产行业和房东协会却一直在强调柏林仍属于廉价住宅区。

下图是过去5年中，各大城市住房成本涨幅和家庭净收入涨幅的对比图，如柏林在过去5年中，住房成本上涨了63.4%, 而同时家庭净收入上涨7%，荷兰首都阿姆斯特丹和柏林的发展差不多，在过去5年中，住房成本上涨了63.6%, 而同时家庭净收入却只上涨4.4%。同比新加坡，在过去5年中，住房成本下跌了2.8%, 而同时家庭净收入却上涨14.9%。具体如下图：



德国生活成本从未如此昂贵
除了首都柏林，德国其他大城市也是如此。如柏林，法兰克福和慕尼黑等大城市的房租在2018年再次爆涨，涨幅高达13％！即使有房租限制政策，在海尔布隆，海德堡和博特罗普等较小的城市去年房租也是涨幅惊人。苦涩的事实是未来五年德国房租不断上涨的情况不会改变！

根据德国经济研究所（DIW）的最新数据，自2010年起来，德国新租房合同价格上涨20%到60%不等：“越是大城市，房租涨越快！”如首都柏林，2018年新租房合同的平均租金是每平方米11.70欧元，比上一年增长13％。房租绝对值最高的依然是慕尼黑：平均每平方米要支付18.10欧元！

下图是德国房租的增长示意图：


住房成本上涨对企业和经济发展会有很大影响
莱坊全球研究主管Liam Bailey警告说，住房成本上涨对企业和经济发展会有很大影响：“员工如何获得住房不仅对香港，旧金山和伦敦等传统上高房价城市最重要，而且对于几乎所有成功的企业来说都是至关重要的。“在住房特别昂贵的德国城市，公司也发现吸引员工的难度越来越大。因为超过51％的员工受到高住房成本的限制。

在许多地方，公司必须筹集巨额工资以吸引员工。甚至公司也会因为无法解决员工住房和交通问题而迁移 - 正如在西雅图发生的那样，亚马逊宣布它不会扩展其总部，而是去其他地方进行搜索。因为企业甚至比人类更具移动性。专家们警告说，住房成本不断上涨可能会影响生产力甚至整体经济表现。


专家们普遍将城市化视为全球价格上涨的原因。据联合国统计，2017年全世界约有55％的人口都居住在城市地区，而30年前的比例仅为42％。而到2050年，预计城市人口将增加到68％。

在德国，大约有11 000个城镇。限制房租政策仅适用于其中的一小部分房租上涨特别厉害的城市，大约28％的人口居住在这些城市。



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