Denkmalschutz购房风险咨询

sunnyboy

想了解了下DENKMALSCHUTZ的住宅楼Wohnung情况：
1.站内搜索有回帖提到会产生高额的维护费用，因为材质和人工。请问，这种费用能高到多具体呢？比如现在2500欧一平，加上维护费用是不是能看成相当于4000欧一平或者更高？楼宇是一个口字型的Vorder Haus和两个左右SFL和GARTEN HAUS的话，5层加一个DG，楼顶和临街面内院面得外墙以及内部楼梯属于SANIERUNG的范围。
2.如果因为这种高额维护费用无力而承担的话，那对我已购住房产生什么影响？

谢谢。

sunnyboy

顶下~

LOTUS123

想了解了下DENKMALSCHUTZ的住宅楼Wohnung情况：
1.站内搜索有回帖提到会产生高额的维护费用，因为材质和人工。请问，这种费用能高到多具体呢？比如现在2500欧一平，加上维护费用是不是能看成相当于4000欧一平或者更高？楼宇是一个口字型的Vorder Haus和两个左右SFL和GARTEN HAUS的话，5层加一个DG，楼顶和临街面内院面得外墙以及内部楼梯属于SANIERUNG的范围。
2.如果因为这种高额维护费用无力而承担的话，那对我已购住房产生什么影响？

谢谢。

1.具体很难说，因为老房子年代档次状况不同。购房前应聘请鉴定师咨询，会给你包括维修在内的估算。
denkmalschutz也有具体规定，是外观还是全部房间等等。你要具体问。

2.如果你无力承担，房屋会被政府接管剥夺拍卖--当然买家要承担，所以卖价可能很低。

sunnyboy

LOTUS123 发表于 2014-3-27 19:18
1.具体很难说，因为老房子年代档次状况不同。购房前应聘请鉴定师咨询，会给你包括维修在内的估算。
de ...

谢谢。
追问下：
1. 鉴定师就是Gutachter是么？ 具体规定是问denkmalschutzbehörde么？

LOTUS123

sunnyboy 发表于 2014-3-27 22:28
谢谢。
追问下：
1. 鉴定师就是Gutachter是么？ 具体规定是问denkmalschutzbehörde么？

是的。第一次看房的时候也可以问房主。这种事情一般不会隐瞒，因为买家最终都会调查确认。
反正房主说要花1万，可能会花2万，但不会5千。所以你可以了解最少花费

Chris82

文物保护的维修费可以多年报税。 维修时贵一点， 最后来还是赚的。大多数人就看的是维修的钱， 忘了看维修的所有费用都可以分摊到很多年报税。

sunnyboy

Chris82 发表于 2014-3-28 07:53
文物保护的维修费可以多年报税。 维修时贵一点， 最后来还是赚的。大多数人就看的是维修的钱， 忘了看维修 ...

谢谢回复。
1.想问下贵一点能不能有个具体的概念呢？是比非DSch的房子的同等维护贵1倍？或者更多？虽然这个可能因情况而异，但是还是想心里有个底，万一能购买但是不能支付这笔费用，如上面有提到被低价拍卖就悲催了。
2.如果房子本身是在贷款中，来一笔不菲的维护费用，这笔钱能贷款么？还是这笔钱不论是Dsch或者非Dsch的房子都是一次付清的呢？
3. 关于退税我没有太明白，看到有如下条文：
Neben der Arbeit und den hohen Investitionen erwarten den Käufer einer denkmalgeschützten Immobilie jedoch auch finanzielle Pluspunkte: zum Beispiel die Wertsteigerung des Gebäudes und der Steuervorteil. So können Kapitalanleger die Modernisierungskosten beispielsweise über 12 Jahre verteilt komplett abschreiben:
    9 Prozent in den ersten 8 Jahren
    7 Prozent in den letzten 4 Jahren
Nutzen Sie die Immobilie unter Denkmalschutz, um selbst darin zu wohnen, gilt eine Abschreibung von:
    9 Prozent für 10 Jahre

Die Kosten für die Arbeiten an Außenanlagen oder den eigenen Zeitaufwand können Sie allerdings nicht abschreiben. Außerdem sind von der Steuerminderung nur die Abschnitte betroffen, die auch unter Denkmalschutz stehen. über die spezifischen Maßnahmen, die beim jeweiligen Gebäude abgeschrieben werden können, informiert die zuständige Denkmalschutz-Behörde. Ohne deren Bescheinigung sollten Sie nicht mit der Sanierung beginnen, damit die Kosten auch wirklich angerechnet werden.
Die Anschaffungskosten selbst können Sie ebenfalls steuerlich geltend machen:

    bis Baujahr 1924: 2,5 Prozent innerhalb von 40 Jahren
    ab Baujahr 1925: 2 Prozent innerhalb von 50 Jahren
怎么个计算呢？这个Prozent是针对收入减去因Dsch的特别支出后部分征税还是说我比如10年内一次大修的费用分摊？但是如果是后者，分摊百分之9怎么理解呢？
4.大修一般是什么个频率呢？还是说没有强制规定一个固定的频率呢？这个大修是DschBehoerde决定的还是业主委员会决定呢？

问题比较复杂，望大家多指点指点，谢谢。

sunnyboy

LOTUS123 发表于 2014-3-28 05:07
是的。第一次看房的时候也可以问房主。这种事情一般不会隐瞒，因为买家最终都会调查确认。
反正房主说要 ...

谢谢，这个应该能体现在上次大修的文件中是么？比如我看他账单，就应该知道是什么个维护成本了。

LOTUS123

sunnyboy 发表于 2014-3-28 10:23
谢谢，这个应该能体现在上次大修的文件中是么？比如我看他账单，就应该知道是什么个维护成本了。

可以，根据我的经验，靠谱的鉴定师也会要求看这个账单的。然后可以给你讲解。
这也是他估算维修费用的依据

sunnyboy

LOTUS123 发表于 2014-3-28 10:37
可以，根据我的经验，靠谱的鉴定师也会要求看这个账单的。然后可以给你讲解。
这也是他估算维修费用的依 ...

好的，谢谢。