想买一个Wohnung不知道怎么贷款合适

chengshu2014

看中一个二手小Wohnung，10万以内，打算自住一年最多两年之后换成大房，这个小Wohnung到时出租或者卖掉。自己大概可以出首付三分之一左右甚至更多，大概现在利率能有多少？怎么贷款合适？今天和中介谈了谈，但还是不知道是多出首付少贷或者短贷合适？Sondertilgung 5% 怎么样？还是多贷款慢慢还合适？中介说，如果我将来出租的话，多贷款慢慢还合适，因为还款可以抵税一部分，是这样吗？对房地产不太了解，请出出意见，谢谢。
另外，这是我第一套房，对于我在德国将来买第二套房的贷款啊手续啊方面有影响吗？

deutour

你1年2年就要换大房了，这10万以内的还不如一次性付清了，到时候把这套抵押了贷款买大的，还方便。

SeanJohn

deutour 发表于 2015-1-28 01:25
你1年2年就要换大房了，这10万以内的还不如一次性付清了，到时候把这套抵押了贷款买大的，还方便。

抵押了这套买大房，那可是两笔贷款

sdong

现在找合适的大房一般就要一到两年，你还不如现在开始找大房算了。
你如有第一贷款，第二的贷款利息肯定差点。
如果你能够直接买下Wohnung，那大房的贷款利息会好点。

deutour

SeanJohn 发表于 2015-1-28 02:20
抵押了这套买大房，那可是两笔贷款

怎么两笔贷款了，我不是建议楼主这套全款了啊。

waxwings

deutour 发表于 2015-1-28 09:11
怎么两笔贷款了，我不是建议楼主这套全款了啊。

lz说了可以付三分之一，怎么全款买？又被富裕限制了想象力吧

deutour

waxwings 发表于 2015-1-28 09:55
lz说了可以付三分之一，怎么全款买？又被富裕限制了想象力吧

楼主不是1，2年马上要换大套的啊，大套要贷款，时间太近，所以我才建议10万内的这套全款买。到时候小套还能抵押，这跟我富裕不富裕什么关系，这不帮楼主出点子的呢么。

deutour

waxwings 发表于 2015-1-28 09:55
lz说了可以付三分之一，怎么全款买？又被富裕限制了想象力吧

10万，楼主说可以付3分之一或者更多，那就是3万欧以上，3万跟10万差距也就7万，一个打算1，2年要换大房的人说手边没7万你是觉得这1年中lotto了之后楼主再买大房？

chengshu2014

deutour 发表于 2015-1-28 01:25
你1年2年就要换大房了，这10万以内的还不如一次性付清了，到时候把这套抵押了贷款买大的，还方便。

那抵押了之后还能出租不？你抵押之后贷款不付首付，利息怎么样？

deutour

楼主，钱在贬值，你留两年再用，还不如现在买成房子，房在涨价，水涨船高，到时候抵押也能押个不错的价格不过每个人想法不一样，我最喜欢干的事情就是把有限的钱买成房子，然后全部抵押了，再买一批。拆东墙补西墙，租金养房。然后滚着滚着就多了。

deutour

chengshu2014 发表于 2015-1-28 10:32
那抵押了之后还能出租不？你抵押之后贷款不付首付，利息怎么样？

还能出租，利息看行情的，现在都低了，我那时候超过2。这里不是有个MM经常研究买房卖房贷款的，名字不好意思，一时想不起来了，只能看头像才有印象，她就是不久前抵押贷款买房并且利息低的，我那时候买的多，每套利息贷的都不太一样

waxwings

deutour 发表于 2015-1-28 10:19
10万，楼主说可以付3分之一或者更多，那就是3万欧以上，3万跟10万差距也就7万，一个打算1，2年要换大房的 ...

好吧。我被贫穷限制了想象力

peonyinnov

可以20%首付，10年期利息大概1，3%或更低。一两年后大房怎么样还很难说。关键考量这套房子好不好租有没有升值可能。如果是个好deal，果断买。两年后升值卖了出租都好办。如果不好租不好卖，那还是继续存钱等大房吧。

peonyinnov

每月还贷控制在预期租金以内，这样以后租金可以抵贷款了。

kidkudo

deutour 发表于 2015-1-28 10:34
楼主，钱在贬值，你留两年再用，还不如现在买成房子，房在涨价，水涨船高，到时候抵押也能押个不错的价格{: ...

+1

现在钱存着就是渣阿

chengshu2014

peonyinnov 发表于 2015-1-28 11:11
每月还贷控制在预期租金以内，这样以后租金可以抵贷款了。

谢谢建议，我也这么想的，这套房出租或者卖不是特别热门但是应该可以升值出手。但是上面那位mm给的全款之后抵押买大房的建议也很有意思，其实我的问题就是，我近几年可能就这一套小房和将来的大房，怎么安排首付，贷款，以及资金周转，从而实现利益最大化的问题。

peonyinnov

chengshu2014 发表于 2015-1-28 11:25
谢谢建议，我也这么想的，这套房出租或者卖不是特别热门但是应该可以升值出手。但是上面那位mm给的全款之 ...

可以找银行了解下这个具体怎么实行。如果要抵押贷款有可能抵押的金额要达到大房房款的一定比例，具体利率怎么样也要问清楚。

如果确实可行是比较换算，因为可以0首付买同时小房子还有租金来源。

kidkudo

chengshu2014 发表于 2015-1-28 11:25
谢谢建议，我也这么想的，这套房出租或者卖不是特别热门但是应该可以升值出手。但是上面那位mm给的全款之 ...

这取决于你自己的计划，是准备只住几年马上就换呢还是如何

要最大化肯定是搞一套面积不大但是升值空间很不错的房子，简单装修下，同时慢慢寻找下一个大房。
房价和房租是肯定要涨的。
如果有国内资产，现在换欧元不要太划算，直接付清不是更好。今年是最好的一年，我个人觉得不要犹豫

多事之秋

现在情况特殊，不清楚欧元趋势如何，我们去年5月签建房合同的时候，欧元最高8,7左右，现在不到一年的功夫就跌倒7了，如果说10万欧元的话，就相当于不到一年就省了17万人民币
所以说现在10万欧元要全款付清的话，如果接下来一年内欧元继续下跌，那就会亏损不少，房价的涨幅能弥补汇率亏损吗

chengshu2014

多事之秋 发表于 2015-1-28 12:45
现在情况特殊，不清楚欧元趋势如何，我们去年5月签建房合同的时候，欧元最高8,7左右，现在不到一年的功夫就 ...

是的，我也在考虑这个问题，贷款的话就不用管汇率了，反正花的银行的钱

chengshu2014

kidkudo 发表于 2015-1-28 11:35
这取决于你自己的计划，是准备只住几年马上就换呢还是如何

要最大化肯定是搞一套面积不大但是升值空间 ...

我现在一个人就是住一两年最多，结婚生孩子肯定要换

chengshu2014

deutour 发表于 2015-1-28 10:44
还能出租，利息看行情的，现在都低了，我那时候超过2。这里不是有个MM经常研究买房卖房贷款的，名字不好 ...

我搜了一些抵押的帖子，好像银行算抵押是要按百分比往少了算得，比如我10万全款买了，到银行那里只能抵押6万，岂不不合适？

deutour

chengshu2014 发表于 2015-1-28 13:19
我搜了一些抵押的帖子，好像银行算抵押是要按百分比往少了算得，比如我10万全款买了，到银行那里只能抵押 ...

那肯定往少了算啊，但是你不是要过两年再买大房的吗，过两年房价会涨一些啊，10万的房值个12万左右，抵押贷6，7万，而且你就算不全款买，付3万多，也就6万左右的差别啊。

deutour

chengshu2014 发表于 2015-1-28 13:12
是的，我也在考虑这个问题，贷款的话就不用管汇率了，反正花的银行的钱

你的钱是拿人民币换来的吗？如果是在德国的欧元，那空想那个汇率高低干什么？你第一套房子要背着贷款的情况下再背第二套房子，银行利率不会好，还要看你收入，为了证明偿还能力，你还得找租客，把房子租出去，把租金证明跟银行租金的转账都要交给银行，银行要看至少一年的租金效益的，除非你找人给你按月汇款，再搞个假房租合同，不然你这一年住哪里？外面去租房子住吗？而且纠结来计算去就那6万左右的事儿，对于大房子也是杯水车薪，如果工资不是特别高的，背两套贷款很麻烦的。还不如只按揭一套了。

deutour

楼主，其实至于怎么搭配，关键是你大房的价格总额多少钱，然后你月入多少钱决定的

打比方你要买的大房子才20万，你月入netto 5k+，那大房小房你都能贷款

要你月入netto 只有 2-3千的，但是大房要30-40万，甚至更贵。那最好只贷款一套。

chengshu2014

deutour 发表于 2015-1-28 13:28
那肯定往少了算啊，但是你不是要过两年再买大房的吗，过两年房价会涨一些啊，10万的房值个12万左右，抵押 ...

也是这个道理，不过毕竟10万的房子现金出了，抵押回来只剩六七万，有点亏本阿。。。不过貌似之后租金还可以收益一部分，这部分租金收益要上交多少税呢？

chengshu2014

deutour 发表于 2015-1-28 13:47
你的钱是拿人民币换来的吗？如果是在德国的欧元，那空想那个汇率高低干什么？你第一套房子要背着贷款的情 ...

问题我不知道，银行做贷款是两套房子到时一起算贷款，比如第一套贷5万，第二套贷25万，总计按30万贷款算利率？这样貌似第二笔利率不会高多少？因为我经济能力足够。
还是无论如何，有了第一笔贷，第二套利率就要高出很多？
其实貌似是没多少钱的事哈，就是想怎么找银行安排这个事更划算

deutour

chengshu2014 发表于 2015-1-28 14:09
也是这个道理，不过毕竟10万的房子现金出了，抵押回来只剩六七万，有点亏本阿。。。不过貌似之后租金还可 ...

你不付全款，只付3分之一，节省的不就是6，7万啊？你怎么想不明白呢？

而且只背一套房的贷款利息好很多啊。算了，你要听不明白我说的话的话。

deutour

chengshu2014 发表于 2015-1-28 14:13
问题我不知道，银行做贷款是两套房子到时一起算贷款，比如第一套贷5万，第二套贷25万，总计按30万贷款算 ...

银行里没有无论如何的事情，得谈，你确定第二套房子贷款25万的话，你就找个银行把这情况说说，咨询一下好了。

peonyinnov

我也觉得两套贷款难。只有你自己清楚你自己经济情况。我们只能估计。