房贷利率史上最低，为什么德国购房家庭反而减少

袖底香

德国房贷利息最近几年一直处于历史低位，但是科隆经济研究所（IW）却发现，德国家庭购房的数量并没有上涨，2013年，德国约有80万户家庭购买了房产，而  2016年却下跌到60 万户。特别是在城市，首次购房比例1.6%下降到1.2％（德国农村地区，首次购房比例从1.1％增加到1.8％）。专家解释房价是一个重要原因，特别是购房的附加费用，包括公证费，经纪费以及土地转让税等。

本周二，德国房地产协会在柏林宣布了类似的数据：根据一项新的调查，五分之四的德国受访者在未来五年没有房产购置计划。也就是说，事实上德国潜在的购房者相比前几年反而变少了。要知道，德国超过一半的人口都是租房居住的，而74%的房客都是梦想拥有自己的房子的。为什么在房贷利息这么低的今天，潜在购房者反而变少？

为什么德国潜在买家变少
德国联邦银行认为主要是由于成本暴涨。德国城市的房地产价格仅在2017年就上涨了9％。繁荣的大城市，如慕尼黑或汉堡上涨幅度更高，近年来房价几乎翻了一倍。而德国工资的增长是完全跟不上这种发展的。因此，尽管房贷利息低，但可用资本和房地产市场价格之间的差距仍在不断增加。

具体数字说明一下：根据Immowelt门户网站上所示的每平方米平均房价，公寓已经接近2500欧元，单户住宅接近1700欧元。而在2011年的时候，均价分别为公寓1550欧，单户住宅1330欧元。也就是说，同样购置100平方米的公寓，今天平均要花费25万欧元。如果是大城市，如在慕尼黑，均价已经高达75万欧元。同一时期，德国四口之家家庭净收入仅从平均约36000欧元增加到41000欧元。

这样高的房价，很多人要到老年才能还清贷款。根据德国Postbank在2014年的一项调查，普通收入者在巴伐利亚州购置房产，至少40年才能还清贷款。而根据经验法则，房贷最迟必须在退休前还清。

而且，买家要获得便宜的房贷合同，首付最低要准备百分之十（最佳百分之三十），那么按照100平公寓德国均价计算，至少要准备25000欧元。 除了实际购买价格之外，还有更多的额外成本，如房地产转让税，公证和土地登记费用以及可能的经纪佣金，平均为购买价格的13％。也就是说，在德国购买一套100平公寓，平均至少必须准备67500欧元首付，而达到这个要求的德国家庭并不多。因为在德国租房家庭中，只有五分之一家庭的存款超过5万欧。

没有孩子的买家增多
科隆经济研究所的另一项调查发现，德国不仅购房者越来越少，而且购房人群也发生了变化。所有首次购房者中，平均年龄是48岁，而且三分之二没有孩子。换句话说，德国所有新出售的房地产，最多只有三分之一归于家庭使用。尽管家庭住房是德国住房政策的中心，但是研究人员认为：“德国年轻家庭拥有自住房的困难越来越大。“


可行的措施
科隆经济研究所长期以来一直呼吁政客降低购房附加费用。例如，降低房地产转让税可能会受到限制。目前，德国房地产转让税在5.0％到6.5％之间（见下表），因此通常会导致超过10000欧元的额外成本。另外，购买房地产也引入谁委托谁付款的原则。因为目前德国购买房地产，经纪佣金通常是买家支付，通常是购买价格的3.57％，有时甚至更高。
按照上文的例子，如果德国房地产转让税上限为3%，并引入谁委托谁付款的原则，那么买家就可以少付19000欧元左右，这部分金额可以转到房贷的首付中，自然买得起房子的家庭也会增多。

2018年德国各联邦州的房地产转让税

税率	联邦州
6.5％	勃兰登堡，北莱茵 - 威斯特法伦，萨尔，石勒苏益格 - 荷尔斯泰因和图林根。
6.0％	柏林和黑森。
5.0％	巴登 - 符腾堡州，不来梅，梅克伦堡 - 前波莫瑞州，下萨克森州，莱茵兰 - 普法尔茨州和萨克森 - 安哈尔特州。
4.5％	汉堡
3.5％	巴伐利亚和萨克森州

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