要不要买房呢？买altbau还是neubau?

迷你小懒猫

最近看欧洲这边的QE，我猜这个房价短时间是下不去了，所以动了买房的念头。请高人回答一下我的问题。

第一，我和老公都倾向买altbau，就是觉得质量好，屋顶高，比较好看。而且不太有可能有neubau的一些猫腻，现在德国neubau的猫腻也比较多。家里亲戚也遇上过买neubau被坑的情况。你们觉得是哪个好呢？

第二，我们这个虽然是第一套房，但是基本上可能不会自住。第一是因为税收原因，如果出租的话能抵很多税。我们目前在一个协会租的房子比市场价便宜很多，退出协会的话就不值得。好多人排几年才能排上这个协会的房子。第二是因为工作原因，我们计划大概2年后搬到邻国，而且这一走有可能离开几年，也有可能十年八年的。当然我们的目的是共同找到工作回德国。相当于这个房子买了不会自己住，至少租5年吧，甚至10年。这种情况下买房子靠铺吗？谁能给我分析一下。

对了补充一下。我们在汉堡，所以买房因该没什么风险，基本房价不可能降低。打算买个70/80平米左右2.5或3zimmer的，以便将来回来有个孩子至少还能住得下。我们目前的打算是只看汉堡好的区域的房子，但是基本房价都是要4000-5000一平米了。首付除了税啥的，其他没钱，只能全部贷款。

michael0071

又不自己住 ,过两年还要搬走, 买房在那儿干什么...
指望升值? 升着卖白菜的值, 操着卖白粉的心,
还是别买了, 图个轻松

waterwasser

我不明白出租的话怎么反而税收合算了呢，出租的话，租金收入就要算入你们全家总收入里面了，那你们的税本来就交的比原来多了，只是支付银行利息那部分可以免税而已，我理解的不知道对不对，高人指点一下呢

Sky23

不要买。除了买房事多以外，还有个问题是死的时候基本上没有办法带走。建议也不要小孩，有了小孩麻烦事就更多了。特别是在德国上学的小孩，不能打，不能骂和你平起平坐不说，还要三天两头和你谈民主，告你虐待。

月光，月光天天快乐。

个人看法，仅供参考。

chezshen

你这几年没攒下钱啊

dornmann

住国外，房子万一哪里坏了，或租客不交房租，或找新租客，很多问题都不方便

deutour

1，altbau跟neubau比起来，老房不管怎么说问题都比新房多，我老房新房都有，这么多年的经验还是新房省事，至于你家亲戚买新房被什么骗了，那也是各别啦，同样买老房也有被骗的。
2，过2年你们都搬家去别的国家了，剩1套房出租，不尴不尬的，要出租多可以委托公司打理，1套也不值当，但是不委托公司，那又很麻烦，有点事情难道你们再回来吗？那租金都贡献给路费了，还劳心劳力。还有中间退租的，再租的，看房的，等一堆事情。
3，你们目前的存款只能供给手续费。意思就是手上贬值的钱不多，不存在大把现金资产萎缩的问题，着急要把钱花掉，汉堡房子价格已经到一个高度了，跌不了，也涨不快了。

以上的这些问题，如果你老公是汉堡人，老公娘家就在汉堡，你们走了后可以帮助你们管租房子的事情，那就可以买了，反正现在贷款利率低，把房租掉，拿这个钱还贷款，这样以后就算你们回汉堡，也有自己的小窝，如果以后飞黄腾达，在别国安居乐业了，等过了要交投资税的年份，把房卖了也赔不了。

迷你小懒猫

deutour 发表于 2015-3-25 20:53
1，altbau跟neubau比起来，老房不管怎么说问题都比新房多，我老房新房都有，这么多年的经验还是新房省事， ...

谢谢阿，你思路好清楚。

具体买新房还是老房，我们自己再考虑一下。新房至少应该是买的前面10年啥的，不需要投入太多钱修吧。

我婆家是汉堡的，而且我婆婆还有另外一套房在收租，我婆婆还是特别精明的人。所以打理房子上，给她打理，比我们自己打理要放心多了。

那你说我们是买多大的呢。之前考虑的是先买个小的，70平米左右的，总价30多万的。可是现在如果考虑到将来5年甚至10年后回来的话，至少得要2到3个卧室的100平米以上的房子吧，这样总价怎么也得在50万以上。我们这没啥首付的，不知道贷50万，银行给不给贷款阿。但是买小了吧，总不能将来回来再买个大的吧。万一将来回来，小房子房价没有涨，但是贷款利息涨了很多的话，卖小房再买大房就很亏了。恁什么建议呢？

还有就是汉堡房子租售比很不合理，尤其是我们只想买最贵的那几个区，因为保值和租金高。所以如果我们真能贷到50万的话，一个月还2000。即使不算维护的费用，我想这样的房子大概能租1500吧。还得自己每个月倒贴500欧呢。

迷你小懒猫

chezshen 发表于 2015-3-25 20:13
你这几年没攒下钱啊

前两年工资高的时候光除去玩了，自从换了工作以后才开始攒钱，可惜节流不比开源，挣得少了就更攒不下了。

迷你小懒猫

waterwasser 发表于 2015-3-25 19:33
我不明白出租的话怎么反而税收合算了呢，出租的话，租金收入就要算入你们全家总收入里面了，那你们的税本来 ...

我们贷款额高，银行利息部分，一个月也得至少五六百欧吧。还有就是如果房子租出去的话折旧费是可以抵税的。如果房总价50万，算除去地价部分是40万的话，按50年折旧，一年折旧就有8000欧了，弄得好的话，可抵税的费用也许比房租还高，这样就正好起到避税的作用。我市这么理解的，但是不保证准确。

清丽脱俗

waterwasser 发表于 2015-3-25 19:33
我不明白出租的话怎么反而税收合算了呢，出租的话，租金收入就要算入你们全家总收入里面了，那你们的税本来 ...

房产税不算入打工收入，房产税另外结算的，是百分之30，无论你打工赚多少

SeanJohn

迷你小懒猫 发表于 2015-3-25 22:42
前两年工资高的时候光除去玩了，自从换了工作以后才开始攒钱，可惜节流不比开源，挣得少了就更攒不下了 ...

败家啊

Don't_speak

买个新房给租客住旧?！
那还不如买地段好的旧房，房价相对低，以租养房。等你们将来彻底回来要住时才好好装修。

迷你小懒猫

Don't_speak 发表于 2015-3-26 08:23
买个新房给租客住旧?！
那还不如买地段好的旧房，房价相对低，以租养房。等你们将来彻底回来要住 ...

汉堡的我们想买的那几个区，基本上新房旧房价格没差距，好的altbau好像更贵。

great

其实如果不是自住的话，就是图目前利息便宜和QE的话，其实建议观望一段时间。毕竟房价疯涨已经几年了，虽然七大城市房价短中期回落不大可能，但涨幅已经明显见缓，加之QE刚刚开始，最终实际影响房市还无大定论，加上政府出台限制房价政策，最终何去何从还属未知，没必要在这么多不确定因素的时候抢风头。
还有altbau和neubau的选择走的有点太极端了，光房龄就差去可能近100年，如果当投资房为主的话，主要看的是回报比，别的都是浮云。

pattonoriental

出租还是新房把

迷你小懒猫

great 发表于 2015-3-26 10:37
其实如果不是自住的话，就是图目前利息便宜和QE的话，其实建议观望一段时间。毕竟房价疯涨已经几年了，虽然 ...

如果考虑到投资的话，我觉得根本不可能现在尤其是在汉堡的top lage买房子，租售比都30，甚至更高了。主要还是觉得将来可以的话，因为婆家和朋友们都在那里，所以肯定还是想回汉堡住而且买房的。

但是我觉得top lage的房子是早买不买比晚买合算，因为即使不考虑房价上升，只要房价涨幅能抵消通货膨胀也算是保值了吧。房子租出去的收入肯定是有保障的，那么多人排队看房。但是现在的低利息的情况下能固定个20年的利息的话，光利息能差好多。2010前那会儿还有朋友是4%的利息贷的，四五十万的贷款利息2%和4%，光在利息上就能差十几万欧吧，更不用提也许10年后的利息也许超过4%。

不知道我这个思路正确。我觉得如果只是单纯从出租房子投资的角度看，这个肯定是亏钱买卖。如果是指望房价继续大涨以后卖掉的话，也是风险很大的。但是现在绑定低利息相当于给自己上了一个bausparvertrag一样。当然如果10年以后利息还是这么低，就是彻头彻尾亏本买卖了。

waterwasser

迷你小懒猫 发表于 2015-3-25 22:45
我们贷款额高，银行利息部分，一个月也得至少五六百欧吧。还有就是如果房子租出去的话折旧费是可以抵税的 ...

那你们出租房子的收益同样要算入你们总收入里面一起算税了呀，不知道你们的房子出租的话要多少钱，这个收入应该远远高于其抵税的部分吧，对吗，

waterwasser

清丽脱俗 发表于 2015-3-25 23:46
房产税不算入打工收入，房产税另外结算的，是百分之30，无论你打工赚多少

你这个房产税是说的买卖的交易税吧，我说的是房租的收益啊，

清丽脱俗

waterwasser 发表于 2015-3-26 17:45
你这个房产税是说的买卖的交易税吧，我说的是房租的收益啊，

房租收益跟银行等投资要交的税一样，都是百分之30左右，跟工资不挂钩的，不然买房干嘛....

waterwasser

清丽脱俗 发表于 2015-3-26 19:34
房租收益跟银行等投资要交的税一样，都是百分之30左右，跟工资不挂钩的，不然买房干嘛....

天哪，那比跟工资挂钩应该缴纳的税收还多吧，1000欧元的租金的话，300就要先进了国家口袋里吧，那免税能免掉每个月超过300吗，不可能吧，那lz还是自住比出租合算,我理解的对吗

清丽脱俗

waterwasser 发表于 2015-3-26 20:15
天哪，那比跟工资挂钩应该缴纳的税收还多吧，1000欧元的租金的话，300就要先进了国家口袋里吧，那免税 ...

错错错，你投资所得不用交医保..一般来说你劳动所得越高，交税和医保就越多，例如男方劳动所得超过7万一年，净收入约为6成，此时女方打工的话，交税和医保会超过收入一半，但如果女方不干活，有股票房产等投资收益，就不用交医保，只需交百分之30的税，跟工资无关。

买房要看你在哪里买，像在慕尼黑买，一定会升，因为最好的医院大学图书馆环境天气什么的都这里，而且由于政府政策，房子是有求没供的。而且炒房炒地皮的很多是金融机构，大量投资市中心那种贵价楼盘，廉价楼盘绝迹，导致房价每年涨百分之10以上。如果家中有大量剩余资产可以用来买房自住和保值。炒股也可以，但总不能把全部家当拿来炒股吧，又不是包赚，谁有那么大的胆子呢。反正我觉得德国投资就是买房，炒股，买保险缺一不可。一个城市楼价若能保证每年百分之10的涨幅，是值得买的，因为你今年不买，明年不一定买得起。假设一套房是60万，明年66万，多少人打工能赚NETTO6万一年，很少的吧，相当于白打工。

waterwasser

清丽脱俗 发表于 2015-3-26 20:53
错错错，你投资所得不用交医保..一般来说你劳动所得越高，交税和医保就越多，例如男方劳动所得超过7万 ...

你说的不对，至少女方如果原来没有收入，如果有租金收入的话就要按照收入比例参加医保了

江南织造

waterwasser 发表于 2015-3-26 20:15
天哪，那比跟工资挂钩应该缴纳的税收还多吧，1000欧元的租金的话，300就要先进了国家口袋里吧，那免税 ...

是利息可以退税, 不是免税, 你实际需要交的税是租金收入减去利息再乘以你的税率.

anakinlu

买房只能保值，挣钱是别想，如果几年后回国再卖房换成人民币就更不划算了，有钱存在国内的银行或者理财产品及股票都比在德国买房强。

Scallet

楼主，你们想买在汉堡哪些区呀？

清丽脱俗

waterwasser 发表于 2015-3-26 22:13
你说的不对，至少女方如果原来没有收入，如果有租金收入的话就要按照收入比例参加医保了

你完全错了，我敢肯定！你不会是五毛吧，故意这样说搏点击率的

viviever

清丽脱俗 发表于 2015-3-27 09:46
你完全错了，我敢肯定！你不会是五毛吧，故意这样说搏点击率的

房租收入是按普通的个人所得税税率交税的,和工资一样

wangyan613

比较好奇。。协会的房子~~难道是入了某个教会了？

waterwasser

江南织造 发表于 2015-3-26 23:47
是利息可以退税, 不是免税, 你实际需要交的税是租金收入减去利息再乘以你的税率.

恩恩，写错了，总而言之就是说lz如果出租房子税收上并没有比原来合算，反而要比自住多交税