算了算账，买房出租要赚钱不容易啊

Truecar

比如在柏林，买一套70平米三室，70年代以后的房子，价格12万左右，首付3万，贷款9万，20年还贷期，目前利息3.5%，这样每月还贷加利息就是637欧。这样的房子出租，能收到暖租800欧左右，房东要支付Hausgeld和Nebenkosten，Hausgeld比较少的是200欧多一点，Nebenkost就是水电暖气垃圾费之类，也要150左右，算下来房东能到手的钱是800-200-150=450欧，还不够还贷款和利息的。

只有到贷款快还完的时候，利息比较少了，这房子出租才有赚头，不过又该维修了。

看到论坛上有人说买了房子出租，每月能有200的剩余，感觉不容易啊。要么首付比例特别大，要不是当地租房价格很高。

满架蔷薇一院香

手里有闲钱，买房出租作投资，或有可赚的。要是贷款买房出租就不大划算了，能赚得话，那德国的房地产市场就完全是另一个样子了。

彷徨的鼠标

1)Nebenkosten也是租客教的
2）Hausgeld里已经包含了Nebenkosten
所以在你的例子里你能剩下：800-200+150= 750,-

Truecar

彷徨的鼠标 发表于 2012-3-26 09:31
1)Nebenkosten也是租客教的
2）Hausgeld里已经包含了Nebenkosten
所以在你的例子里你能剩下：800-200+150 ...

Nebenkosten的确是房客交的，不过我说的800欧里面已经包括Nebenkosten了，是暖租。

Hausgeld不包括全部的Nebenkosten，房东不能把Hausgeld都转嫁到房客头上。房客有权要求房东提供详细的Nebenkosten算法。
Hausgeld里面包含的地税，保险，和为将来修房积攒的钱，这些都不能让房客交。乱七八糟的算下来，贷款买房出租，能做到收支平衡就不错了。当然房主最后落一套房子，不过先要过20年的紧日子。

JICHEJI

当一个国家国民普遍用来做高利润投资或投机的产品，直接关系涉及到这个国家国民自身基本的吃穿住行，这是一个什么样的国家，这个国家会变成什么，我们都会看到。

糖醋里脊

上个月有个朋友从缅甸回来，据说他姐第一天买，第二天房子就涨了5000欧元.....是欧元哦....
德国嘛...估计这种机会太难得了..

beatrice2006

希望等我家孩子上大学的时候，我手里闲钱给他在学校附近买个WG，做个样子收房租抵税，等他以后搬走了，大学附近的房子也好出租

waterwasser

70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗，感觉那边房租都便宜哈。。

Truecar

waterwasser 发表于 2012-3-26 11:45
70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗 ...

以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低，可以说也就是替房东把Hausgeld交了，房东每月从我这里也就得到几十块，还是因为他女儿给我准备了家具和电器的原因。

现在柏林房价上涨，70平米的房子，如果地段好，房子状态不错，租到700是没问题的，到800也不是不可能。

dizzyun

看地方的~
比如在ulm就是买房价格低 租房价格高~

laoshu1

我之前租的房子，Nebenkosten包括地税，保险，加起来已年也要500多了。法律有规定房客不用交地税和保险吗？？

pattonoriental

laoshu1 发表于 2012-3-26 11:52
我之前租的房子，Nebenkosten包括地税，保险，加起来已年也要500多了。法律有规定房客不用交地税和保险吗？ ...

不是所有保险都是房客交的，房东也有买保险，

neuron

waterwasser 发表于 2012-3-26 11:45
70平米的房子，hausgeld和暖水暖气费用一共要350欧元这么贵啊。。。。。柏林70平米的房子能出租到800欧元吗 ...

柏林平均11欧/平米

chezshen

lz还不是会 投资的人，算的是小钱 ，人家买房子出租，赚的不是房租，而是这个房子本身，等 20，30年后，你几万 首付买的房子，可能值几十万了，而之后你房子一直出租，就相当于别人帮你还贷，这多合算啊，但是这肯定是长线投资，要经的住时间的考验，

mausreis

德国人买房出租的主要目的是资产保值，投资别的不如这个稳定。

waterwasser

Truecar 发表于 2012-3-26 12:07
以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低 ...

那你租的房子真合算啊，等于白住啊，呵呵。。

Truecar

waterwasser 发表于 2012-3-27 12:32
那你租的房子真合算啊，等于白住啊，呵呵。。

是啊，等于我没买房，但是享受卖房的价格。

waterwasser

Truecar 发表于 2012-3-27 12:38
是啊，等于我没买房，但是享受卖房的价格。

我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租钱了，利滚利，20年的利息是很多的，所以如果你有很多存款的话，不如买房子出租，至少可以赚百分之3，5的利息钱，比你存银行合算，因为银行存和贷的利息还是有差别的，，但如果首付不多的话，等于你买房给银行打工了，给银行赚去了，你说是不是。。德国的房子感觉本来就是保值作用的吧。。

Truecar

waterwasser 发表于 2012-3-27 18:40
我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租 ...

其实不算利息，光算还本，就已经赚不到钱了。其实也是赚的，毕竟得到房子了。
比如贷10万，20年还本，每月就417欧，加上Nebenkost，这房子要租到700左右才行，已经比较难了。
如果全用自己攒的钱买房，那么出租的话所得收入都要被算作扣税基数，不划算。

yuhe

还有就是房子的维修费用，遇到不良租客 这也是要考虑的问题

一只小羊

关键是每月贴补一点,慢慢就有个房子了,楼房不用大修吧

一只小羊

Truecar 发表于 2012-3-26 12:07
以我现在租的房子为例，68平米，Hausgeld是230欧元，算上水电暖和煤气，350是有了。我现在支付的租金很低 ...

对啊,所以德国人喜欢租

Truecar

一只小羊 发表于 2012-4-5 23:45
关键是每月贴补一点,慢慢就有个房子了,楼房不用大修吧

要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前修了地基防水层和后院，去年修了楼顶隔热，今年要修楼梯间，差不多总在折腾。

去年我的浴缸锈了，房东换了新的，估计算上人工，他这一年从我这里收到的租金就贴进去了。

Truecar

一只小羊 发表于 2012-4-5 23:46
对啊,所以德国人喜欢租

租房还有个好处，如果生活稳定，不用搬家，在一个地方租20年以后，就没法赶走了，房租还很低。最近打算买房，在网上看到一处，打电话过去问，对方说里面的租客已经住了20年，要买房必须接下现在的租房合同。我算了一下，租金除掉各种费用，也就剩下不到100欧，可是房主要承担各种维修费用，不值。估计也是因为这个，房主才要卖房的。

waterwasser

Truecar 发表于 2012-4-6 01:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

你一年的租金大概多少钱啊，冷租，我总觉得房东亏本总不至于呀，，奇怪啊。。。

Truecar

waterwasser 发表于 2012-4-6 09:25
你一年的租金大概多少钱啊，冷租，我总觉得房东亏本总不至于呀，，奇怪啊。。。

暖租400不到，Hausgeld 230，算下来一个月房东也就落下170。去年洗衣机还坏了，房东给换了新的，算上人工得600吧，结果卫生间门窄一点，得把洗衣机盖拆下来才能搬进去，这一拆又是300欧，两个月的房租进去了。

一只小羊

Truecar 发表于 2012-4-6 01:12
租房还有个好处，如果生活稳定，不用搬家，在一个地方租20年以后，就没法赶走了，房租还很低。最近打算买 ...

有道理

一只小羊

Truecar 发表于 2012-4-6 01:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

真是吓人啊

ERICHANSA

Truecar 发表于 2012-4-6 00:04
要修的地方还是很多的。比如楼顶，差不多20年要修一次，这个花费很大。我住的房子，10年前修了外墙，3年前 ...

浴缸50人工100

ERICHANSA

waterwasser 发表于 2012-3-27 17:40
我想了一下，觉得主要是你要贷款20年，利率百分之3，5，这里面给银行的利息钱差不多本来是应该你赚的房租 ...

你不能光算字面，好有一个重要因素：通货膨胀
贷款20年利息高，但是按照现在的利率3，5%通货膨胀基本被规避了。
10年后你也许挣双倍的纸币，但还银行的数字不变。