投资老人公寓，4.75%的Mieterendite，风险大吗？

xenia · 发表于 2014-1-17 09:39

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看到一个Pflegeheim广告，一间房内内外外全算下来不含税和notar，135k，月纯租金扣除管理费，保险费，整修费，剩下535欧，租金纯利率4.75%！
房租合同是25年的，期间无需任何操心，而且不管是否空置，租金照付，25年之后可以续合同。
看上去很诱人吧，但是不知道这种有没有风险，风险大不大。
我能想到的是，如果此间老人护理公司倒闭，又没有人接盘，这种老人公寓是不好卖的，可是看广告这家公司是专门做老人护理公寓的，全德国有50家它们的pflegeheim在各地，再想想德国的老龄化，觉得风险很小。房子在Mainz，我在Bayern，不过这个应该无所谓吧。
如果大家觉得有问题，欢迎来拍醒我啊！
如果大家觉得这个很好，有兴趣的，我也乐于推荐

雨中彩虹 · 发表于 2014-1-17 10:27

这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是在投资理财里面根本算不上好的。
买房出租投资除了租金回报，我觉得更重要的是看中了房产保值。在德国还要加上地皮的升值。所以大家才会买房投资，实际上主要是抢好地段的地皮。
如果光看4.75%的回报率，那直接买理财产品好了。

nanjinger · 发表于 2014-1-17 10:58

前个月北德的风电投资者失败不记得了?

那可是清洁能源

xenia · 发表于 2014-1-17 11:00

雨中彩虹发表于 2014-1-17 09:27
这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是 ...

谢谢你的意见，我也是觉得买这个房子其实就是买理财产品，利润不算高但是风险也小，还有一个好处是，交给银行的利息可以抵税，房产每年2%的贬值可以抵税。
这种老人公寓之后再卖到底会不会有升值我就不知道了

youyou02 · 发表于 2014-1-17 11:28

雨中彩虹发表于 2014-1-17 09:27
这房子10年后转卖的话能卖多少？升值还是贬值？这个需要考虑
4.75%这个在租金回报率上来看不算低了，但是 ...

雨中彩虹说的有道理。投产房地产，一是考虑租金收益，二是考虑房产的保值和升值。而保值升值的前提是流动性。这个公寓应该是只能租给这家公司，所以流动性不强，要慎重考虑。

wimlwiml · 发表于 2014-1-17 11:38

这种类似的房产投资很多的,不一定要老人公寓,回报率基本都在5%左右, bayer地区也有不少,网上搜一下就有了.
这个房子如果只能做老人公寓,可能以后的增值率不高. 除此之外,你还要看下instand的费用高不高.有很多杂7杂8的费用,要问清楚哦.还有房子的年代等也是估评的参数.

xenia · 发表于 2014-1-17 12:01

wimlwiml 发表于 2014-1-17 10:38
这种类似的房产投资很多的,不一定要老人公寓,回报率基本都在5%左右, bayer地区也有不少,网上搜一下就有了. ...

看广告里除了管理费，维修费和房户保险，没有其他费用了，我在原文里的nettomiete是把instand已经扣除了
房子是新房，刚盖好，在做内部装修

chezshen · 发表于 2014-1-17 12:02

xenia 发表于 2014-1-17 10:00
谢谢你的意见，我也是觉得买这个房子其实就是买理财产品，利润不算高但是风险也小，还有一个好处是，交给 ...

太远了，你还是你周边投资一个把

xenia · 发表于 2014-1-17 12:04

nanjinger 发表于 2014-1-17 09:58
前个月北德的风电投资者失败不记得了?

那可是清洁能源

我也是nanjinger啊，老乡给我补补风电的新闻呗，我有朋友也在汉堡投资了个风车，好像没亏也没怎么赚，主要是维修费用太高

xenia · 发表于 2014-1-17 12:07

youyou02 发表于 2014-1-17 10:28
雨中彩虹说的有道理。投产房地产，一是考虑租金收益，二是考虑房产的保值和升值。而保值升值的前提是流动 ...

是的，这个房产没有流动性，当然如果我要用钱，要卖房可以再找下家，但是相比普通房子难多了，所以流动性升值前景啥的基本可以不考虑了。主要看好的是省心，不用自己找房客，不用担心不交租金，我买它是想给自己买个养老保险。

wimlwiml · 发表于 2014-1-17 12:59

xenia 发表于 2014-1-17 11:01
看广告里除了管理费，维修费和房户保险，没有其他费用了，我在原文里的nettomiete是把instand已经扣除了
...

房价是13,5万吗, 收入535一个月, 算下来时21年回本的房子, 不算很便宜,但是在那个范围里面,但是房子照你说好像是新的, 这一点还是有加分的. 建议多看看, 比较一下.

xenia · 发表于 2014-1-17 14:06

wimlwiml 发表于 2014-1-17 11:59
房价是13,5万吗, 收入535一个月, 算下来时21年回本的房子, 不算很便宜,但是在那个范围里面,但是房子照你 ...

明白了，谢谢！
我打算付部分首付然后用房租20年还完房贷，目前比较了4个项目，这个不是rendite最高的，但是貌似是性价比最好的，另外一个不在大城市，我觉得后续风险稍微大了些。

xenia · 发表于 2014-1-17 14:08

chezshen 发表于 2014-1-17 11:02
太远了，你还是你周边投资一个把

我目前的想法是只看项目不看距离，因为反正25年内不需要操心
当然前提是25年内不出问题哈

Klavier1983 · 发表于 2014-1-17 16:22

这个当初我们的财务顾问和我们提起过，其实还有个好处就是以后自己可以直接入住养老

天宇酷蓝 · 发表于 2014-1-17 16:40

一般吧。我这里旁边城市有haus, 价格30万，但是年纯租金收入20000，而且房子还有150平米自住的地方。

xenia · 发表于 2014-1-17 18:32

Klavier1983 发表于 2014-1-17 15:22
这个当初我们的财务顾问和我们提起过，其实还有个好处就是以后自己可以直接入住养老

是的，可惜离我太远，用不上。
我们这个城市的项目，利率太低。

xenia · 发表于 2014-1-20 16:50

已经决定买了，一共114间，上周一问的时候还有很多，到周五就剩5间了，今天约Notartermin的时候就剩最后2间了，还好5间里面我想要的那间还在。
很奇怪为什么这个不算很吸引人，只是还可以的投资项目，抢得那么厉害，难道现在的中介都巧舌如簧？感觉自己也被情势带动的有点匆忙决定，不过合同草稿都看过了，想来想去没有想到什么太大的风险，其他的投资方式我既没有经验又没有时间管理，就它吧。

vorig · 发表于 2014-1-20 17:09

我看过这种房子，不做老年养老防当学生宿舍什么的也可以。就是10年后转手不知道如何。

vorig · 发表于 2014-1-20 17:18

nanjinger 发表于 2014-1-17 09:58
前个月北德的风电投资者失败不记得了?

那可是清洁能源

风电失败太正常了，做过新能源的人自己心里应该知道有多不靠谱。拿给投资者的数据都是多种算法后得出最好的结果才给你们看的，实际上随便来几天出状况就够人吃一壶的。那些上杆子造电站的你以为是靠那个拿rendit么，才不是么，是靠那个作抵押去问银行贷款融资，然后借壳上市。不过现在应该都被当头棒醒了。

R211 · 发表于 2014-1-20 20:33

我们原来也考虑过类似的项目，是红十字会管理的，感觉挺可靠的。但就是觉得25年以后流动性太差了。

xenia · 发表于 2014-1-21 16:11

vorig 发表于 2014-1-20 16:09
我看过这种房子，不做老年养老防当学生宿舍什么的也可以。就是10年后转手不知道如何。

这个房屋所有者不是可以自己随便进去住的，只有专门的部门评定了你也是需要护理的，按照你的护理等级可以相应的申请护理公寓入住，一般推荐给你的都是在家的附近，如果自己是房产持有者的话，只是不用排队可以优先入住而已，而且不一定是你自己的那间房，因为他们都是统一管理的。

xenia · 发表于 2014-1-21 16:18

R211 发表于 2014-1-20 19:33
我们原来也考虑过类似的项目，是红十字会管理的，感觉挺可靠的。但就是觉得25年以后流动性太差了。

这也是我的顾虑之一，不过如果想着拿它养老，就还好，但是貌似房租很难达到涨价的条件，所以不算是个回报率很高的投资，只是稳定而已。

jingnan · 发表于 2014-1-21 16:38

这类东西，我觉得回报有限，多余部分，都让组织者拿去了，如果亏的话，你连5%都拿不到，并因此，房价很难涨上去。

我会避免这类投资。

xenia · 发表于 2014-1-22 12:56

jingnan 发表于 2014-1-21 15:38
这类东西，我觉得回报有限，多余部分，都让组织者拿去了，如果亏的话，你连5%都拿不到，并因此，房价很难涨 ...

谢谢你的建议，我的确没有按照广告上说的5%来算，而是算得netto 4.75%
不过很奇怪为什么这个项目抢得那么快呢?我星期一咨询的时候还有几十间，星期五已经升5间了，我恢复说想要的时候只有最后2间可以选了。
我不太懂投资，钱都是存银行的，利率目前只有1%。

conconcon · 发表于 2014-1-23 15:06

请问楼主，在哪个城市呢，房子多少钱呢

xenia · 发表于 2014-1-23 15:55

conconcon 发表于 2014-1-23 14:06
请问楼主，在哪个城市呢，房子多少钱呢

看贴不仔细，全在主贴里写着呢
房子在Mainz，房价135k

古秘书 · 发表于 2014-1-23 16:17

youyou02 发表于 2014-1-17 10:28
雨中彩虹说的有道理。投产房地产，一是考虑租金收益，二是考虑房产的保值和升值。而保值升值的前提是流动 ...

我不太明白这个流动性指的是。。。？不能经常性买卖！？

我倒觉得这个是优点省心不用担心空房的问题

blueciel · 发表于 2014-1-30 23:29

xenia 发表于 2014-1-23 14:55
看贴不仔细，全在主贴里写着呢
房子在Mainz，房价135k

楼主，买这样的房子投资是指你只需要拿出首付的钱，然后每个月的租金就能够抵房贷吗？还是需要每月额外再补贴部分钱么

xenia · 发表于 2014-2-8 13:55

blueciel 发表于 2014-1-30 22:29
楼主，买这样的房子投资是指你只需要拿出首付的钱，然后每个月的租金就能够抵房贷吗？还是需要每月额外再 ...

不好意思，回国过春节，刚回来看到你的回帖
至于租金能不能抵放贷，要看贷款多少吧。如果每个月还银行的不多，5百多欧元的净房租还可能有剩。

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