买房出租--治欧元跌打损伤?

快乐骆驼

欧元在7上下晃荡，房价在静悄悄的涨。买房出租，能不能治欧元的跌打损伤?

欧元跳水的这个彻底，毫不犹豫，一个猛子扎下去。在我膛目结舌，思考原因，想着是否换点美元的时候，他已经毫无节操的破了7.
一路下行的还有利率，10%的首付，就能拿个1.3%的贷款利率(十几年前买房的哥们们，你们7%利率的贷款还好吗 ).
超低的利率，不靠谱的欧元，通胀的压力让人想起了2008，开始人们说是金融危机，后来改口叫经济危机，我在研究到底应该叫什么危机的时候。利率变低，人们纷纷买房，房价噌噌涨。面对这次欧元危机，是不是该亮大招，买房出租！  

法兰克福的房价，普遍的3千，好区4千，热点5千(westend哪些地方就不考虑了)。以2居室，50平米，每平米4千为例。首付10%, 利率1.3%(商业贷款加kfw)，出租每平米13欧元来算。每个月租金650欧元用来还银行的利息和本金，每年有点余钱再付个2千欧的Sondertilgung, 差不多20年就可以还清了。


也就是首付2万欧元，每年再付个2千，20年后一套20万的房子到手了，房子再升点值，平均下来，每年一万欧的收入。还抗通胀，因为房租也会跟着涨。

用好利率杠杆，用银行的钱来投资，用租金来养房，这事你看成吗?

清丽脱俗

你忘了算税

雨中彩虹

有什么税阿？
贷款不是可以抵税的吗？差不多的。

快乐骆驼

清丽姐说的是指买房是的税和费，包括Grunderwerbsteuer和Notar等费用，现在在Hessen都下来是房价的8%吧。 我上面给的例子没有计算的很细致，只是用来探讨利用利率杠杆投资，对抗通胀和欧元风险的思路。

快乐骆驼

雨中彩虹 发表于 2015-2-2 08:07
有什么税阿？
贷款不是可以抵税的吗？差不多的。

具体的说，不是贷款可以抵税，而是贷款利息可以抵税。对于出租的房子，可以抵税的有：
1.买房的Finanzierung的费用，包括贷款中介费，银行手续费，贷款合同公证费，以及Eintragung der Grundschuld的费用等。
2.每年的贷款利息
3.维修保养费用.
4.扣除地价后的房价可以按每年按2%退税。

qisile

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 10:20
具体的说，不是贷款可以抵税，而是贷款利息可以抵税。对于出租的房子，可以抵税的有：
1.买房的Finanzie ...

自助的房子有什么可以抵税的？

木瓜珍珠奶茶

qisile 发表于 2015-2-2 10:36
自助的房子有什么可以抵税的？

只有装修房子的人工费可以

木瓜珍珠奶茶

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 10:20
具体的说，不是贷款可以抵税，而是贷款利息可以抵税。对于出租的房子，可以抵税的有：
1.买房的Finanzie ...

4.扣除地价后的房价可以按每年按2%退税。
这是什么意思？
比如扣除地价后100万的房子，每年有2万可以申报退税吗？

卷饼狂热分子

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 10:16
清丽姐说的是指买房是的税和费，包括Grunderwerbsteuer和Notar等费用，现在在Hessen都下来是房价的0.8%吧。 ...

Grunderwerbsteuer+Notar = 0.8%??? 你肯定搞错了一个小数点

clareapple

租金收入也得算到个人总收入里纳税的。还能剩多少？

liukk

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 10:20
具体的说，不是贷款可以抵税，而是贷款利息可以抵税。对于出租的房子，可以抵税的有：
1.买房的Finanzie ...

你说的这个只适用于买来租赁的房子吧。

自主的不能退吧

并非如此

10 年前买房的，同样的房子，房价便宜40%多，人家现在一出手，只赚不亏，所以早买房的， 都偷着乐呢。

50平的房子， 冷组650，已经是很高的估计了，必须地点很好才行， 还有没算维修费用，就是新房20年后也要大修了。
所以从租金的收益率来看，其实不高，只能指望房价上涨。所以投资是好时候没错，但是要谨慎。

还有你还要计算你自己投入的钱，损失的利息收益，所以这不是一个简单的帐。

冰凝月色

法兰租房真心贵

快乐骆驼

clareapple 发表于 2015-2-2 10:53
租金收入也得算到个人总收入里纳税的。还能剩多少？

大概算了一下，租金收入一年7800，按40%的Einkommensteuer交税，3千欧。房价除去地价算10万欧元，折旧2%的2千欧用于退税，实际的租金收入6800欧吧。如果考虑到还有一些人工和维修保养的费用，在税上就大概扯平了吧。

BBlove

主要是各种维修费用 😓 一想到就觉得不亏就不错了

Truecar

还得有个前提，就是这么多年里租户一直是遵纪守法，按时交房租，没失业生病啥的原因交不起又搬不走的。

多事之秋

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 11:48
大概算了一下，租金收入一年7800，按40%的Einkommensteuer交税，3千欧。房价除去地价算10万欧元，折旧2% ...

有家有口的，到不了40%这么高的个税，25%就很高了

并非如此

快乐骆驼 发表于 2015-2-2 11:48
大概算了一下，租金收入一年7800，按40%的Einkommensteuer交税，3千欧。房价除去地价算10万欧元，折旧2% ...

不能这么算， 比如一年租金 7800欧， 2000欧折旧， 也就是说还有5800欧要上收入税（税率没有你想得那么高， 不要把保险也算上），当然你还要减去你的利息减去不能转嫁到房客身上的一些支出，等等，

简单来说，如果房价不涨， 靠房租，买房的收益率不是很理想，基本上能赛过sparbuch就不错， 因为总会有很多意外的支出，摊平你的部分收益，不过欧元贬值，房价上涨时必然的， 所以最后赌的还是房价上升的利益，以及利用银行的低利率来进行杠杆投资。

冰凝月色

首付2w欧，有朋友打算买南宁的，市中心近10年内的二手房，100平的三室，房租2000多人民币，国内租房省心，还没有税费这种事儿

chezshen

冰凝月色 发表于 2015-2-2 16:02
首付2w欧，有朋友打算买南宁的，市中心近10年内的二手房，100平的三室，房租2000多人民币，国内租房省心， ...

也不合算阿。。

冰凝月色

chezshen 发表于 2015-2-2 16:11
也不合算阿。。

15万的RMB，就算没有2万4的收入，也差不多了。本钱不大，又没风险，我觉得这个已经相当可观了，你还有什么其他路子啊?

izuh

冰凝月色 发表于 2015-2-2 16:02
首付2w欧，有朋友打算买南宁的，市中心近10年内的二手房，100平的三室，房租2000多人民币，国内租房省心， ...

国内的房怎么贷款啊

冰凝月色

izuh 发表于 2015-2-2 17:05
国内的房怎么贷款啊

除去大城市，北上广深没办法，小城市中介会负责的

chezshen

冰凝月色 发表于 2015-2-2 16:43
15万的RMB，就算没有2万4的收入，也差不多了。本钱不大，又没风险，我觉得这个已经相当可观了，你还有什 ...

房子总价多少？

冰凝月色

chezshen 发表于 2015-2-2 17:14
房子总价多少？

RMB,ca.50W 浮动2W

chezshen

冰凝月色 发表于 2015-2-2 17:16
RMB,ca.50W 浮动2W

真便宜

快乐骆驼

并非如此 发表于 2015-2-2 14:27
不能这么算， 比如一年租金 7800欧， 2000欧折旧， 也就是说还有5800欧要上收入税（税率没有你想得那么 ...

你说的很对，我重新算一下，应税额=房租收入7800- 折旧2000- 贷款利息2000=3800, 按25%的税率算，就是1000欧元的税，税后收入为6800欧元。所以所得税的影响并不很大。

严重同意你的观点，主要的意义还在于房价上升的利益，以及利用银行的低利率来进行杠杆投资。
当初马克换欧元的时候，货币资产一下贬值一半，而不动产是保值的。现在欧元前景不明朗，投资买房的主要意义在于防止货币风险，保值对抗通胀。

冰凝月色

chezshen 发表于 2015-2-2 17:17
真便宜

对啊，所以才说划算

clareapple

并非如此 发表于 2015-2-2 14:27
不能这么算， 比如一年租金 7800欧， 2000欧折旧， 也就是说还有5800欧要上收入税（税率没有你想得那么 ...

2000Eur记得是要有请工人翻新房屋的情况下，才能算。而且是不算材料，只算人工，不算材料费的。必须是正式帐单，黑工或自己干都不行的。

天宇酷蓝

对了， 出租房贷款贷不了kfw