帐是这么算的吗？大家来帮我看看吧

mmq

在所在城市找haus有一阵子了，没有合心意的，正好有个合适的wohnung（新房KFW55）在卖，考虑要不要入手，算了笔帐，越算越糊涂，麻烦大家来看看我算的对不对？
先把背景情况交代一下，大家请不要嫌我麻烦:
1.家里有孩子，是一心要买个haus或者双拼或者RH，总之是要带花园的，二手找了很久没有合适的。所在城市的建筑商也都打过交道了，A建筑商有片地，说是年底或者明年初有出plan,分期造房，如果有合适的（比较想买那的房子）但是能住上肯定是2，3年后的事了.因为那地上的老建筑现在还没推呢，我觉得德国人的慢效率能住上2，3年算快的！
2. A建筑商目前有wohnung在卖，100平住是够住的，地段toplage，但是我们这不是大城市，toplage和大城市的不是一个概念，就是走路去市中心15分钟吧！这个房子是卖剩下的，因为有点硬伤就是坐北朝南向，但是西边有个私人的haus，两者间距比较小，也就是西边被遮挡住了。底楼和一楼没卖出去，我们考虑买一楼的。这个买了的话装潢好就能住！
3. 打算:买了这个wohnung 先住着，然后明年再买个T建筑商造的只要是带花园的房子就行！这个wohnung 我不指望以后投机赚钱，别亏了就行，如果合适我落个房子老了自己住也好！理想打算是自己住3年搬家后出租，出租最多750欧一个月，现在算了笔帐让大家看看.

举例:这个房子总价30万+装潢7788+厨房+notor等NK一共33万
       因为考虑到以后出租，有意放缓还款速度，所以首付2万，贷款28万， 10年利息2，5%， 每个月580左右的利息，本金加利息一共还1000. ST最多3%
      我算了下自住3年，租7年，平价卖掉的情况。

     ´+ 2万（3年省的房租，这个是按现在的房租算的）
       + 5 万（7年房租，每月750，减去不理想的状态）
       - 6万（10年给银行的利息）

       10年后还本金15万，平价卖掉的话33万，那么我能说我这房子我赚了33-(28-15)+(2+5-6)-15=6万(a)
       如果减去首付和一开始的7788杂费3万，等于10年也就得了1万？还是在出租稳定的情况下？
       这个本金15一抵消也可以把这个等式改为33-28+(2+5-6)=6(b)
问题:
      1. 撇开小细节我这样算的思路对吗？有哪些大的成本我有没有考虑的吗？
      2  从等式（b）是否可以认为这个房子的最终盈利取决于房租？
      3 我其实也不确定以后要不要卖，我只知道投资房10年才能卖，所以算的是临界情况，我想问问我这个先自己住再出租是投资房的概念吗？可以提前卖吗？
     4这个房子会影响到我买第二套房子吗?只要没有大的意外，我觉得我在明年买第二套自住房的时候可以至少再拿出10%的首付，银行会不会因为我已经有了每个月1000元的贷款评估我的还款能力从而第二套房子给我比较高的利息？
    5大家也可以喷喷我，那我干脆不买这个wohnung了，继续租房3年直接搬新家

   问题有些多，先谢谢大家了！

schatzlan

首付2万这么少，大部份钱都给利息了。

waxwings

租的房子要是也够住我就会直接买期房了。三年买卖一个房子再买新的还不够折腾的。

mmq

waxwings 发表于 2014-6-5 14:21
租的房子要是也够住我就会直接买期房了。三年买卖一个房子再买新的还不够折腾的。

是折腾的，呵呵，但是顺利的话手头上不是有2套房了嘛，不为投机，就是抗抗通胀。我就是想问问别有哪方面是我没预计的，亏了就不值得折腾了。还有就是我也不是很sicher期房一定买啊，如果买等3年是肯定的！

dornmann

为什么30多万的wohnung，租金也太低了吧。感觉这个投资不是很值得，还不如买个小的，回报率高的，自己租房，找到好的haus，可以立马入手。

胡京七

你的支出 2（首付） + 3（NB) + 6（10年利息利息） + 15（ 10年本金） + 13（10年后还银行）= 40万
你的收入 33（卖房） + 5（7年租房） = 38万

收入 - 支出 = -2万

这两万就像当你租两年房子的钱，里外里没赔没赚啊

mmq

dornmann 发表于 2014-6-5 14:33
为什么30多万的wohnung，租金也太低了吧。感觉这个投资不是很值得，还不如买个小的，回报率高的，自己租房 ...

租金是不高，这个城市就这样，但是房价普遍在涨，新房价格一点不便宜。小的也在看，说实话现在回报率好的也不多，老房现在算下来回报率高，但是一修修整整花的也不会少。

sdong

1. 房租是要交税的，这个也要算进.
2. 是，但你自己也写了，"在出租稳定的情况下"
3. 10年内可以卖，但银行要罚钱。如果卖价高于当初买价，国家也会来要你付税。
4. 肯定会， 但也要看你的收入，首付， 等等。
5. 如果是我，就不折腾了，找到满意的，再买。而且，三年后，你想卖，也不是马上可以卖掉。租也有一定风险，比如Mietnomaden.

wangdafa80

都看了很多wohnung了，应该知道有个东西叫hausgeld,那个东西是你必须要交的。比如出租的房子750欧，可能hausgeld就要250欧到300欧的，你到手的租金没750欧那么多的。另外花30万买的房子，你算中介的钱了吗，算税了吗? 如果没算，那么这个房子只值28万，另外新房子你往里面填的新家具和电器的钱最好也算下。估计过了10年保本没问题，挣了太多钱可能不大。。

mmq

胡京七 发表于 2014-6-5 14:35
你的支出 2（首付） + 3（NB) + 6（10年利息利息） + 15（ 10年本金） + 13（10年后还银行）= 40万
你的收 ...

看你怎么算都是对的，我的那一万怎么算出来的啊。。。。我又晕了

mmq

wangdafa80 发表于 2014-6-5 14:47
都看了很多wohnung了，应该知道有个东西叫hausgeld,那个东西是你必须要交的。比如出租的房子750欧，可能hau ...

这个房子是新房节能房，一个月NB包括了Rücklagen 300不到，而且其中不少应该是房客平摊的吧？
没有中介费，因为直接和建筑商买的，这些7788的NK是另算，房子净值30万，其他的3万额外另算的。一共33

waxwings

mmq 发表于 2014-6-5 14:27
是折腾的，呵呵，但是顺利的话手头上不是有2套房了嘛，不为投机，就是抗抗通胀。我就是想问问别有哪方 ...

要扛通胀就买租售比好的房子，不要跟自己住的房子搅和到一起。

mmq

sdong 发表于 2014-6-5 14:45
1. 房租是要交税的，这个也要算进.
2. 是，但你自己也写了，"在出租稳定的情况下"
3. 10年内可以卖，但银 ...

我想问下，房租这个缴税的具体情况，房子顺利租出去的话750，利息是580，是这差价要缴税吗？
其实这个房子我不是一定想卖的，除非真的经济情况突然转不好，不赚大钱抗通胀的作用能有吗？我想问问如果我先自住再出租，房子就自动转为投资房的性质了吗？利率已经定了银行不会因为性质改变贷款有什么改变吧?

mmq

waxwings 发表于 2014-6-5 14:52
要扛通胀就买租售比好的房子，不要跟自己住的房子搅和到一起。

道理都懂啊，可是没那么容易找到这样的房子。现在租的够住，但是家人来德国探亲就不够住了，少个房间。每年来一次的话比较讨厌。租售比比较好的都是小点的房子，2室的，更不能满足我这个需求。

dornmann

mmq 发表于 2014-6-5 13:45
租金是不高，这个城市就这样，但是房价普遍在涨，新房价格一点不便宜。小的也在看，说实话现在回报率好的 ...

我们今年4月买了老房，大高楼，一共用了9万，现在暖租到手700欧。投资也要等待。我们hausgeld不少，但算下来，绝对比新房核算。

mmq

dornmann 发表于 2014-6-5 15:02
我们今年4月买了老房，大高楼，一共用了9万，现在暖租到手700欧。投资也要等待。我们hausgeld不少，但算 ...

其实这个房子我看中的是它是个节能新房，而且NB每个月不超过300，因为它是一个5户的楼，现在很少这样的了。大高楼以后7788费用不少的，而且老房子不节能。亲的老房是什么年代的？我比较懒，修修补补的我不会弄，我想买个新房出的问题少点，当然碰到不好的房客一样倒霉。。。。

dornmann

我们买的是1970年的，大高楼里上百户人家，hausgeld220每月。自主和投资，对房子的要求是不一样的，2者能找到平衡的项目少之又少。

sdong

mmq 发表于 2014-6-5 14:58
我想问下，房租这个缴税的具体情况，房子顺利租出去的话750，利息是580，是这差价要缴税吗？
其实这个房 ...

大约是，这里写得很详细：
http://www.immobilienscout24.de/ ... ietung-steuern.html

几年以后的经济，房价等等只有菩萨才知道

投资房只是一个说法，最终国家只要看你卖了以后赚了还是亏了。
10年内的利率是不会变的。

mmq

dornmann 发表于 2014-6-5 15:07
我们买的是1970年的，大高楼里上百户人家，hausgeld220每月。自主和投资，对房子的要求是不一样的，2者能找 ...

我有点害怕这样的大高楼，修一下子不少钱吧。我想着买个新的嘛，以后老了收回来自己也可以住住的，其实我想法还是比较保守的。

sdong

dornmann 发表于 2014-6-5 15:07
我们买的是1970年的，大高楼里上百户人家，hausgeld220每月。自主和投资，对房子的要求是不一样的，2者能找 ...

记得当年我也买了这种类型，88平，Hausgeld要350了。后来好不容易才卖掉。少了一件心事。
那时好几家付不了Nebenkosten，都要我们其他人来添补，累。

dornmann

mmq 发表于 2014-6-5 14:11
我有点害怕这样的大高楼，修一下子不少钱吧。我想着买个新的嘛，以后老了收回来自己也可以住住的，其实我 ...

Hausgeld里面有Rücklagen ，有房屋管理公司，每年都有报告。住户多也有好处，大家一起滩钱。卖房子给我们的中介就是房屋管理公司，他本人就有好几套在高楼里。我们把这个看成正面的消息。

sdong

mmq 发表于 2014-6-5 15:11
我有点害怕这样的大高楼，修一下子不少钱吧。我想着买个新的嘛，以后老了收回来自己也可以住住的，其实我 ...

新房的价钱不一样，你30万，他9万。你省下的Nebenkosten老房可以住几代人了。

dornmann

sdong 发表于 2014-6-5 14:14
记得当年我也买了这种类型，88平，Hausgeld要350了。后来好不容易才卖掉。少了一件心事。
那时好几家付 ...

卖的时机也很重要。我们问中介，房子主要住户，多是单身或学生。自住的少。当地的房子供不应求。

mmq

sdong 发表于 2014-6-5 15:08
大约是，这里写得很详细：
http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/vermarktung/vermietung/vermi ...

非常感谢，我带回儿好好看看。
我其实一直无心投资德国房产，不是因为现在有换大房的需求我肯定不折腾，正好借这次机会算算我也能知道我想法到底哪儿还有偏差
亲感觉很专家的样子，我想再问问关于买期房这个贷款的事。比如房子要造个两年，那么这个贷款怎么贷啊，不是听说无息的贷款最多只给1年吗？

mmq

dornmann 发表于 2014-6-5 15:21
卖的时机也很重要。我们问中介，房子主要住户，多是单身或学生。自住的少。当地的房子供不应求。

那这个房子还是很给力的。值得折腾！

gin

dornmann 发表于 2014-6-5 14:33
为什么30多万的wohnung，租金也太低了吧。感觉这个投资不是很值得，还不如买个小的，回报率高的，自己租房 ...

+1, 而且每月给银行的利息是580啊，不知道LZ是不是能省钱，反正银行是赚翻了。

mmq

sdong 发表于 2014-6-5 15:19
新房的价钱不一样，你30万，他9万。你省下的Nebenkosten老房可以住几代人了。

这话说的不错，但是我们本身想自住个3年，或者不卖老了自己住，自住投资两者权衡到真心不容易。

mmq

gin 发表于 2014-6-5 15:25
+1, 而且每月给银行的利息是580啊，不知道LZ是不是能省钱，反正银行是赚翻了。

这房自住这么贷款也得交这样的利息啊，现在房地产蒸蒸日上，哪个银行不赚翻啊，呵呵！

gin

mmq 发表于 2014-6-5 15:04
其实这个房子我看中的是它是个节能新房，而且NB每个月不超过300，因为它是一个5户的楼，现在很少这样的 ...

2000年后的DHH一般情况下NB只有250，还不是节能房

dornmann

mmq 发表于 2014-6-5 14:33
这房自住这么贷款也得交这样的利息啊，现在房地产蒸蒸日上，哪个银行不赚翻啊，呵呵！

投资看时机，买房做投资，感觉现在很难找好的项目。

sdong

mmq 发表于 2014-6-5 15:23
非常感谢，我带回儿好好看看。
我其实一直无心投资德国房产，不是因为现在有换大房的需求我肯定不折腾， ...

不不，绝对不是专家。

我觉得2年好长阿，一般房子最多半年，不是造慢，而是里外装修慢。你去问问，为什么两年？