今天刚拿到的贷款ANGEBOT

Shinny

INTERHYPE 给报的， 投资房， 房价什么都算上29万，Eigenkapital 6万， Tilgung 3%,

10年 利息是 1.10% ， 觉得还可以。

kidkudo

Tilgung 3%有点高 ,你确认冷租能够还掉本金+利息？

Schwaigie

只绑定10年，十年后还有15万多没还，如果觉得到时候利率上涨也能应对，倒是很好的。如果觉得15万多的余款，如果利率上升，有很大压力，还是可以看看绑定20年的利率，尽量降低风险。

voss

我之前在interhyp，他们 也是给报，根本没用，最后申请还是没成功。报价是一回事，申请批准是另一回事。

hyena

现在虽然选绑定15年，如果十年之后发现利息更低了，可以kuendigen

chichi-wwf

当前利率低，银行基本最多只给10年

hyena

听银行说现在法律规定，不能绑定超过十年，凡是超过的，需要签额外补充条款。

Shinny

kidkudo 发表于 2016-11-23 09:06
Tilgung 3%有点高 ,你确认冷租能够还掉本金+利息？

谢谢你啊，很想听听你的意见。　

是有点高，这么做也是为了考虑到10年以后的利率的变化，想降低一点风险。
3% 的话每个月要付792欧元的利息， 房子是期房，明年底交，按目前的租金水平起码能租到900 （包括车库）， 每月剩100元用于维修，管理和不能转嫁给房客的费用。 因为新房，有5年保修， 估计前几年的维修都会很少，所以100元也够了，这么做基本出发点是平衡风险。

如果 TILGUNG　2%， 每个月差不多６５０ 就够了，扣除所有费用， 可能稍有些盈余，但盈余还得交税，同时风险增大（比如１０年后的利率大幅升高），　

P.S当然还得买一个新厨房，投资房不用太好，目前计划6千到最高8千。
　

kidkudo

Shinny 发表于 2016-11-23 10:46
谢谢你啊，很想听听你的意见。　

是有点高，这么做也是为了考虑到10年以后的利率的变化，想降低一点风 ...

3%是本金，本金是没法退税的。只有利息能退

你租金900，扣除税，几乎没多少钱了。100欧肯定没有

纯投资的话个人觉得尽量以租养贷，利息高一点点问题不大，tilgung 也低一点。否则就失去意义了，除非你觉得出租不够有保障。

自住房当然是越早还清越好。

waxwings

Shinny 发表于 2016-11-23 10:46
谢谢你啊，很想听听你的意见。　

是有点高，这么做也是为了考虑到10年以后的利率的变化，想降低一点风 ...

现在利息这么低，投资房早还完没有任何意义。除了房租，你的收益是房子升值部分。无论你还了多少本金，升值部分的收益是一样的。你自己算一下多还本金节省的利息是不是值得。

Shinny

kidkudo 发表于 2016-11-23 10:59
3%是本金，本金是没法退税的。只有利息能退

你租金900，扣除税，几乎没多少钱了。100欧肯定没有

  
多谢， 那个税能否详细解释一下，

假设如下，

3% TEILUNG,  租金每月900， 扣除房贷800 扣除不能转嫁的费用或管理维修费用100

Shinny

waxwings 发表于 2016-11-23 11:06
现在利息这么低，投资房早还完没有任何意义。除了房租，你的收益是房子升值部分。无论你还了多少本金，升 ...

利息低也是10年绑定的， 以后的利率很大的几率会高于现在， 我不考虑这个因素吗，即使3TEILUNG， 也要还29年。

Shinny

waxwings 发表于 2016-11-23 11:06
现在利息这么低，投资房早还完没有任何意义。除了房租，你的收益是房子升值部分。无论你还了多少本金，升 ...

利息低也是10年绑定的， 以后的利率很大的几率会高于现在， 我不考虑这个因素吗，即使3TEILUNG， 也要还29年。

kidkudo

Shinny 发表于 2016-11-23 11:17
多谢， 那个税能否详细解释一下，

假设如下，

税就是盈利税阿。。。

liliss

为什么不绑定15年，或者20年呢。

Shinny

kidkudo 发表于 2016-11-23 11:22
税就是盈利税阿。。。

那，哪有盈利啊

假设，
3% TEILUNG,  租金每月900， 扣除房贷800， 扣除不能转嫁的费用或管理维修费用100 ，盈利就是0，
也不想再交盈利税， 做到以租养贷，持平就可以。

waxwings

Shinny 发表于 2016-11-23 11:20
利息低也是10年绑定的， 以后的利率很大的几率会高于现在， 我不考虑这个因素吗，即使3TEILUNG， 也要还 ...

3比起2来没有任何实际改善，为什么还要多余的投入？既然是投资房，有利就投，无利抽身。如果十年之后利息升高抵消掉了日后升值可以带来的利润，又为啥还要供完它？

liliss

我今年拿贷款合同的就要了15年和20年的。 因为每次谈贷款，都问我万一绑定结束，利息提高了，我该怎么换款。感觉银行暗示我延长邦定时间。

liliss

Shinny 发表于 2016-11-23 11:27
那，哪有盈利啊

假设，

tilgung不能退税阿， 盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用

kidkudo

Shinny 发表于 2016-11-23 11:27
那，哪有盈利啊

假设，

盈利好像不是这么算的

不是根据你还款额度，而是根据房租的租金额。超过450还是多少按比例交税
你还多少贷款，税务局又不关心。。他关心的是你出租的收益

Shinny

waxwings 发表于 2016-11-23 11:28
3比起2来没有任何实际改善，为什么还要多余的投入？既然是投资房，有利就投，无利抽身。如果十年之后利息 ...

有道理，10年后如果不合算，就出手。我还想把房子房子供完，当ALTENVERORGUNG , 看来想得太远了。

Schwaigie

liliss 发表于 2016-11-23 11:32
tilgung不能退税阿， 盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用

盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用
这个公式还要加 减去折旧吧：

盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用 - 5%折旧

jyqian

Shinny 发表于 2016-11-23 11:35
有道理，10年后如果不合算，就出手。我还想把房子房子供完，当ALTENVERORGUNG , 看来想得太远了。

我们也是和你一样想的。等30年房子贷款还完了租金好歹也是一份收入。不然过十年利息升了，房子继续升值无望，卖掉倒是容易，可是还掉贷款以后剩下的钱存银行的利息能高过房租收入？

liliss

Schwaigie 发表于 2016-11-23 11:58
盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用
这个公式还要加 减去折旧吧：

对，还有什么管理路费都可以退税。

waxwings

jyqian 发表于 2016-11-23 12:17
我们也是和你一样想的。等30年房子贷款还完了租金好歹也是一份收入。不然过十年利息升了，房子继续升值无 ...

“还掉贷款以后剩下的钱存银行的利息能高过房租收入” 这就是十年后需要考察的，你现在怎么想都没用。房产变成负资产的例子不要太多。

Shinny

waxwings 发表于 2016-11-23 13:30
“还掉贷款以后剩下的钱存银行的利息能高过房租收入” 这就是十年后需要考察的，你现在怎么想都没用。房 ...

房产变成负资产的例子不要太多。


请问， 有没有防范措施， 我是说从个人角度怎么做能降低一部分风险。

waxwings

Shinny 发表于 2016-11-23 14:03
房产变成负资产的例子不要太多。

除了选升值潜力好的房产，杠杆不要弄太大，我也不知道还有什么办法。

Shinny

waxwings 发表于 2016-11-23 14:28
除了选升值潜力好的房产，杠杆不要弄太大，我也不知道还有什么办法。

谢谢， 你的思路和观点很好，投资前做好研究，不盲目去做。

我把TEILGUNG 降到2， 或者最多2.5.

Shinny

Schwaigie 发表于 2016-11-23 11:58
盈利=冷租+NEBENKOSTEN-贷款利息-能转嫁租户的费用
这个公式还要加 减去折旧吧：

那个折旧不是5%， 是2%吧，

诺

hyena 发表于 2016-11-23 10:11
听银行说现在法律规定，不能绑定超过十年，凡是超过的，需要签额外补充条款。

不是吧！最近签的贷款，刚开始和银行谈的时候，开口提的就是绑定15年，去年以前，银行开口的一般是绑定10年。