新房就出问题，如何应对？

袖底香

任何购买新房的人都希望一切顺利，但是因为对于开发商和工匠在施工阶段缺乏监督，新房有质量问题的并不在少数。如何保护自己？

常见问题
一般来说相对于二手房面临翻新改造等问题，新房的状况会好多。但是新房也经常会出问题，据Augsburger的建筑鉴定专家的消息，几乎没有任何新房是100%完全没有问题的：小东西的缺失，例如没有安装邮箱等就不说了，很多新房有明显的质量问题，如加热系统的管道没有完全绝缘，外部绝缘部分没有正确安装。甚至有施工单位忘记把安全栅格安装在天花板上，这种错误甚至是致命的。

为什么新房会有这么多问题
专家认为有两个主要原因：一是缺乏监控。指望开发商的自我监控是不太现实的。另外一个原因在于新建筑项目的增加和建筑速度的加快。在德国房市那么火的背景下，德国房地产开发商和建筑业几乎达到了能力极限。很多大的建筑公司在能力顾及不到的情况下也不拒绝合同，而是在市场上寻找资质相对较差的分包商，这就是有些公司原来推出的房子质量不错，但是现在却出现很多质量问题的原因。
德国私人建房者协会的工程师说：“工人工作越糟糕，越需要监控。” 但是问题是： 在公寓楼的施工阶段，公寓往往还没有出售。购房者也无法进行监控工作。

五年保修
新房竣工数年之内，建筑错误往往会显现出来。这样业主要承担高额的修理费用，建筑公司的保修义务一般在五年后到期。如果买方和房地产开发商有其他书面协议，那么其他保修期也是可能的。业主发现问题后，可以为开发商设定一个合理的纠正错误的期限。 如果买方还没有支付全部款项，那么可以保留部分款项，直到缺陷得到纠正。当然，业主也可以向建筑公司要一个股价，委托另一家公司进行维修。



买方和业主如何保护自己？
这就是业主应该在建筑阶段就介入监控的原因。虽然物业经理通常会在一个阶段完成后检查有没有质量问题，但是物业经理通常是施工阶段由开发商聘请的。他们的工作有严重局限性，而买家自己聘请独立的专家是比较安全的。理想情况下，这些专家不仅从施工阶段开始，对买方的个人住宅提供建筑监控服务，而且还对整个建筑会提出专业的意见，包括地下停车场等等。

专家强烈建议不要被一些小问题分散注意力：“许多业主只关心地板铺设是否正确，地砖是否整齐。这些微小的事情并不会影响房产的寿命。而那些漏水的管道或错位的管道成本要高得多。

与其他业主联系
最好的情况是聘请自己的鉴定师参与从施工合同和蓝图开始的整个建筑过程。为了节省成本，一个住宅楼的几个新业主可以联合起来委托一名专家。

鉴定人有责任

被委托的鉴定人对于业主是有责任的，如果存在的问题没有被发现或者向业主错误地提出了建议，业主也有权追究其法律责任。为此，有信誉的专家通常会购买一个责任保险。万一出问题也有保险理赔。

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