购房定金问题

Yoda

看到个小房子，准备买。有一点不太明白，来这里请教下高人。

房子要是看好确定要买，整个流程是怎么样的呢？
银行ok--〉公正购房合同--〉银行贷款--〉付款（同时抵押房地产）--〉房产簿换名字
是这样处理么？有什么要注意的，哪个环节会有啥猫腻儿呢？

第二点觉得有点不公平，代理的钱不另加，已经含在房价里了，他说是卖方给，其实看来是一码事儿。
但是他要求（惯例？）7月份签合同以后马上支付20%，到交房的时候（圣诞节前后）再给剩下的80%。这样的定金合理吗？还是一般都只给三五千的，到时候从房款扣除？
总觉得，既然签合同了，就有约束力了，如果他不信我，要我20%的定金，那我如果不信他，他到时候不搬走，我不是一样没保障？交20%的银子但是什么也没拿到手，感觉有点奇怪。

最后就是公证律师了，一定要自己找么？还是可以跟卖家用一个律师？让immo的人推荐一个可靠么？

据说有律师险，这东西是不是半年内不能用，如果能用，对上面这活儿又没帮助呢？比如省银子省事儿啥的？

不太明白。还麻烦高人解惑。。。

多谢先~

pocketcat

流程差不多对的。一般也有可能在公证合同前要求你签好银行贷款协议。或者你也可以让银行出个担保函，证明你符合贷款条件，凭这个证明也可去公证合同。
你说的代理是中介吧。定金是指首付还是Reservierungsgebuehren啊。如果是Reservierungsgebuehren没理由这么高的。一般2千欧元左右吧，也有的要4千欧。这个20％是具体指什么的20％呢？
公证律师的话，买房有权要求自己找公证律师，但一般卖方有推荐的公证律师。公证律师必须对双方负责，他的公证性你倒不必质疑。德国这里还是很严格的。

yoyav

公证律师？是Notar吗？那是一个双方共用的机构阿。这种机构作假的机率非常小，实在不放心的话，签合同之前自己单独请个律师给看看合同

Yoda

pocketcat 发表于 2013-5-24 12:17
流程差不多对的。一般也有可能在公证合同前要求你签好银行贷款协议。或者你也可以让银行出个担保函，证明你 ...

谢谢答复，是购房款项的20％，估计是卖家打算用作新造的房子的资金。那定金一般是签购房合同前就要给的吧？经济称这个20％是给卖家的保险。那我就不是很明白了，那其实是定金嘛，既然有了合同为啥还要定金呢，如果是先给定金再等些日子签订合同我倒可以理解，但是20％好像比2k到5k多太多了。

Yoda

yoyav 发表于 2013-5-24 12:24
公证律师？是Notar吗？那是一个双方共用的机构阿。这种机构作假的机率非常小，实在不放心的话，签合同之前自 ...

恩，谢谢！

pidi

签订合同应该是NOTAR合同后，20％并没有什么不合理。可能着急钱用。不是信任问题。

Yoda

pidi 发表于 2013-5-24 12:33
签订合同应该是NOTAR合同后，20％并没有什么不合理。可能着急钱用。不是信任问题。

这算惯例吗？因为卖家市场，所以觉得不接受吧，可能会买不到心仪的房子，接受吧好像有点憋屈。。。

pidi

Yoda 发表于 2013-5-24 11:34
这算惯例吗？因为卖家市场，所以觉得不接受吧，可能会买不到心仪的房子，接受吧好像有点憋屈。。。

有什么可以委屈的。我付了30％都无所谓。那那么多委屈。

Yoda

pidi 发表于 2013-5-24 12:39
有什么可以委屈的。我付了30％都无所谓。那那么多委屈。

哈哈，只是觉得他为了保障，收取了20, 俺倒是没得到相应的权利或者利益。毕竟付钱到拿房有半年时间。
如果真是规则或者习惯，那就无所谓了，毕竟是卖方市场嘛。

pidi的30是签购房合同后支付的吗？

pidi

Yoda 发表于 2013-5-24 11:44
哈哈，只是觉得他为了保障，收取了20, 俺倒是没得到相应的权利或者利益。毕竟付钱到拿房有半年时间。
如 ...

对，立即支付。卖家如果是公司，也有个回款的问题，也得吃饭开工资。。。
你的权利保障在NOTAR哪里，他已经不能卖给下家了。这就是VORMERKUNG的作用。

Yoda

pidi 发表于 2013-5-24 12:46
对，立即支付。卖家如果是公司，也有个回款的问题，也得吃饭开工资。。。
你的权利保障在NOTAR哪里，他已 ...

定心丸来的，多谢！

那一般整个操作周期直到拿到产证各自需要多少时间呢？

pidi

Yoda 发表于 2013-5-24 11:48
定心丸来的，多谢！

那一般整个操作周期直到拿到产证各自需要多少时间呢？

地产证必须全款付清才有。
你要贷款，就是贷款已经付完卖家了才有。
看你的说法要贷款，这个不好说了。
正常全款的话1个半月能下来。

jeditech

Yoda 发表于 2013-5-24 12:34
这算惯例吗？因为卖家市场，所以觉得不接受吧，可能会买不到心仪的房子，接受吧好像有点憋屈。。。

如果是期房，签约后第一笔款其实是地皮的钱，那么可以接受。

如果是二手房，这绝对不是惯例，也不合理。即使在购房合同里写进了20%马上付款，也有一个风险问题。签约之后交接之前房子（因为比如火灾）全部或部分损毁，买家有权退出，因为房子不是合同约定的状况。如果已经交了20%，现在想拿回来，就累了，很可能卖家已经拿着楼主的钱买了新的房子。当然房子有保险，但保险公司赔的不是房子的市场价值，而是重盖或者修理的费用。

所以在收到Notar的Faelligkeitsmitteilung之前，我是不会付一分钱的。如果一定要付，可以，开一个Notaranderkonto，钱放在上面，交接之前卖家不能动这笔钱。

六毛

我家订金50欧，连着乱七八糟的notar什么的一共6个星期搞定了，用的都是盖房公司推荐的notar，效率超快，贷款也是，效率也超快。

Yoda

jeditech 发表于 2013-5-24 13:31
如果是期房，签约后第一笔款其实是地皮的钱，那么可以接受。

如果是二手房，这绝对不是惯例，也不合理 ...

谢谢答复，Faelligkeitsmitteilung是什么东东？

jeditech

Yoda 发表于 2013-5-24 13:37
谢谢答复，Faelligkeitsmitteilung是什么东东？

Faelligkeitsmitteilung是Notar给买家的正式付款通知，表示有关房产买卖的所有前提条件（比如Finanzamt证明买家已经缴纳房地产交易税，Grundbuch里已经写进Auflassungsvormerkung，卖家方面Finanzamt的Unbedenklichkeitsbescheinigung）都已经具备，一般要求房款在收到这个通知后1-2周内付清。

Yoda

六毛 发表于 2013-5-24 13:35
我家订金50欧，连着乱七八糟的notar什么的一共6个星期搞定了，用的都是盖房公司推荐的notar，效率超快，贷款 ...

en, 我的问题是他交房的日期是半年后，所以担心会不会有大师@jetditech 说的问题。如果交房只有1个月，其实全给也无所谓了。

jeditech

Yoda 发表于 2013-5-24 14:09
en, 我的问题是他交房的日期是半年后，所以担心会不会有大师@jetditech 说的问题。如果交房只有1个月， ...

看id就知道了，其实楼主才是我的大师哦

XIX公主

Yoda 发表于 2013-5-24 11:34
这算惯例吗？因为卖家市场，所以觉得不接受吧，可能会买不到心仪的房子，接受吧好像有点憋屈。。。

如果你买卖的2手房，那不是惯例，我们就是签完合同后在合同里指定的交钥匙那天才付款的。

jeditech

XIX公主 发表于 2013-5-24 14:47
不是惯例，我们就是签完合同后在合同里指定的交钥匙那天才付款的。

这才是正常的流程，一手交钱，一手交房。

XIX公主

jeditech 发表于 2013-5-24 13:49
这才是正常的流程，一手交钱，一手交房。

对呀，巧的是，我们约的是10月1日交接钥匙，9月30日收到Notar的Faelligkeitsmitteilung，然后立刻通知银行准备付款。最后就成了10月1日我们和房东交接钥匙，之后给房东提供了银行转账的凭证，真的是一手交钱，一手交房。

jennybigapple

pidi 发表于 2013-5-24 11:52
地产证必须全款付清才有。
你要贷款，就是贷款已经付完卖家了才有。
看你的说法要贷款，这个不好说了。 ...

请问如果不贷款的话，是不是也可以分批付。我知道期房是肯定可以，如果是现房呢？是不是要看卖房者的意愿呢？如果可以分批，一般是怎么分布的？谢谢。

nettmann001

jennybigapple 发表于 2014-1-24 12:07
请问如果不贷款的话，是不是也可以分批付。我知道期房是肯定可以，如果是现房呢？是不是要看卖房者的意愿 ...

期房如果不贷款，怎样证明你的购房能力呢？纯粹是请教。

pidi

20%确实不是必须的。
因为我们是公司买的地皮。这就是双方强势弱势的对比，他强所以按照他的来。我们买的是地，不是房子。

pidi

jennybigapple 发表于 2014-1-24 12:07
请问如果不贷款的话，是不是也可以分批付。我知道期房是肯定可以，如果是现房呢？是不是要看卖房者的意愿 ...

因为在德国没有这么干过，不知道，理论可以。
在中国的话也可以，我干过。
不贷款情况下，也可以和房产公司商量分期。至于公司答应你什么条件，哪要看。但是基本1年付完全款。

pidi

nettmann001 发表于 2014-1-24 12:48
期房如果不贷款，怎样证明你的购房能力呢？纯粹是请教。

这个容易。有银行证明。再进一步，可以把买房款冻结。

nettmann001

pidi 发表于 2014-1-24 13:48
这个容易。有银行证明。再进一步，可以把买房款冻结。

明白了，谢谢答复

jennybigapple

pidi 发表于 2014-1-24 13:48
这个容易。有银行证明。再进一步，可以把买房款冻结。

哦，谢谢解答！

snowball

pidi 发表于 2014-1-24 13:48
这个容易。有银行证明。再进一步，可以把买房款冻结。

我们什么都没提供，照样在notar那把期房合同签了。签合同那天， 我们也没穿金又带银的。看来我的房子很不抢手

pidi

snowball 发表于 2014-1-24 22:01
我们什么都没提供，照样在notar那把期房合同签了。签合同那天， 我们也没穿金又带银的。看来我的房子很不 ...

这个不是必须的，我们是和一个市政府背景的买地公司签的合同。如果小公司没有那么强势。另外，买地和买房还是差距很大。