还是贷款那些事，求讨论

年年岁岁花相似

目前问到的利息都在2，6左右，今天一个银行打电话给我们，说如果把我们之前买的那个投资的小wohnung抵押出去的话，那么可以拿到比较好的利息，在2，3左右。缺点当然是要把银行的名字加到grundbuch上去，那么这个出租的投资房grundschuld就更加多了，变得不灵活了，如果过两年想卖了一定要付清房子的欠款，或者经过银行的同意。所以我们还在犹豫要不要为了这0.3的百分比牺牲了灵活性。而且添加grundbuch估计还要产生费用。有人知道大概多少钱吗？如果费用高，还不够折腾得，那这降低的百分比就没有什么意义了。
另外有个考虑，是不是这个出租的房子抵押了，有了新的grundschuld，那么贷款利息部分就可以抵税了呢。

我们的情况是，这个出租房也还没有还清贷款，如果现在又重新抵押再次贷款，觉得好复杂，银行倒是同意，就是我自己心里没有底。大家给我分析分析。谢谢啦！

xiaotu

次贷危机就是这么出来的。。。。

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xiaotu 发表于 2013-7-19 16:23
次贷危机就是这么出来的。。。。

我怎么也觉得不靠谱啊。不知道这么做是不是对我有利。当然出租房本来就不贵，欠款也不多

jeditech

而且添加grundbuch估计还要产生费用。有人知道大概多少钱吗？

Grunschuld金额的1%出头一点

是不是这个出租的房子抵押了，有了新的grundschuld，那么贷款利息部分就可以抵税了呢。

不行。贷款目的是买新的房子，所以利息也是购买新房的费用，与旧房子出租无关。

具体是否合算，要看你的贷款金额了。如果数目大，0,3%的差别10年20年下来还是很明显的。即使将来要卖掉那个Wohnung，那时候新房子的Restschuld已经比现在减少了，可以和银行商量，把Wohnung 那边的抵押转到新房子上。当然多费点手续，不过比如20万的贷款，0,3%10年就可以差六七千。

jeditech

年年岁岁花相似 发表于 2013-7-19 16:30
我怎么也觉得不靠谱啊。不知道这么做是不是对我有利。当然出租房本来就不贵，欠款也不多

这和次贷没有任何关系。对银行来说，以现有的不动产作为抵押风险很低，所以也愿意给优惠的利率。

pidi

我根据自己的理解说一下。
我感觉可以用银行的提议。
银行能降低你的利率，是因为拿了原来的一套加入抵押，等于增加了你的首付款，所以利率低了。
贷款利息部分，自住的肯定不能抵税，这两部分账单我认为是分开的。
缺点，如果你想把出租房的银行换掉，因为当年签的利率不满意，估计是不可能的，或者说很难。
如果卖出，只要你有钱把你所有欠款换上就没有问题。
如果你能搞清GRUNDSCHULD是什么意思，就不会感觉复杂。

我个人感觉可以利用。

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jeditech 发表于 2013-7-19 16:37
Grunschuld金额的1%出头一点

分析的很有道理。我们打算考虑下。谢谢啦

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pidi 发表于 2013-7-19 19:18
我根据自己的理解说一下。
我感觉可以用银行的提议。
银行能降低你的利率，是因为拿了原来的一套加入抵押 ...

要把所有两个房子的欠款都还上估计要好多年以后了。说到底还是不灵活了。

pidi

年年岁岁花相似 发表于 2013-7-20 08:48
要把所有两个房子的欠款都还上估计要好多年以后了。说到底还是不灵活了。

灵活指什么呢，如果要卖，是不耽误你卖的，你只要能从下家拿到钱，债务就可以全部还清

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pidi 发表于 2013-7-20 13:25
灵活指什么呢，如果要卖，是不耽误你卖的，你只要能从下家拿到钱，债务就可以全部还清

不是如果haus的债务没有还清那么wohnung就不能卖吗。

pidi

年年岁岁花相似 发表于 2013-7-20 19:46
不是如果haus的债务没有还清那么wohnung就不能卖吗。

没有这个事情，随便卖。

年年岁岁花相似

pidi 发表于 2013-7-20 21:29
没有这个事情，随便卖。

听说是要看你的grundschuld怎么填的，有一种情况是不能随便卖，要银行同意。

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pidi 发表于 2013-7-20 21:29
没有这个事情，随便卖。

请问你家是不是也碰到这种情况，所以比较有经验呢？

jeditech

年年岁岁花相似 发表于 2013-7-22 11:43
听说是要看你的grundschuld怎么填的，有一种情况是不能随便卖，要银行同意。

如果贷款购买房产A，在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么即使A的贷款没有还清，也是可以出售的，出售所得款项部分用于还清剩余贷款，并消除Grundschuld。

如果贷款购买房产B，而在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么A是作为贷款的抵押，在B的贷款还清以前如要出售A，必须经过银行同意（而银行一般不会同意，除非提供新的抵押）。

拔剑茫然

我们上次买房遇到一个事情，就是原房东把几套房子的贷款写到一个GRUNDSHULD上 ，所以显得金额很多，甚至高过那套房子的房价了。请问，如果房主有几套房子，都有贷款，是不是所有贷款都必须写在每栋房子的房契上，还是可以在最高价值的房契上都写上，其他房子就不写了呢？

拔剑茫然

哪家银行2.3，哪家银行2.6%？说一下银行名字吧

pidi

拔剑茫然 发表于 2013-7-22 14:41
我们上次买房遇到一个事情，就是原房东把几套房子的贷款写到一个GRUNDSHULD上 ，所以显得金额很多，甚至高 ...

egal, wenn du möchtest.

年年岁岁花相似

jeditech 发表于 2013-7-22 11:59
如果贷款购买房产A，在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么即使A的贷款没有还清，也是可以出售的，出售 ...

这个正是我理解的情况。解释的很清楚，谢谢啦

年年岁岁花相似

刚打电话问了银行，当从wohnung上抵押的贷款还清了，那么wohnung就可以卖了，不受限制。并不用等房子还完。因为作为抵押的那部分钱都付了，当然没有比口袋里的钱更能作为抵押的了。

年年岁岁花相似

拔剑茫然 发表于 2013-7-22 15:42
哪家银行2.3，哪家银行2.6%？说一下银行名字吧

好多银行现在都差不多那个价。deutschebank commerzbank都是

Rioja

jeditech 发表于 2013-7-22 11:59
如果贷款购买房产A，在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么即使A的贷款没有还清，也是可以出售的，出售 ...

如果贷款购买房产A，在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么即使A的贷款没有还清，也是可以出售的，出售所得款项部分用于还清剩余贷款，并消除Grundschuld。

单就这个A而言，如果我和银行签订10年的fixed Zinsen, 那么过了5年，如果我想卖掉也是可以的吗？好像不行吧。。。

jeditech

Rioja 发表于 2013-7-23 13:29
如果贷款购买房产A，在A的Grundbuch中登记Grundschuld，那么即使A的贷款没有还清，也是可以出售的，出售 ...

可以卖的，不过要付违约金，就是Vorfälligkeitsentschädigung.

Rioja

jeditech 发表于 2013-7-23 13:42
可以卖的，不过要付违约金，就是Vorfälligkeitsentschädigung.

这样啊，谢谢。

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jeditech 发表于 2013-7-23 13:42
可以卖的，不过要付违约金，就是Vorfälligkeitsentschädigung.

这个违约金一般都有多少呢

年年岁岁花相似

发现银行给的这个2，3的angebot没有改tilgung的可能性，也就是如果10年里我要改tilgung需要付很多钱，还要银行同意。如果要加上kostlos tilgungaenderung利息就要2，6。看来利息降不下去了。

jeditech

年年岁岁花相似 发表于 2013-7-23 16:09
这个违约金一般都有多少呢

取决于几个因素: 贷款金额，距离合同到期时间，合同利率，市场当时利率。这里可以下一个excel表格算一下：http://www.test.de/Baudarlehen-E ... bloesung-1159358-0/

年年岁岁花相似

jeditech 发表于 2013-7-23 16:34
取决于几个因素: 贷款金额，距离合同到期时间，合同利率，市场当时利率。这里可以下一个excel表格算一下 ...

谢谢啦