德媒看疯狂的房市：找房要“乞求” ，房价被高估30%

袖底香

长期以来，房价上涨一直被认为是大城市的问题。德意志联邦银行最新报告首次看到小城市的危机。

最新的“金融稳定报告”中揭示，德国房地产价格上涨不再局限于几个特大城市。相反，价格疯狂早已影响了许多小城市和某些农村地区。
下图是今年来房产价格和个人收入之间的关系变化，如果以2010为基准的话，7年以来已经上升接近15个百分点：


柏林，杜塞尔多夫，法兰克福，汉堡，科隆，慕尼黑和斯图加特等德国七大城市的住宅房地产价格上涨尤为迅速。房租也上涨迅速，在这些城市很难找到经济适用房供出租，近几个月来，情况更加恶化。

据德国国家电视台ZDF最新制作的一个节目“37度”，德国家庭形容找房子是个噩梦：“一定要乞求”！
第一个案例是居住在慕尼黑高楼两居室公寓的四口之家，全家居住面积只有54平方米，两个儿子不得不共用一个房间。 他们虽然想搬到一个更大的公寓，但是完全找不到负担得起的住房。因为慕尼黑的房租在德国是最贵的，德国平均收入只有3000欧，但是在慕尼黑租一平方的代价就是16,40欧元(冷房租)，他们抱怨只有经理级人员的收入才能负担起慕尼黑的住房费用。

另外一个案例是来自斯图加特的单身母亲，因为她原来的住房，房东收回自用了。但是她的所有申请都被房东拒绝了，而且没有任何原因。她说，我没想到找房会这么困难，最后在近乎“乞求”的情况下，这个单身母亲和她的孩子找到了一个新公寓，但是新公寓不允许养宠物，他们不得不把狗转让给别人养。

尽管大城市房租已经涨到普通家庭难以承担的地步，但是相比房价来说，房价上涨的更多。根据德国联邦银行（Bundesbank）模型计算，德国大城市房产价格被高估了高达30％。这是指不能由收入，利息或人口等基本因素来解释的房价上涨部分。而仅仅在去年，德国联邦银行对德国大城市房地产市场价格的评价还是高估20％。
下面是近年来德国房价和冷租之间的关系，也就是租售比。一般认为如果租售比是20，还是很健康的。租售比越高，房价越是被高估，房产泡沫越是大。
其中蓝色部分是7个特大城市，橙色是其他127个德国中小城市，而黑色是德国总体。

德国联邦银行认为，除了大城市，其他127个德国中小城市的房价也过高了，预计被高估26%。


对于德国来说，房市过热是一个比较新的现象。这主要是由于德国的自住房拥有率低于法国，意大利和西班牙等欧元区其他国家，只有52％左右。但是联邦银行认为，尽管房地产业蓬勃发展，德国距“次贷危机”还很远。因为没有迹象表明德国放宽贷款标准，相比美国金融危机爆发之前，甚至连信用评级可疑的买家都能够得到房地产贷款，德国银行的贷款标准是相当严格的。尽管德国的房贷的贷款金额也在不断增加：第三季度抵押贷款与上年相比增长了3,9％。但是，它们仍然低于过去30年的4,8％的长期平均水平。与此同时，德国私人家庭债务近期略有下降，略低于53％，远低于发达经济体平均63％的比例。

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buttermilch

真是一点没错, 今年年初买期房已经靠"求"了, 而且我还在一个人口六十万的城市, 半年之内, 同一个小区的后面几期同样的房子, 价格已经上涨接近百分之二十, 而且照样靠"求".

xiaoxiliushui

buttermilch 发表于 2017-11-30 12:11
真是一点没错, 今年年初买期房已经靠"求"了, 而且我还在一个人口六十万的城市, 半年之内, 同一个小区的后面 ...

方便透露一下是哪里吗， 我感觉柏林的势头没有这末猛了。许多地方，比如Magdeburg，第23大城市，23万人口，很少有房屋需求，新房盖的很少。