如何投资德国的学生公寓？

袖底香

近年来，德国大学生数量不断增加，所以对于学生宿舍的需求越来越大，德媒认为，如投资者注意某些方面，学生公寓可能是一个非常值得投资的对象。

德国学生公寓市场正在蓬勃发展。原因很简单：与2008年相比，德国大学生人数增加了40％。他们都必须找地方居住。德国私人住房公司也已经进军学生住房市场。2018年初，德国50个城市共有12300个宿舍在建设或翻新中，计划还要新建19500个宿舍。这不仅对于学生来说是好事，也有利于私人投资者寻找合适的投资对象。但是，德媒提醒，如果要投资学生宿舍，必须注意一些问题。

目前德国市场上的学生宿舍项目大多数是自由融资的，即没有公共资金的支持 ，建成后的学生宿舍将被供应商整个出售给机构投资者，或者供应商将公寓单独出售给私人投资者。

学生公寓的总价一般在7万欧元到14万欧元之间，远远低于大多数公寓。这是因为学生公寓的面积较小，当然，每平方米的价格通常高于正常的市场价格。而且，学生公寓一般都带家具出租，每平方米的租金几乎可以是市场的两倍。

私人投资者投资学生宿舍，一般无需亲自管理，而是通常由运营公司管理。这些公司负责学生宿舍的租赁和维护，公寓的所有者只要和运营公司签订合同即可。例如德国GBI旗下的项目，运营期是二十年，而Cube Real Estate旗下的项目则只有两年。通常，这些合同会一次又一次地延长。而私人投资者每月能得到租金，但是必须扣除运营公司的管理费用，每月25欧元左右。


学生公寓具体带来多少回报在很大程度上取决于租金。建筑公司和运营商一般宣传的回报率为4％至5％。但潜在买家不应过于追求回报：因为租金越高，寻找租户就越难。
Exporo.de房地产众筹平台的房地产项目经理向德媒表示：“带家具的公寓，租金当然比市场平均水平略高，但不可能高三倍。例如，现在最贵的学生公寓每平方米冷租金已经高达18欧元，那么20平方米的公寓就要月租360欧元，加上水电费，基本租金高达500欧。如果按照每平方米的单价计算是非常高了，因为学生公寓通常带家具，而且可以使用公共区域。

由于学生公寓的居民经常发生变化，几乎每个新人入住都会面临涨租，所以投资者是可以得益的。但是有些合同租金上涨的利益都归运营商所有了，所以建议投资者把租金上涨条款写入合同，至少根据通货膨胀调整。另外，要注意25欧的管理费用到底包括哪些服务，例如有些合同规定家具的修理和破损必须业主自己负责，而有的则是包含在行政费用中。租户的频繁更换也会给投资者进一步带来风险：当租户改变时，公寓可能面临空置。在这几个月里，尽管管理费仍然存在，但业主却没有收益。因此，建议在租约中设定最低租期，以避免过于频繁的变更，例如应至少设定为12个月。

选择合适的房产也可以减少出现空缺的风险。首先必须找房人非常多的城市，当然交通必须方便，最好在市中心。此外，不要将目标群体的租户仅限于学生，如职场新人，学徒，单身人士或通勤者都可以是目标对象。另一方面，周边环境也很重要，如健身房，超市等都是加分点。

总而言之，只有在价格回报率，地点，管理和销售机会都很好的情况下，投资才有价值。

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