请教行家，利息太吸引了，现在买房合适吗？

lingling1234

看见大家都在讨论住宅，投资门面房怎么样呢？我看有的回报率比住宅的高

拔剑茫然

chezshen 发表于 2012-5-25 09:15
lz想买整栋公寓楼出租，就是mehrfamillehaus，就是投资为目的。看是什么样子的楼，我们楼里面5户人家，就 ...

确实如此，做房东，是个不错的选择。

拔剑茫然

dusai8 发表于 2012-6-2 09:12
楼主其实就是行家了，在德国做这行的华人还不多，尤其操作MFH这块的就更少了，建议看看文学城的投资理财版块 ...

说得很有道理。这里面水很深，但一旦下决心，就是一项非常稳定的生意。
十年前，看过无数MFH，其中，有几座，表面看，特别好，其实问题很多，比如，我们过去很看中的一栋楼，到现在都有好几套空着，租不出去。我们运气还不错，在富人区买了一栋，房子很新，房租稳定，房客质量高。当然，房客租房期间，你不能随便涨房租。因为有政府公布的租金最高限制。但一旦房客搬走，对新房客，你可以随便涨价，当然前提是，人家必须接受。

拔剑茫然

两个星期了，被一个卖房中介折磨得够呛。
很难得的一栋MFH 2002年的，才10年，地点一流，结构也好，就是价格贵得离谱。
讨价还价时，那个中介女人一句话把我惹恼了。她说，过去就跟很多中国人谈生意，中国人太麻烦，总是讨价还价。你要相信我，BLABLABLA，我恼了，告诉她，我就是中国人，你如果再说中国人的坏话，我绝对不跟你谈了。少见这种当着和尚骂贼秃的混帐女人。

薇飒

拔剑茫然 发表于 2013-3-8 11:54
两个星期了，被一个卖房中介折磨得够呛。
很难得的一栋MFH 2002年的，才10年，地点一流，结构也好，就是价 ...

德国人也照样讨价还价～～～

拔剑茫然

薇飒 发表于 2013-3-8 11:04
德国人也照样讨价还价～～～

没错，过去买房，德国人讨价还价坚持到最后一分钟。临去公证师行了，还来电话，请再涨5000马克。烦了，所以给他个OK。

apollo77

首先不清楚楼主的资金配置。我考虑的计算是这样滴：
1、购买这样一个房产需要占用你多少的现金流，是否压缩你其他项目的收益。
2、每月6%的正收益是否考虑了通货膨胀。就是说一年后的一元钱和现在的一元钱购买力相差多少。
3、如同dusai8所说，真正的房地产投资，应该是一个business, 这个观点非常赞同。而business的核心就是获得现收益，资产增长是以后的事。
4、我个人认为房地产的火热不见得是房地产本身的热度。更有可能像国内有人说的那样，不是炒出来的，而是印出来的。欧元如果再继续贬值。估计会进一步推动德国房地产的上涨。但是涨也有个幅度。十年之后的房地产价格如何。欧元区的政治因素也是要考虑的问题。对你的资本增值了多少。需要有一个谨慎的评估。而不是单单的租金收益。
5、MFH 也有大小。大象转身难。

拔剑茫然

apollo77 发表于 2013-3-8 11:42
首先不清楚楼主的资金配置。我考虑的计算是这样滴：
1、购买这样一个房产需要占用你多少的现金流，是否压缩 ...

很赞同你的观点。
另外，房地产陷阱太多，让人防不胜防。十年前，有一栋楼很吸引，底层是个很漂亮的咖啡厅。房东时咖啡厅的主人，她烤蛋糕在本市很有名气，房子地点在皇家大道顶头拐个弯，隔条马路，就是天鹅湖。看房那天，咖啡厅里顾客爆棚，看来生意不错。房主还承诺至少租咖啡厅一年。后来，房子被另一个手快的抢走了，还懊恼了很久。
结果，这十年来，每次路过，都发现问题。咖啡厅自从转手，就极难租出去。并且，那天顾客满堂，显然是房东临时找人客串的。幸运的是，我们没买这栋楼。
后来再买楼，就长了心眼儿，不被表象欺骗。
但刚看的一栋楼，因为其中有三家公司租户，一直迟疑不定。

apollo77

拔剑茫然 发表于 2013-3-8 13:02
很赞同你的观点。
另外，房地产陷阱太多，让人防不胜防。十年前，有一栋楼很吸引，底层是个很漂亮的咖啡 ...

我不太了解德国的市场，不知道公司租户是否也有免租期这种说法。否则公司客户你给他装修的时间也够麻烦的。

拔剑茫然

apollo77 发表于 2013-3-8 13:11
我不太了解德国的市场，不知道公司租户是否也有免租期这种说法。否则公司客户你给他装修的时间也够麻烦的 ...

公司客户风险比较大，经常是一家公司搬走，几个月甚至一两年不一定能找到新的客户。
《北京人在纽约》中，王启明不就栽到这件事上了吗。就连银行贷款，只要牵扯公司户，利息至少会高出半个百分点。
我这次看的房，虽然紧邻办公区，但第一次面对公司房客，心里还是觉得没底儿。

拔剑茫然

还在为这栋新楼茅盾犹豫，这栋楼还有一个大问题，就是挨着铁路。

拔剑茫然

飞去飞来 发表于 2013-3-9 17:50
要小心， 最近杜塞中介已经肆无忌惮的漫天要价，几乎所有的不差的地段报价都远高于评估价格。因为供应量少 ...

没错啊，这个中介尤其混蛋。我已经下决心不买了。
如果不是看到房子太新，而且，设计结构很满意，房租回报也吸引。但就是这个烂中介女人让我下决心放弃了。想想也是，本来日子过得好好的，为了吸引的利息，而背上几百万的贷款，不受这个累了。

拔剑茫然

昨天跟一个德国哥们聊，他说，买到好房子唯一的机会，就是房东死了，子女分配不均，卖房分钱。想想我们上一栋楼，就是房东老太太在医院奄奄一息，他的儿子，就是当初建楼的人已经死了。所以，老太太在病床上委托官房人帮助卖。所以，房子很新，买的很满意。如果房东建在，他们一般是不会出售房子的，尤其是很新的房子。

Coraline

拔剑茫然 发表于 2013-3-10 13:30
昨天跟一个德国哥们聊，他说，买到好房子唯一的机会，就是房东死了，子女分配不均，卖房分钱。想想我们上一 ...

概率太低了, 能碰到只能是Glück gehabt！

Coraline

尽量避开Makler

拔剑茫然

说得很对，过去买的老太太那栋楼，中介费也是4%。

拔剑茫然

Coraline 发表于 2013-3-10 17:30
尽量避开Makler

很难避开啊。我自己的房子出租，本来想，我直接登广告，替房客节省中介费。结果，反而没什么人联系。反倒交给中介，很快找到房客。

Coraline

拔剑茫然 发表于 2013-3-11 11:28
很难避开啊。我自己的房子出租，本来想，我直接登广告，替房客节省中介费。结果，反而没什么人联系。反倒 ...

登广告immobilienscout24, 中介也是多数在这类网站投广告。。。买房or租房的都想省这笔中介费的, 我设置的suchkriterien就是Provisionsfrei, 每个房主和卖家都这么想, 中介费就有可能vermeiden, 只是为了一个地址, 付买房总价的6,25% Provision, 真心是抢钱。。。

拔剑茫然

飞去飞来 发表于 2013-3-11 18:22
好奇一下，在哪里登了广告没人来？也许可以雇佣一个德国零时工来接电话？

我自己接电话也没问题啊。登广告招租，指明无中介费，但真的没人看到，后来，委托一家中介，一个星期就租出去了

lilyzhuyunxian

拔剑茫然 发表于 2013-3-11 18:31
我自己接电话也没问题啊。登广告招租，指明无中介费，但真的没人看到，后来，委托一家中介，一个星期就租 ...

你应该登到immobilienscout24
这个网全德国用的人最多

拔剑茫然

已经注册了Scout24地产，但怎么也找不到二手MFH的位置，请教各位高手，怎么在网上寻找呢？

拔剑茫然

Coraline 发表于 2013-3-11 16:48
登广告immobilienscout24, 中介也是多数在这类网站投广告。。。买房or租房的都想省这笔中介费的, 我设置的 ...

请教您，怎么设置suchkriterien就是Provisionsfrei啊？谢谢,

Coraline

拔剑茫然 发表于 2013-3-12 11:58
请教您，怎么设置suchkriterien就是Provisionsfrei啊？谢谢,

mein Konto登录, 没有Immobilenscout24的Konto, 可以kostenlos registrieren, 按照你的Wunsch来设置, suchen verfeinen!

拔剑茫然

Coraline 发表于 2013-3-12 18:34
mein Konto登录, 没有Immobilenscout24的Konto, 可以kostenlos registrieren, 按照你的Wunsch来设置, suc ...

谢谢您，已经设置好了。多谢帮助

包租姐

拔剑茫然 发表于 2013-3-11 08:47
说得很对，过去买的老太太那栋楼，中介费也是4%。

曾在法院竞拍到房子，还好第1个空关不用官司丢人和家具出房。
第2个让我平生首次请律师。折腾4个月拿到部分钥匙，再1个月房主自己搬出，我进驻所有房间。很幸运捡了个便宜，省了几十万。
竞拍有风险，即高的官司费和房主将房子毁坏甚至自杀和房子共亡

拔剑茫然

包租姐 发表于 2013-3-16 19:16
曾在法院竞拍到房子，还好第1个空关不用官司丢人和家具出房。
第2个让我平生首次请律师。折腾4个月拿到部 ...

我曾经参加过一次法庭拍卖，当然，那栋楼我本来看不上，只是了解德国生活才去的。没交担保金，也没举牌。
你能竞拍上楼房，真了不起。
最近刚刚看上一栋2002年的新楼，但那个中介女人太混蛋。刚跟她讨价，她就大骂中国人喜欢讨价，没诚意BLA BLA BLA , 就冲这一点，我也懒得理她了。后来一算，好贵啊，付中介十几万，而且，现在购房地产税升至5% ， 又是一个20万，两笔加在一起，够买一栋联体房了。

拔剑茫然

包租姐 发表于 2013-3-16 19:16
曾在法院竞拍到房子，还好第1个空关不用官司丢人和家具出房。
第2个让我平生首次请律师。折腾4个月拿到部 ...

包租姐是高手啊，请教一个细节，法院拍到的房产，需要交什么费呢？
过去购买二手房的概念，各项手续费加起来，是整体房价的7%，中介3.75%.公证1.5%.地产税2%，
现在，得按照10%算了。

包租姐

拔剑茫然 发表于 2013-3-17 09:17
我曾经参加过一次法庭拍卖，当然，那栋楼我本来看不上，只是了解德国生活才去的。没交担保金，也没举牌。 ...

地产税是指GRUNDERWERBSTEUER吗？
每个联邦州交的不1样。

包租姐

拔剑茫然 发表于 2013-3-17 09:32
包租姐是高手啊，请教一个细节，法院拍到的房产，需要交什么费呢？
过去购买二手房的概念，各项 ...

别捧手。
不考虑风险，只谈费用NEBENKOSTEN。拍卖得房可以省公证人费，因法院起了公证作用。
拍卖产生的费有 参加竞拍必须交的至少至少10%的VERKERSWERT。还有到手后 交 到手价和已付费的差额的4%年利息。
还有就是所有房主地主都交的1次性的地税。

没有中介费
但是原房主还住着 或 不肯自觉交 钥匙， 可能打官司 会有官司费和 执法人强制签出原房主费即 搬家费

拔剑茫然

包租姐 发表于 2013-3-17 16:37
地产税是指GRUNDERWERBSTEUER吗？
每个联邦州交的不1样。

对，这个税是房子购买价的5% ， 好贵啊。