买地和盖房同时贷款？

stomach · 发表于 2017-3-15 22:25

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我们从政府订了块地准备自己找建筑公司盖房。现在正在谈贷款。
准备首付8万的样子，剩下的从银行贷款。
因为地皮很便宜，只有6万，所以我想直接把地皮钱交了。这样贷款只是用来建房。
但是我家属说买地皮和盖房子都是一起的，所以一起贷款方便。

请问各位大侠，买地皮和建房一起贷款和不一起贷款对我们来说有区别吗？

希望我说清楚了，先谢啦

并非如此 · 发表于 2017-3-29 13:55

贷款必须有地皮，理由是，银行必须把Grundschuld写在你的房产和地皮上，所以不必费心思怎么分开算了。

wwt · 发表于 2017-3-15 23:23

本帖最后由 wwt 于 2017-3-15 23:27 编辑

个人意见，把风险分割开挺好的，自己钱买地，ohne baubindung，少交税，然后集中精力贷款找公司盖房。不过你总贷款数都一样，就是争取少交税的问题。
能问问地皮多大么

bb0844 · 发表于 2017-3-16 08:49

本帖最后由 bb0844 于 2017-3-16 08:51 编辑

跟楼主同样的情况，和不同的Finanzberater谈的结果是买下来的地银行同样视作Eigenkapital，前提是土地本身没有债务，并且是独立地块。银行更喜欢土地作为抵押。这样对楼主来说也有可能省下一笔税钱。

stomach · 发表于 2017-3-16 09:25

wwt 发表于 2017-3-15 23:23
个人意见，把风险分割开挺好的，自己钱买地，ohne baubindung，少交税，然后集中精力贷款找公司盖房。不过 ...

谢谢!
600多平. 在DORF里.

stomach · 发表于 2017-3-16 09:34

bb0844 发表于 2017-3-16 08:49
跟楼主同样的情况，和不同的Finanzberater谈的结果是买下来的地银行同样视作Eigenkapital，前提是土地本身 ...

那你们也是自己全款先买土地,然后再去找的FINANZIERUNG?
还有你指的是省下什么税?
谢谢

bb0844 · 发表于 2017-3-16 09:52

stomach 发表于 2017-3-16 09:34
那你们也是自己全款先买土地,然后再去找的FINANZIERUNG?
还有你指的是省下什么税?
谢谢

我们准备这样处理，正在检查买地的合同。最好把你买地的合同给银行或Finanzberater看一下，他会帮你检查有没有债务等问题。省下的税就是楼上提到过的，如果你和盖房一起贷款，基本上你的盖房钱也得交土地购置税。每个州不太一样。楼主在哪里？地这么便宜，难道是生地么？没有Erschließung？方便的话加个微信，盖房子还能大家互相交换一下经验

stomach · 发表于 2017-3-16 11:19

bb0844 发表于 2017-3-16 09:52
我们准备这样处理，正在检查买地的合同。最好把你买地的合同给银行或Finanzberater看一下，他会帮你检查 ...

mit Erschließung ;-)
我们也是正在检查买地的合同,下周NOTAR. 盖房还不知何时...
我私信你加微信

coffeecai · 发表于 2017-3-16 17:58

不管你做什么，地皮和盖房会算作一个项目来处理的，所以无所谓那个首付放在哪里。
对银行来说，建筑用地的购买，就是来盖房子的。会做统一处理。
肯定是先买地才能谈房子，所以地先需要钱，那就把钱扔到地那边。
我们当时也是和楼主一样的想法，认为地怎么都是自己的了，房子都贷款。可是可惜，银行不这样想。

wwt · 发表于 2017-3-16 19:32

bb0844 发表于 2017-3-16 08:49
跟楼主同样的情况，和不同的Finanzberater谈的结果是买下来的地银行同样视作Eigenkapital，前提是土地本身 ...

不是很明白，举个例子讨论下
比如买地盖房总共需要三十三万，自己的钱八万，用自己的钱六万买了地，是不是借银行二十五万，地皮只是作为抵押，最后要还清二十五万，这样理解对把

stomach · 发表于 2017-3-16 22:18

coffeecai 发表于 2017-3-16 17:58
不管你做什么，地皮和盖房会算作一个项目来处理的，所以无所谓那个首付放在哪里。
对银行来说，建筑用地的 ...

谢谢经验之谈！确实，前两次的银行TERMIN，他们都自动地把地皮也算上了。

stomach · 发表于 2017-3-16 22:21

wwt 发表于 2017-3-16 19:32
不是很明白，举个例子讨论下
比如买地盖房总共需要三十三万，自己的钱八万，用自己的钱六万买了地，是不 ...

我只知道不管怎样都是要还25万，具体地皮怎么处理也不清楚。

bb0844 · 发表于 2017-3-17 11:37

自己看一下不就明白了，可以不作为一个项目处理的。要不然买完地等一年才能盖房的岂不是亏死。银行借你钱你没花出去之前也有利息的。
https://www.drklein.de/grundstueck-finanzieren.html

bb0844 · 发表于 2017-3-17 11:41

wwt 发表于 2017-3-16 19:32
不是很明白，举个例子讨论下
比如买地盖房总共需要三十三万，自己的钱八万，用自己的钱六万买了地，是不 ...

正确的理解

bb0844 · 发表于 2017-3-17 11:42

coffeecai 发表于 2017-3-16 17:58
不管你做什么，地皮和盖房会算作一个项目来处理的，所以无所谓那个首付放在哪里。
对银行来说，建筑用地的 ...

对于大多数银行，你只有用完了你的Eigenkapital，才能开始用贷款，这里面就有一个贷款的准备金利息问题

陶瓷虾 · 发表于 2017-3-17 12:05

wwt 发表于 2017-3-15 23:23
个人意见，把风险分割开挺好的，自己钱买地，ohne baubindung，少交税，然后集中精力贷款找公司盖房。不过 ...

怎么贷款都不影响交税。单独买地就按照地价交税，如果包含erschliessung，还可以把这部分去掉。

wwt · 发表于 2017-3-17 19:36

bb0844 发表于 2017-3-17 11:42
对于大多数银行，你只有用完了你的Eigenkapital，才能开始用贷款，这里面就有一个贷款的准备金利息问题

盖房的话，银行一般给几个月的 zinsfreie Bereitstellung

Hitzfeld · 发表于 2017-3-17 19:52

银行应该不管是不是自己盖房吧，Bereitstellungszinfrei一般是一年吧

stomach · 发表于 2017-3-17 21:55

Hitzfeld 发表于 2017-3-17 19:52
银行应该不管是不是自己盖房吧，Bereitstellungszinfrei一般是一年吧

对，我们问的几个银行都是12个月。

wwt · 发表于 2017-3-19 11:53

本帖最后由 wwt 于 2017-3-19 13:04 编辑

陶瓷虾发表于 2017-3-17 12:05
怎么贷款都不影响交税。单独买地就按照地价交税，如果包含erschliessung，还可以把这部分去掉。

请看这样操作有问题么谢谢先
1.因为没有baubindung，不知会银行，用自己的钱买地，notar，过户等等
2.同时谈archtekt或者建筑商，期间可能先弄个fertig garage
3.谈好bauvertrag，建房不够的钱朝银行贷款，谈好免息期，尽量和银行说好，先用贷款，然后签werkvertrag 和贷款合同，银行要在地皮的grundbuch上标注欠银行多少钱, 然后就是建房同时还贷款直到还完贷款

stomach · 发表于 2017-3-19 22:51

陶瓷虾发表于 2017-3-17 12:05
怎么贷款都不影响交税。单独买地就按照地价交税，如果包含erschliessung，还可以把这部分去掉。

你的意思是只交地价的税，其他的Erschliessung, Abwasserbeitrag都可以去掉？谢谢啦！

陶瓷虾 · 发表于 2017-3-20 08:59

wwt 发表于 2017-3-19 11:53
请看这样操作有问题么谢谢先
1.因为没有baubindung，不知会银行，用自己的钱买地，notar，过户等等
2. ...

差不多就这样。切忌贷款买地绑了N多年。这样可能没有银行肯贷款建房了。负责的银行会说明的。
全款买地再贷款建房，可以减少贷款次数，减少折腾grundbuch和nortar的费用。如果买地需要贷款，一定要flexibel darlehen，就是随时可以全额还清，或者绑定1年，利用这个时间准备建房。

陶瓷虾 · 发表于 2017-3-20 08:59

stomach 发表于 2017-3-19 22:51
你的意思是只交地价的税，其他的Erschliessung, Abwasserbeitrag都可以去掉？谢谢啦！

如果购地合同上是这样写明，那就是可以少交税

stomach · 发表于 2017-3-20 09:57

陶瓷虾发表于 2017-3-20 08:59
如果购地合同上是这样写明，那就是可以少交税

谢谢

wwt · 发表于 2017-3-22 19:20

陶瓷虾发表于 2017-3-20 08:59
差不多就这样。切忌贷款买地绑了N多年。这样可能没有银行肯贷款建房了。负责的银行会说明的。
全款买地 ...

多谢了！！！
再请教下
1. 先自己全款买地, 到后面盖好房子的空当期, 每年要交的就是地皮的grundsteuer?还有什么比较大的费用么?

2.房子和车库不是一家公司盖, 车库弄个简单的stahl beton fertig 的就好了, bauamt允许房子车库的bauantrag一起申请么? 这样是不是省一次antrag 的钱?

陶瓷虾 · 发表于 2017-3-23 09:07

wwt 发表于 2017-3-22 19:20
多谢了！！！
再请教下
1. 先自己全款买地, 到后面盖好房子的空当期, 每年要交的就是地皮的grundsteuer ...

1。没有房子，grundsteuer很少很少，有了房子一年也就3，500欧。如果是政府的地，有的会有限期，不能空太久。
2。不了解，我们是造在一起的。

lelemama · 发表于 2017-3-23 09:54

我们就是地和建房一起贷款的，本想自己先买地，后来和银行谈的时候银行说都一样，都是一次贷款，只要地和房子不是在同一个公司签的，而且没有证据显示卖地皮的和建房公司有业务挂钩，那么就只有地皮需要交交易税。一起贷款的话，在买地公证时把Grundschuldbestellungsurkunde一起带着登记到Grundbuch上，就省了单独再约Notar作登记了，所以更省钱。我是下萨州，不知道其他地方是不是一样。

stomach · 发表于 2017-3-29 13:39

lelemama 发表于 2017-3-23 10:54
我们就是地和建房一起贷款的，本想自己先买地，后来和银行谈的时候银行说都一样，都是一次贷款，只要地和房 ...

你的意思是, 把银行的Notar省了?

lelemama · 发表于 2017-4-3 12:06

stomach 发表于 2017-3-29 14:39
你的意思是, 把银行的Notar省了?

不是省Notar本身的钱了，而是省了再去一次的折腾钱，Notar那里约一次做两件事和约两次做两件事的价钱是不是一样多我就不清楚了。

stomach · 发表于 2017-4-4 10:57

lelemama 发表于 2017-4-3 13:06
不是省Notar本身的钱了，而是省了再去一次的折腾钱，Notar那里约一次做两件事和约两次做两件事的价钱是不 ...

谢谢

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