有关二手房20至25年就要翻新的问题

knuddelmaus

我们看中一个1984年造的Einfamilienhaus, 大小，价格，地段都比较合适，第一次去参观的时候居然把这个我事先觉得比较重要的问题给忘了。但是房主说2003年的时候所有的暖气系统是更换成地热的。我想问出了暖气什么之外，这个一般说的20到25年就要更新的内容还包括什么。我看了一下，窗子还是木头框框的，应该还是早期的。电路系统的话，因为房主自己是电工出生，所以觉得应该问题不大。其他的话，虽然是老房子，但是里面的瓷砖，木地板是一点使用过的痕迹都看不出，保存的状况真的很好，另外这个房子外面全部以及里面大部分都是红砖表面的，所以也不存在需要重新粉刷的问题。如果真的决定买肯定还是需要请Gutachter的，但是现在就想问问可能还需要有什么需要注意的，好有心理准备。

另外，一个全部面积179平米的房子，一年的电费，水费，暖气费要差不多4000欧，这正常吗？现在的房主两位都退休在家，天天开地暖，连地下室也开。我们则两个全职的，所以想知道这个4000欧是不是有指导意义。

先写写了！

foxtail_lb

如果嫩地热指的是erdwarmen的话，取暖费基本为 0。取暖费用应该就是热泵启动那点电费。

XIX公主

我能想到的还有屋顶，保暖层，门窗。。。

屋顶不是20年一定要翻修，主要是看屋顶保暖层是否有做过？
外墙保暖层是否有做？
80年代的门窗可以暂时不换，但是你要做好思想准备，这个早晚要有换掉的需要。

另外你说的地热是指fußbodenheizung么？还是Erderwärmer(地热泵) 如果原房主只是将暖气片换成了fußbodenheizung，那你还要问下暖气设备是否也同时更新？是gas暖气？还是油暖？

knuddelmaus

foxtail_lb 发表于 2013-1-17 10:03
如果嫩地热指的是erdwarmen的话，取暖费基本为 0。取暖费用应该就是热泵启动那点电费。

不是。我表达的不对，Fußbodenheizung。他们把地下室都装上这个了。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 10:05
我能想到的还有屋顶，保暖层，门窗。。。

屋顶不是20年一定要翻修，主要是看屋顶保暖层是否有做过？

是Gas的。2003年也更新了暖气设备。看着也很新。对了，房子里有个Kamin,不知道用这个是不是能省很多暖气费。
我们考虑过几年窗子要换的，但是没有任何价格概念。

foxtail_lb

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:22
是Gas的。2003年也更新了暖气设备。看着也很新。对了，房子里有个Kamin,不知道用这个是不是能省很多暖气费 ...

不省。。。还要按时间通管道。烧的柴也要单独买。。。。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:22
是Gas的。2003年也更新了暖气设备。看着也很新。对了，房子里有个Kamin,不知道用这个是不是能省很多暖气费 ...

哦，那这样来说暖气设备管道这方面基本不用更新什么了。
Kamin要看是什么样子的了，形式不同，功能不同，效果差很多，这个很难简单的来判断。
你有图的话可以贴个来看看。

knuddelmaus

上传了Kamin的图片。就这么一张。可能不是很清楚。

knuddelmaus

foxtail_lb 发表于 2013-1-17 11:23
不省。。。还要按时间通管道。烧的柴也要单独买。。。。

一直都很想要有Kamin的房子。但是根本没去考虑过木头的价格……

knuddelmaus

Aquaspirit 发表于 2013-1-17 11:33
这个不是地热，是地暖，而且他家地暖的能源还是使用的普通GAS或者电，所以和节能无关，只是比较舒适而已。

他们现在一年电费1000多，暖气费2000多，让我还是有点吃惊的。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:47
上传了Kamin的图片。就这么一张。可能不是很清楚。

形式是老式的kamin，不知道炉芯是怎么样的？前面有玻璃么？是不是那种传说中圣诞老人能直接爬下来的那种壁炉？

如果真是传统老式的，也没有改造加装现代炉芯的话，基本这个kamin只能起美观和偶尔调节下气氛的作用，用它来代替暖气的可能性不大，或者说开销太大不划算的。

如果是改造过的新型炉芯只是传统样式的kamin，那你们真的可以好好利用它来取暖的。

至于木头的价格问题，这里有个帖子当时大家讨论过的，你可以参考：https://www.dolc.de/forum.php?mod ... &extra=page%3D3

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:50
他们现在一年电费1000多，暖气费2000多，让我还是有点吃惊的。

gas暖气和节能关系不大，节能主要看你房子和窗户保暖性了。当然也看主人到底如何使用，是否合理设置暖气工作温度模式等等。。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 11:54
gas暖气和节能关系不大，节能主要看你房子和窗户保暖性了。当然也看主人到底如何使用，是否合理设置暖气工 ...

我觉得取暖并不是光为了人，我是南方人，抗冻性还是很强的。但是为了不让房子上霉什么的估计得强迫取暖。我这个理解对吧。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 11:54
gas暖气和节能关系不大，节能主要看你房子和窗户保暖性了。当然也看主人到底如何使用，是否合理设置暖气工 ...

有个玻璃门。似乎改造过，下次得仔细问问。谢谢！

XIX公主

我们考虑过几年窗子要换的，但是没有任何价格概念。

这个问题很好解决，你去找个Fensterbau，让他根据你对窗户的需要来做个报价就好了。
换窗户要多少钱这个问题真是没法一概而论，因为每家窗户大小尺寸和窗户多少都不同。而且根据你选择的窗户品牌质量结构也会影响价格，所以只能自己找几个Fensterbau来实地测量给你做报价了。

ERICHANSA

天天在家，所有屋都开暖气，4000欧是正常的。
如果你们2个人，不用的屋就不开，或者温度定低些。少洗澡洗碗洗衣，一年2500以下没问题。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:58
我觉得取暖并不是光为了人，我是南方人，抗冻性还是很强的。但是为了不让房子上霉什么的估计得强迫取暖。 ...

可以这么理解，在现在这样寒冷的冬季，就算房子里没有人住，暖气也不能关掉，至少要开到雪花档，我家一般就算出门度假，冬季的时候家里还是开到2档的。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 11:59
这个问题很好解决，你去找个Fensterbau，让他根据你对窗户的需要来做个报价就好了。
换窗户要多少钱这 ...

这个房子二楼尖顶那一面全是玻璃，直接看向后面的花园，花园是有坡度的，所以全是绿色的，房子被遮住的。
当时就因为这个看上这面玻璃墙，看来以后得狠下血本的。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 11:59
有个玻璃门。似乎改造过，下次得仔细问问。谢谢！

这个一定要仔细问问，一个好的kamin可以在节省暖气开销的同时也给人带来不一样的舒适感，当然付出的代价就是每年要定期打扫烟道，要打扫客厅壁炉附近的地板等等。。。

我家自从10月开始用kamin后，只要人在家的日子都烧壁炉，1楼的暖气就完全关掉不用了。房间里保持25-26度。

knuddelmaus

ERICHANSA 发表于 2013-1-17 12:00
天天在家，所有屋都开暖气，4000欧是正常的。
如果你们2个人，不用的屋就不开，或者温度定低些。少洗澡洗碗 ...

他们连地下室都开，为了进车库温差不是太大。估计是挺耗的。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 12:04
这个一定要仔细问问，一个好的kamin可以在节省暖气开销的同时也给人带来不一样的舒适感，当然付出的代价就 ...

一个不相关的问题：买haus的人都是自己动人能力很强的吗？还是这个都是可以被逼学会的？

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 12:02
这个房子二楼尖顶那一面全是玻璃，直接看向后面的花园，花园是有坡度的，所以全是绿色的，房子被遮住的。 ...

全是玻璃的好看是好看，不过如果是80年代的产品的话，我还是有些担心保暖性能的，毕竟是以前的技术了，不能一定达到和墙体一样的保暖功能的。或许这也是他家暖气开销大的一个原因？

敏颀

长远看来能源会越来越贵的，这个房子太耗能了，4000欧的费用，太可怕了，现在的kfw55的话一家四口，一年才600欧左右。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 12:05
一个不相关的问题：买haus的人都是自己动人能力很强的吗？还是这个都是可以被逼学会的？

如果你没有兴趣，也没有动手能力，或者觉得不信任自己的动手能力，那你要准备好比较多的钱，有钱的前提下，自己动手能力差点也就不怕了。有什么事情都可以花钱找人干。

有很多事情的确是被逼可以学会的，但是这个都是因人而异的，没有肯定的说。

knuddelmaus

敏颀 发表于 2013-1-17 12:15
长远看来能源会越来越贵的，这个房子太耗能了，4000欧的费用，太可怕了，现在的kfw55的话一家四口，一年才6 ...

新房子的节能功能肯定好的，但是我们看了很多样板房以及已经造成住人的房子，感觉都太小，花园就巴掌大的地方，前后左右都是房子，没有一点私人空间。对了，我在杜塞附近，所以这边能买到大的好的grundstueck可能不大。加上我们两个都全职上班，住不了偏僻郊区的房子，所以只看中了目前这个。看来还是得找行家帮忙看看如果将来全部改造能源这块得花多少钱。
对了，他家是做小市场生意的，地下室全是商品，毛绒玩具，塑料花什么的，可能为了防潮，担心货物受到损害，所以地下室不中断供暖。我觉得这个也可能是个理由。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 12:14
全是玻璃的好看是好看，不过如果是80年代的产品的话，我还是有些担心保暖性能的，毕竟是以前的技术了，不 ...

我基本可以肯定那个玻璃墙的保暖性不行的。我已经看见我的钱包迅速缩小过程了。

XIX公主

knuddelmaus 发表于 2013-1-17 12:23
新房子的节能功能肯定好的，但是我们看了很多样板房以及已经造成住人的房子，感觉都太小，花园就巴掌大的 ...

房子是什么外墙？多厚的？有保暖层么？屋顶有保暖层么？地下室呢？这些都是影响房屋保暖的因素。当然，要节能，除了房子本身保暖性能外，还有就是暖气设备的性能，品牌好坏，新旧程度，暖气种类等来决定的了。

满架蔷薇一院香

同意24楼敏颀的话。这个房子保暖性能太差了。我家房子面积基本相同，暖气也是烧gas，去年包括做饭也烧gas，一共才400欧。当然，我家烧热水有太阳能补充，稍微省了一点。没有太阳能的话，大概费用就是500欧。另外电费大概每月100欧，水费全年250欧左右。给你参考一下。我们是一家四口，房间全部都开暖气，全年不关，暖气自动烧。

knuddelmaus

XIX公主 发表于 2013-1-17 12:47
房子是什么外墙？多厚的？有保暖层么？屋顶有保暖层么？地下室呢？这些都是影响房屋保暖的因素。当然，要 ...

就是红砖的外墙，和里面看起来很像。具体多厚，我没注意。感觉这样赤裸裸的红砖墙，不大可能有保暖层吧，难道在砖头下面？暖气设备，就那个boiler，牌子是wolff的。
我今天和LBS有Termin,问问他们的看法吧，据说他们也有点皮毛知识的，看看是不是下次去就叫上gutachter. 其实房子本身价格不算贵的。
我来德国那么多年就没住过新点的房子，不是60年代的就是70年代的，房东不是东欧人就是土人，里面设备都是旧的，也就这么过，每个月的电暖费很有限。