请问买德国Baugemeinschaft GbR形式楼盘风险问题

sunnyboy

最近在关注德国楼市，发现很多有这种Baugruppe或者叫做Baugemeinschaft开发的盘都比同LAGE附近开发商开发的楼盘便宜很多，关注了下他们的介绍虽然发现可以参与建造，比如对户型进行调整等好处外，还是想知道大家对这种形式的盘有没有什么经历或者看法，会不会有很多问题呢？谢谢。

sunnyboy

顶下~

jeditech

你是想问GbR作为公司形式在意外情况下的法律风险吗？

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 11:14
你是想问GbR作为公司形式在意外情况下的法律风险吗？

对，或者是这种开发形势的陷阱，比如现在的价格看上去很好，但是也标注了不是FESTPREIS，google了下，说这样形式的情况，如果其中一个Mitglied出不起钱了，那么大家的费用就要平摊，是不是意思是，以后如果工程造价高了，价格就不是现在这么GUENSTIG了，或者如前所述，因为某人的钱出不起了，一下子均摊就贵多了。

不知道大家当时买房的时候有没有了解到什么类似的风险。

„Zunächst einmal muss jedem Beteiligten an einer Baugemeinschaft klar sein, dass er, jedenfalls im Normalfall einer Baugemeinschaft als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), für sämtliche Verbindlichkeiten der Gemeinschaft mit dem gesamten Vermögen haftet“, erklärt Wassmann. „Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich aufkommen.“ Diese Haftung kann nicht durch Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern im Gesellschaftsvertrag ausgeschlossen werden.

谢谢。

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 12:04
对，或者是这种开发形势的陷阱，比如现在的价格看上去很好，但是也标注了不是FESTPREIS，google了下，说这 ...

哈哈，这个帖子有技术含量，我喜欢

但是有一点你没有说明白，是你想买某个GbR开发的房子，还是你也要签约成为GbR的股东？

如果是第一种情况，你要注意购房合同里有关Haftung的条款。一般情况下GbR的股东以全部，包括私人财产担保风险。但是特殊情况下，GbR的Haftung可以有限制，但必须在合同里明文规定，所以这一点要仔细。

如果是第二种情况，你的风险就大了。GbR的Ausserverhaeltnis是任何一个股东都以全部私人财产担保风险，虽然Innenverhaeltnis，也就是各个股东之间可以有其他约定。所以小心把全副身家都投进去了。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 12:17
哈哈，这个帖子有技术含量，我喜欢

但是有一点你没有说明白，是你想买某个GbR开发的房子，还 ...

非常感谢你的回答，

其实我自己还没有完全明白，我现在看到一个楼盘（都不清楚是不是叫楼盘，因为不是大型开发商），比附近楼盘开发商的价格都要低，DG的价格基本等于开发商楼盘的EG起价。但是这个我看中的楼盘，是xx Baugemeinschaft的项目，他们现在也在找Mitstreitern（我理解的就是买房的人）。
我现在是打算买房，买这种Baugemeinschaft GbR的楼，我肯定不是建房的人，但是他们广告中说我是要参与建房的设计等，经常在工期中会有TREFFEN，当然因为我买楼的前提是必须要纳进这个gemeinschaft.所以也能理解。

但是这样的话，不知道算不算股东？还是说是第一种情况，也就是说我作为一个普通的购买者，但是身份是GbR的成员。所以如果这样我就要看开发的房子的HAFTUNG中的明细才预知风险是吧？

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 12:45
非常感谢你的回答，

其实我自己还没有完全明白，我现在看到一个楼盘（都不清楚是不是叫楼盘，因为不是 ...

这样就清楚了。他们是在找人一起建房，成立了一个GbR。也就是说，你如果参加，就是GbR的股东（Gesellschafter）之一，也就是开发商，同时也是以后房子的主人。所以你要参与设计，建筑公司招标等等事项。

具体是否值得，因素太多。除了了解以后的规划，自己打算干多少，外包多少，工期计划等等，还有一些法律上的问题，比如GbR的Innenverhaeltnis，即股东之间的Haftung的划分。GbR的所有决定，必须所有股东一致同意，所以一旦有分歧，结果无法预知。每个Gesellschafter对外都是以全部私人财产担保的，一旦有人破产或者无力支付他的建房账单，其他Gesellschafter必须承担支付的责任。这就是楼主引用的那段德语的基本意思。

个人觉得楼主要非常非常慎重考虑，尤其如果对Gesellschaftsrecht不是很了解的话，应该找个律师看一下Gruendungsvertrag。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 13:45
这样就清楚了。他们是在找人一起建房，成立了一个GbR。也就是说，你如果参加，就是GbR的股东（Gesellscha ...

非常感谢你的回答，帮助很大。

果然便宜的就是风险大。全部私人财产的概念是多少（我想你的意思是不会只是我出的房价的总价是吧），如果我现在购房资金需要家里支持部分的话，那么我的全部私人财产是指我，作为Eigentümer的还是说我出资资助我的家人也一并连带？

多谢。

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 14:31
非常感谢你的回答，帮助很大。

果然便宜的就是风险大。全部私人财产的概念是多少（我想你的意思是不会 ...

全部私人财产的概念是多少

全部的意思就是全部，包括你名下的所有财产，大到车，房，存款，小到首饰，电器，牙刷。

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 14:31
非常感谢你的回答，帮助很大。

果然便宜的就是风险大。全部私人财产的概念是多少（我想你的意思是不会 ...

购房资金需要家里支持部分

如果钱到了你的账户，就是你的财产。如果只有你参加了GbR，那么和你的家人无关。但正是这一点，可能被别人坑了。如果有人把财产转到妻子名下，然后宣布破产，其余的Gesellschafter就替他买单吧。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 14:40
如果钱到了你的账户，就是你的财产。如果只有你参加了GbR，那么和你的家人无关。但正是这一点，可能被别 ...

嗯，谢谢提醒，还有个问题，如果总工程造价提升了，那么分摊的费用应该是按购房总额的Anteil分摊还是说按人头呢？

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 15:42
嗯，谢谢提醒，还有个问题，如果总工程造价提升了，那么分摊的费用应该是按购房总额的Anteil分摊还是说按 ...

这个属于GbR的Innenverhaeltnis，要看Gesellschaftsvertrag的规定。

GbR是德国法律允许的公司形式中最简单的一种，甚至可以没有书面的Gesellschaftsvertrag，只凭两个人的口头约定。所以一定要仔细审查Gesellschaftsvertrag。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 16:01
这个属于GbR的Innenverhaeltnis，要看Gesellschaftsvertrag的规定。

GbR是德国法律允许的公司形式中最 ...

谢谢。

所以简单总结下，就是说，我等于是如果要选择这种高风险的买房形式的话，关键在于购房合同的HAFTUNG划分规定以及合同的总体限定条件和规定才可预知可能的风险。

PS：如果合同限定了相关规定，还是刚才那段引用，无论合同如何规定，只要有问题，合同上写好的也无效？也都是共同承担？
. „Das heißt, wenn ein Mitgesellschafter ausfällt und seinen Anteil nicht mehr zahlen kann, müssen die anderen für diese Kosten zusätzlich aufkommen.“ Diese Haftung kann nicht durch Vereinbarungen zwischen den Gesellschaftern im Gesellschaftsvertrag ausgeschlossen werden.

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-22 16:18
谢谢。

所以简单总结下，就是说，我等于是如果要选择这种高风险的买房形式的话，关键在于购房合同的 ...

关键在于购房合同的HAFTUNG划分规定

其实你签的不是一个购房合同，而是GbR的Gesellschaftsvertrag。因为房子是股东们出钱盖的，当然是GbR的财产，你是股东之一，不存在买卖的过程。

Gesellschaftsvertrag中的条款，除了有关Haftung之外，其他比如
-股东能否中途退出，如果允许，退出者原本应该承担的费用如何分摊，
-GbR的财产在股东之间的分配，
-GbR最后如何解散，
等等，都是重要的细节。

如果合同限定了相关规定，还是刚才那段引用，无论合同如何规定，只要有问题，合同上写好的也无效？也都是共同承担？

是的，这是法律规定的，无论合同上写什么，如果不合法，就无效。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-22 16:51
其实你签的不是一个购房合同，而是GbR的Gesellschaftsvertrag。因为房子是股东们出钱盖的，当然是GbR的 ...

谢谢jeditech的回答，学习了很多。

今天去了下Baugemeinschaft的Info Veranstaltung，氛围还不错，不过时间仓促只能有一个大致的概念。会后时间太晚，就简单问了几个问题，其中说到万一有人Finanzierung有问题怎么办，他解释说这种几率不大，因为之前要Bonitätsprüfung，如果发生，那么就找别人（新买家等）来填补，哎，想到万一一直卖不出去应该就是大家来共同背债了，不知道真的这样的话，是按Anteil分还是怎么操作，而且贷款只能是指定的某私人银行，感觉很虚幻。

好纠结啊，贵的买不起，便宜的又这个不对那个风险高的，悲催的生活~

jeditech

sunnyboy 发表于 2013-5-23 00:44
谢谢jeditech的回答，学习了很多。

今天去了下Baugemeinschaft的Info Veranstaltung，氛围还不错，不 ...

而且贷款只能是指定的某私人银行

其他的听起来也都正常，唯独这个很奇怪，我估计是为了严格的Bonitaetspruefung，确保不会有人中途破产之类。

其实这个就跟和别人合作开公司一样，除了对外的运营之外，合伙人之间的关系也是成败的一个主要因素。所以也要看你的感觉，那些人是否容易沟通，通情达理。房价便宜是因为没有盈利的成分，当然是优点，缺点是大家绑在一根绳上，互相牵扯，有一定的不确定因素。

sunnyboy

jeditech 发表于 2013-5-23 10:06
其他的听起来也都正常，唯独这个很奇怪，我估计是为了严格的Bonitaetspruefung，确保不会有人中途破产之 ...

嗯，主要是在国内待惯了，觉得私人银行不靠谱，查了下这个umwelt银行，貌似是专门给环保项目贷款的银行，WIKI后发现了之前有一个丑闻，不过可能不大，也只是提及了一下，报表看来银行运作还算稳定，也逐年盈利。
要是真的能最大限度确保有人使诈或者真正破产退出就好了，其它建房分歧问题倒不是很大。

JEDITECH太专业了哈哈~

informatik

楼主后来加入这个GbR了吗

还有人有类似经验吗

dahli

sunnyboy 发表于 2013-5-22 15:42
嗯，谢谢提醒，还有个问题，如果总工程造价提升了，那么分摊的费用应该是按购房总额的Anteil分摊还是说按 ...

一般不按人头，都是按份额的

informatik

katlin0321

有没有人买了个这样的房子上来说说经验吧。