浅析德国一线城市房价上涨原因(原创) 22.04更新

jeditech

最近看到大家都在谈德国房价上涨，尤其在一线大城市，不但房价快速上升，而且还买不到房子，往往是几十个Interessenten看一个二手房，新楼盘刚上市就被抢空。对于这个现象，想来分析一下原因，给正在考虑买房的同学提供一个参考，欢迎大家补充，指正。

从根本上来说，价格的涨跌，无非是市场供求关系的一种体现。大城市房价上涨，那么必然是供不应求造成的。究其原因，有以下几个：

供应不足：

1。二战以后，德国政府投入大量资金建设Sozialwohnung，以低廉的房租提供给广大中低收入阶层。到八十年代中期，德国经济已经经历了二三十年的高速发展，中产阶级完全又能力自己解决住房需求，而Sozialwohnung也已经不能满足绝大部分德国人对住房标准的要求，而成了外来移民如土耳其人的Ghetto。因此德国各地政府在八十年代末期大规模削减Sozialwohnung的投入，住房市场几乎完全由市场自由操作，造成住房供应明显下降。

2。东西德统一后，大量人口涌入西德，造成了原西德地区的住房紧缺。为了刺激住房市场，德国政府引入了Eigenheimzulage，给自住房提供经济补助。然而由于千禧年后的经济危机，德国政府在2006年撤销了这个补助，造成了新建住房量的持续下降。

3。德国各地政府囤积建筑用地，待价而沽，而相应减少了对私人提供建筑用地。

需求上升：

4。德国各地产业结构不断变化，二线中等城市的人口逐步萎缩，缓慢但持续，农村人口下降的速度更快。同时，一线大城市经济发展良好，提供新型的就业机会，吸引了大量人口涌入，对住房的需求不断上升。

5。08年次贷危机之后，德国人普遍对各种金融投资产品失去信心，转而投资房地产。开始时是银行，保险公司等大型金融机构，而后广大散户也加入其中，造成了对房产需求的上升。国外的大型投资集团也都看好德国房产市场而大规模涌入。

6。欧洲中央银行为了刺激经济复苏，长期采取低利率的政策，从侧面刺激了更多的私人购房需求。

7。虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶层为了寻求安全的投资方式，大量涌入德国房地产市场，尤其是德国一线大城市，造成中高段房源的紧缺。

除了以上这些原因之外，每个城市都有其特殊性，比如慕尼黑的市中心地段不允许建造高层住宅，也就无法在黄金地段提供更多的房源。

随着房价的上涨，一线城市的房租也不断上升，但因为受到德国法律的限制，房租上升还跟不上房价的涨幅，因此造成了租售比的不断提高。目前慕尼黑，汉堡，法兰等超一线城市的租售比已经接近30，科隆，杜塞等一线城市也接近25，而二线城市如Essen的租售比还徘徊在20左右。三线城市，如北威州的Gelsenkirchen，Recklinghausen等，房价和房租基本没有上升或上升极少。

----------------------------------- 22.04 补充 -------------------------------

看到楼下有问知道原因又有什么用的，这里谈一点我自己的看法。主要是大胆预测一下德国一线城市近几年内房价的走向，作为决定投资与否的基础。

从上面讲到的原因来看，2号暂时不会有变动，1号在几年内可能会有一定缓和，因为德国联邦政府和几个州政府都已经在讨论增加Sozialwohnung的投入，以缓和房源紧缺的情况。但是Sozialwohnung针对的是中下层收入的社会阶层，和坛子里的同学们关系不大。相反，Sozialwohnung的建筑用地增加，无形中使其他中高端房产的用地更加减少。在房价上升的背景下，各地政府对建筑用地的供给更加受价格的驱使，待价而沽的做法更为盛行。所以，总的来说，供应方面近期内不会缓和。

需求方面，4号是大势所趋，无可逆转。5，6，7号受经济形势影响很大，尤其是欧元未来几年的沉浮是决定性因素。如果世界经济复苏，欧元危机得到缓和，利率上升，那么大型投资企业会转向其他投资方式，南欧炒房团也许撤离德国，从而使房价上升趋缓。但是就目前看来，这几个因素在短期内（2-3年）不会有大的变动。即使有变化，要等到影响到房市，也需要更长的时间。

因此总的来说，德国一线城市的房价上升驱使在三五年内不会有大的变化。有自住需要的同学们当然是随要随买，想要出租投资的同学，也要算算投资回报率。如果租售比是30，每年的毛回报率只有3.3%，就是说如果买房的Nebenkosten是12%，那么要几乎四年的房租才能收回，然后才开始真正的拿房租。当然还要扣除其他如Rücklage和Verwalter的费用，买房投资是否值得，真的需要仔细核算。

huahuastadt

知道为什么有啥用？

kiwiviwik

满架蔷薇一院香

知识就是力量，知识永远不嫌多！

超级玛丽

满架蔷薇一院香 发表于 2013-4-22 09:34
知识就是力量，知识永远不嫌多！

知识就是金钱，金钱永远不嫌多！

saleonline

虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶层为了寻求安全的投资方式，大量涌入德国房地产市场，尤其是德国一线大城市，造成中高段房源的紧缺。

xingking

也就是说，如果1,2,3,6发生变化，房价还是可能被控制住的，如果德国政府不想看到太大的不动产市场的泡沫？

tinainde

saleonline 发表于 2013-4-22 12:18
虽然温州炒房团和山西煤老板还没到德国，但欧元危机开始以来，南欧危机国家如希腊，西班牙，意大利的富有阶 ...

坐等温州炒房团和山西煤老板来德国

jeditech

tinainde 发表于 2013-4-22 13:29
坐等温州炒房团和山西煤老板来德国

如果他们真的要来，那我应该快点买房子，坐等热火朝天的德国房市。

jeditech

huahuastadt 发表于 2013-4-21 23:09
知道为什么有啥用？

请看更新部分。

jeditech

Aquaspirit 发表于 2013-4-21 23:12
所以，楼主想说的是。。。？　

请看更新部分。

jeditech

xingking 发表于 2013-4-22 12:35
也就是说，如果1,2,3,6发生变化，房价还是可能被控制住的，如果德国政府不想看到太大的不动产市场的泡沫？

当然德国政府应该不想看到房市泡沫，但目前的情况主要是由需求造成的，离泡沫应该还有段距离。

liangzhang

你的这些123456哪个有数据支撑呢？
我看都是主关想象罢了。
德国各地政府囤房，你的证据呢？你看过几本德国各地政府财政报告？
土耳其人涌入德国？土耳其人是二战后就有了还是近五年才有的？土耳其人口这五年内有无激增？
德国城市吸引大量农村人口？你确定说的是德国？你的农村人口数据从何而来？
你说的房价上涨而房租上涨受法律制裁，导致租售比提高？你的法律条文和判例呢？而且逻辑很混乱，你自己想说租房人口会因为房租没涨而房价涨了而选择租房？买房需求下降，应该降低楼市需求才对。


看上去123456这么多，没有一条拿得出来。就好像，今天空气湿度大，是因为我打了个喷涂

liangzhang

最可笑的就是西班牙炒房团这种概念。你怎么不说是因为德国禁止奶粉代购，造成中国代购直接把钱投入德国楼市呢？
你去考察下欧洲人消费习惯和投资习惯，欧洲游资炒外汇和黄金，谁没事打长线去炒楼房和奶粉呢？欧洲盖栋楼要多久？等德国楼盖好了，估计游资商人都快退休了。

jeditech

liangzhang 发表于 2013-4-23 11:04
你的这些123456哪个有数据支撑呢？
我看都是主关想象罢了。
德国各地政府囤房，你的证据呢？你看过几本德 ...

论坛发帖子，不是写论文，因此我省略了数据。我说的几个理由，如果你平时关心德国媒体的报道，那么都应该知道这些是事实。

请你仔细看我的帖子，我并没有说土耳其人大量涌入德国造成了什么后果，只是提到Sozialwohnung成了某些社会阶层的Ghetto的代名词，比如土耳其人。

德国中等城市的人口流失，你可以去查一些城市的人口统计报告，比如北威州的Bochum，Gelsenkirchen等。中南部乡村地区的人口流失，是德国媒体经常报道的趋势，并非我的臆想杜撰，你可以上网查询。

有关限制涨房租的法律条文，请见BGB §558，我就不多解释了。并且Bundestag今年已经通过新法案，把三年20%的规定改成了15%。

我并没有得出应该买房还是租房的结论。至于你得出了什么结论，是你的思维逻辑，是否混乱，我不作评论。

最后，住你身体健康，少打喷涂。

jeditech

liangzhang 发表于 2013-4-23 11:11
最可笑的就是西班牙炒房团这种概念。你怎么不说是因为德国禁止奶粉代购，造成中国代购直接把钱投入德国楼市 ...

你不知道的事情，不等于不存在。南欧危机国家资金涌入德国楼市，报道很多，居各例子，w w w . spiegel.de/wirtschaft/unternehmen/euro-krise-griechen-und-spanier-kaufen-deutsche-immobilien-a-873345.html

六毛

我想说的是，二战以后德国政府鼓励人民盖房子，提供很低的贷款利息，还有相关好多优惠政策，所以现在看到的好多老房子，都是70年代初盖的，还有德国南部很多房子是EG从外面看是一种材料，上面是另外一种的，都是二战时候炸没了，房东在EG基础上后盖的。自己盖的房子都很结实，而且设计性和效果以及实用性都很强，现在的房子质量没法比。我感觉现在就是经济不好，德国政府降低利息，鼓励中产阶级买房，刺激消费和经济增长，也就是所谓的国家宏观调控。这些再宏观经济学里也学到过的。国家给政策的时候，是一个好时机，什么事情都是这样滴。

jimmixi

分析的不错，但是没说泡沫问题，哪个国家的房地产都有泡沫，比如德国汉堡，这两年hafencity疯涨；慕尼黑则是稳步增长，就跟就业人口的增长一样；而柏林相对好些，因为那里的竞争力这两年几乎持平，而且柏林市德国建设改造最多的城市。盼楼主下篇分析一下细节。

jeditech

jimmixi 发表于 2013-4-23 12:13
分析的不错，但是没说泡沫问题，哪个国家的房地产都有泡沫，比如德国汉堡，这两年hafencity疯涨；慕尼黑则是 ...

泡沫这个东西没有明确的定义，仁者见仁，智者见智。大城市的黄金地段，如杜塞的Hafen，房价高出其他城区50%，仍然是一房难求。这是不是泡沫？我不敢说。

每个城市都有其个性，我对北威州比较了解，其他城市不熟，所以不可能写的太细，很抱歉。

whithomas

你发这文章的目的是什么，鼓动大家都去炒房。这种文章一幅国内温州炒房枪文的样子 找出各种可笑理由来说房价要涨 豪无事实依据 从文章内容来看 楼主来德国不久吧  对欧洲的各种情况只略知皮毛 就来炒房？ 最可笑是把中国人的很多想法硬套到欧洲人人身上作为理由 是人都知道德国炒房没前途的
以后少发这种逻辑混乱的枪文  给点智商好不好

jeditech

whithomas 发表于 2013-4-25 22:38
你发这文章的目的是什么，鼓动大家都去炒房。这种文章一幅国内温州炒房枪文的样子 找出各种可笑理由来说房价 ...

你发这文章的目的是什么，鼓动大家都去炒房。

恰恰相反。如果你看完了我的帖子，那么应该看到我对投资买房的态度是要慎重考虑。

找出各种可笑理由来说房价要涨 豪无事实依据

一线城市房价上涨是事实，就是依据。至于我提出的几条原因，可以看我上面的回帖。

楼主来德国不久吧 对欧洲的各种情况只略知皮毛

不算久，在欧洲也就是二十几年，其中德国16年，其余在法国，荷兰和北欧国家，对欧洲的了解相信不会比你差

最可笑是把中国人的很多想法硬套到欧洲人人身上作为理由

请你指出

以后少发这种逻辑混乱的枪文  给点智商好不好

对我的观点有质疑，可以提出来讨论，商榷。象你这样不看完或是看不懂就出来胡言乱语，建议你回家测一下自己的脑容量，我的智商不会给你。

whithomas

不和你斗嘴 德国目前部分地区房价上涨只有一个原因 你却没写
写了这么多都不是原因 也没数据支持 投资房地产在德国回报不高
甚至比不上传统行业 就楼主的思路在德国投资房地产 我真替你捏把汗啊
你要真来了20年 就写这文章

jeditech

whithomas 发表于 2013-4-26 13:20
不和你斗嘴 德国目前部分地区房价上涨只有一个原因 你却没写
写了这么多都不是原因 也没数据支持 投资房地 ...

不和你斗嘴

这就对了。

德国目前部分地区房价上涨只有一个原因 你却没写

请你指出，我也很想知道是什么原因。

也没数据支持

我在上面就说了，发帖不是写论文，所以省略了数据。

投资房地产在德国回报不高 甚至比不上传统行业

在德国投资房产本来求的就不是高回报率，而是稳定的租金收入和长期的资产保值。

甚至比不上传统行业

请问你指的是什么传统行业？

你要真来了20年 就写这文章

你有什么高见，也说出来让大家听听吧。

nemos1

我觉得搂住写得不错啊，基本上看点新闻的人都知道他说的那些都在新闻里报道过了，只不过他在这里归纳整理了一下，顺便加点个人意见。

不过，我想问一下“租售比”怎么算出来的，懒得意见去google 了。

nemos1

很多东西是公说公有理，婆说婆有理的。虽然你的归纳整理不错，结论是德国房价会继续上涨也没有错，但是有一点我认为很重要，就是德国的房价不会涨得很离谱，既不会南欧国家，更不会像现阶段的中国。考虑到法律，税收，管理等各方面的成本，不太适合作为投资，除非是自用自主，尤其是在海外的中国人需要有种“家”的感觉。
我不再买房人的队列里面啊，至少现在不在。

nemos1

还是那句话，要买也是买中国三线城市的房子养老。最好是海南福建广西云南之类的南方小城里的

livercancer

学习了。

请教楼主，怎么看待多蒙的房子， 有上涨空间吗？

jeditech

livercancer 发表于 2013-5-2 21:40
学习了。

请教楼主，怎么看待多蒙的房子， 有上涨空间吗？

多蒙不是很熟，不敢妄下结论。大致看了一下几个Toplage的房价，比如Kirchhörde，这几年似乎涨得也很厉害。

cit

支持楼主！！写得不错！！
前几天真巧看到报纸上说，不仅1线城市涨得厉害，德国这几年2-3线的大学城（达姆，海德堡，弗莱堡，埃尔朗根，明斯特，帕德博恩等等）的房价，租金也涨得很厉害。