看中一栋MFH，想买来投资，想请问大侠们的意见。。。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-25 13:06

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如题，看中一个MFH，觉得地点位置不错...房子还没有实地看过，约了下周的时间看房子。。。。其实是第一次看房子，所以想问问大家，看房子最重要看什么，最重要要问什么......

房子基本情况是1910年的房子，2007年kern sanieren过，当然修了哪些需要问，房子一共4个wohnungseinheit，都大约70平米左右，现在是否全部租出去还不晓得。。。。我所有信息都是他网上提供的。。。。实地下周才去看。。。。整栋房子315的居住面积，好像600左右的grundstueck，临街，楼下就是strassenbahn，虽然是小城，但交通算便利的了，卖不到400K欧

还想问问这种想买来租出去投资的，买的时候要注意什么。。。什么是最重要，一定要考虑的。。。

唉，赚点钱不容易啊！！！

sdong · 发表于 2013-4-25 13:42

如果你不怕Mietnomaden，那就买。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-25 19:56

就是价格很合适。。。。不过还不晓得房子怎么样呢。。。呵呵

whithomas · 发表于 2013-4-25 20:18

这种房子租金不高，租客层次也不高，维护保养贵，麻烦比收益多，便宜没好货

jeditech · 发表于 2013-4-25 22:11

既然是小城市，房子升值空间可能不是很大，那么租售比就更重要。售价400k，如果整楼每年冷租能有22k以上，租售比就是18或更低，价格上也算合理。房子的硬性条件除了地段之外现在无法判断，其他软条件如房客的情况，当然也要考虑。

主要觉得买下整个MFH的风险比较大。如果是买MFH中的一个ETW，那么维修保养还有Ruecklage。作为唯一的Eigentuemer，前房主当然不会有什么Ruecklage给你，以后所有的维修费用都要楼主承担。虽然kernsanieren过，但毕竟是100多年的房子了，后期投入不可低估。

如果有400k的投资实力，我会在最近的大城市的Toplage买两个比较年轻的ETW，分散风险，保值，出租不用担心，平时管理有Verwalter，基本维修有Ruecklage。

jeditech · 发表于 2013-4-25 22:14

sdong 发表于 2013-4-25 13:42
如果你不怕Mietnomaden，那就买。

Mietnomaden 的确很麻烦，但是今年Bundestag已经通过了新的法律，处理起来比以前简单多了，不用打长年的官司。如果房客拖欠房租，那么通知他限期把房租付到Notaranderkonto，如果不执行，直接向法庭申请Zwangsraeumung。

sdong · 发表于 2013-4-26 09:04

jeditech 发表于 2013-4-25 22:14
Mietnomaden 的确很麻烦，但是今年Bundestag已经通过了新的法律，处理起来比以前简单多了，不用打长年的 ...

那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用。律师费用都很多，很贵。虽然有新的法律，但这种人什么都能干，他可以付一部分，你就要重新等Frist。他可以把房子弄坏。他如果Insolvenz，你一分拿不到，也赶走不了他。Zwangsraeumung也很贵，是你要付的。
推荐上Vermieter的Forum看看，你就知道了。

当然这是个人意见。

jeditech · 发表于 2013-4-26 09:45

sdong 发表于 2013-4-26 09:04
那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用。律师费用都很多，很贵。虽然有新的法律，但这种人什么都 ...

那你知道为Mieten打官司，一般的Rechtschutz没用

很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

sdong · 发表于 2013-4-26 10:40

jeditech 发表于 2013-4-26 09:45
很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

哈哈。你去看过他们保的什么吗?
http://www.alte-leipziger.de/ver ... chutz.htm?tabindx=1

唯一的一条是
Ihre Mieter haben die Wohnung herunterkommen lassen. Jetzt wollen Sie den Mietvertrag kündigen. Aber die Mieter stellen sich quer.

里面没有针对Mietnomaden的，上面那条是保你能不能kuendigen的。

我建议你打个电话给ALT Leipziger，问问如果你有Mietnomaden，他们保吗，都保什么。

有一些保险公司有专门的Mietschutz，你去问问价钱，很贵。一般算下来不核算。
而且是每个Wohnung一个保险。

其实律师费和Gerichtskosten是小事，最终是精神上，时间上的问题。
如果你贷款，他不付房租，你的承担很重。

sdong · 发表于 2013-4-26 10:44

jeditech 发表于 2013-4-26 09:45
很多Rechtsschutz都可以加进有关Wohnimmobilien的项目，我的就有，Alte Leipziger。

Hier, es gibt 4 Versicherungen dafür, ist nicht so teuer:

http://www.finanzen.net/nachrich ... Mietnomaden-1624477

jeditech · 发表于 2013-4-26 10:50

sdong 发表于 2013-4-26 10:40
哈哈。你去看过他们保的什么吗?
http://www.alte-leipziger.de/versicherungen/rechtsschutz/wohnungs-u ...

你给的那个链接只是给了几个例子，但同一页上写的很清楚：

Was ist versichert?

Für Grundstückseigentümer, Vermieter, Verpächter:

Kostenschutz für die außergerichtliche und gerichtliche Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Vermietung bzw. Verpachtung und aus dinglichen Rechten an Grundstücken.

这就包括了不付房租的情况。具体的当然要看Versicherungsbedingung。

而且是每个Wohnung一个保险。

是的，但并不贵。每个ETW每年80多欧。

其实律师费和Gerichtskosten是小事，最终是精神上，时间上的问题。

的确是这样，所以要仔细询问房客的情况。但是另一方面，如果太担心Mietnomaden，那么买房出租就完全不用考虑了。

jeditech · 发表于 2013-4-26 10:52

sdong 发表于 2013-4-26 10:44
Hier, es gibt 4 Versicherungen dafür, ist nicht so teuer:

http://www.finanzen.net/nachricht/pr ...

谢谢。我已经在Alte Leipziger 保了很多年了，幸运的是至今没有什么问题。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-26 17:10

其实从有买房出租这个想法开始，都会考虑到德国法律保护租客这个问题......但是你投资什么没有风险呢？除非只是专心挣死工资......我们也不是有钱人，有大笔钱来挥霍投资的。本来我们也是想买房自住，但现在并不算是百分百稳定下来。德国是肯定长待的，但是什么地方还真不一定。。。所以想还不如买个房子来出租，以后搬走可以交给房屋公司打理。总算是有个kapital吧。。。想法也许不成熟，所以上来问问大家意见，尤其是在找房子的方面，只能慎重再慎重。。。一下子要背那么多债，我也很心虚啊。。。

jeditech · 发表于 2013-4-26 17:26

其实从有买房出租这个想法开始，都会考虑到德国法律保护租客这个问题......但是你投资什么没有风险呢？除非只是专心挣死工资......

说的对。

不过，个人还是觉得买整个MFH的风险太大。如果交给房屋公司打理，你要承担所有的费用。如果某个房客除了什么问题，会影响到其他的房客。相反，如果是一个MFH里的一个ETW，费用摊到各家头上，即使你的房客有什么问题，也不会影响到你其他的房客。

投资400k不是个小数目，也可以考虑找个Gutachter帮你看看房子。

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-26 17:38

jeditech 发表于 2013-4-26 17:26
说的对。

不过，个人还是觉得买整个MFH的风险太大。如果交给房屋公司打理，你要承担所有的费用。如果某 ...

谢谢你的回复。其实昨天我老公看了你的建议（买两个ETW）也觉得很有道理。现在说的这个MFH，其实是我们要看的第一个房子，也就是说我们最终目标要找什么样的房子来出租，也都还是摇摆不定，边找边决定，都看看呗。这个房子呢，我觉得地理位置很好，靠近杜塞。更重要是价格也没有贵的离谱。杜塞周边的房子现在也是贵的都让人无法下手了。网上据他自己说的，底楼和1楼还都是精装修，图片看上去是装修过的，虽然风格我不喜欢，呵呵......不过最终也还是要看过实际房子才能再考虑啦。。。。呵呵

jeditech · 发表于 2013-4-26 17:45

liuliuwangwang 发表于 2013-4-26 17:38
谢谢你的回复。其实昨天我老公看了你的建议（买两个ETW）也觉得很有道理。现在说的这个MFH，其实是我们要 ...

哈哈，我也在找杜塞的房子，原来是同道中人。不过确实如你所说的，杜塞好地段的房子都是狮子大开口，实在让人下不了手。

nss · 发表于 2013-4-26 18:29

这么便宜的房子？？？
在哪啊

whithomas · 发表于 2013-4-26 18:37

本帖最后由 whithomas 于 2013-4-26 18:41 编辑

Kostenschutz für die außergerichtliche und gerichtliche Wahrnehmung rechtlicher Interessen aus Vermietung bzw. Verpachtung und aus dinglichen Rechten an Grundstücken.

这就包括了不付房租的情况。具体的当然要看Versicherungsbedingung。

这里写的非常含糊，不要一厢情愿的去解释包不包括。万一打起官司来保险公司不保你怎么办
真要碰上无赖你打赢了官司又能怎么样不一定能赶走他

liuliuwangwang · 发表于 2013-4-26 19:50

jeditech 发表于 2013-4-26 17:45
哈哈，我也在找杜塞的房子，原来是同道中人。不过确实如你所说的，杜塞好地段的房子都是狮子大开口，实在 ...

太巧了，大家可以交流交流。。。。嘻嘻

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