请教建房中Holzbalkendecke用的多吗？

danyguo333

原来打算买个现成的二手房来着，看了快两年了，没什么特别中意的，最后决定自己建一个罢了。研读了Hetang和Danielxx的帖子后，决定找个建筑师设计兼监理。
前两天大体的方案定下来了，其中有个问题自己需要请教专业人士。就是，OG的房顶（也就是DG的地面），建筑师建议用Holzbalkendecke，原因是DG面积不大（不到20平米）又不会放太多家具，也不会有什么过多的聚会活动。用木材造价低，而且隔热的性能好，DG的地面做起来也可以简单很多。但我的担心是：防虫，防潮，防火性能不好。简单问了下国内的朋友，说防虫，防潮可以通过刷漆什么的缓解（很多欧洲的几十年乃至百年的房子，房梁和地面都是木头的）。但防火会是个问题，因为OG的电线应该会在这个木梁和木天花板是穿行。即便有套管什么的，也是不安全的因素。
请问，这个隐患是没办法解决的吗？

另外，建筑师说他的报酬是按HOAI的规定按整个工程的造价收取，请问：大体的比例是收多少？10%左右？比如说房子造价19万（毛价）的话，他能收多少？

danielxxs

原来打算买个现成的二手房来着，看了快两年了，没什么特别中意的，最后决定自己建一个罢了。研读了Hetang和 ...
danyguo333 发表于 2010-8-1 21:26

Der Vorteil bzw. Nachteil der Holzbalkendecke hast du eigentlich selbst beantwortet. Aber ein ganz wichtiger Punkt fuer Holzbau ist die Feuchtigkeit. Dir musst du aufpassen.

HOAI=Honorar Ordnung fuer Architekten und Ingenieure
Ich bin Bauingenieur, ich weiss nicht ganz genau wie viele bekommt die Architekten. Aber was wir normalweise immer machen ist die Leistungsphase 8: Bauueberwachung. Wir als Bauingenieure bekommen vom Bauherrn 31% von der Bausumme.

Wie ich soweit weiss, die Architekten kann nur von der Leistungsphase 3: Entwurfsplanung ca. 10% von der Bausumme bekommen (ungefaehr 12-14%) von andere Leistungsphase bekommen die Architekten kein 10%

Du kannst so berechnen. Fuer die Bausumme 190.000,-. Die Architeken bekommen fuer die Leistungsphase ca. 30% = 57.000,-; fuer andere Leistungspahse (Lph. 1-7 und 9) bekommen die Architekten ungefaehr 30%=57.000,-. Das heisst du sollst die Architekten ungefaehr ca. 100.000 geben.

Natuerlich kommen darauf an, wo du bist. Die Preise ist oertlich sehr unterschiedlich.

danyguo333

多谢解答！
不过真没想到，建筑师收费如此之昂贵。看来只能委托建筑师做设计了，监理什么的另想办法好了。不然造价直接上升至少30%以上。。。恐怖！

danielxxs

多谢解答！
不过真没想到，建筑师收费如此之昂贵。看来只能委托建筑师做设计了，监理什么的另想办法好了。 ...
danyguo333 发表于 2010-8-3 11:33

是的，一般人看到这个31%是会吓一跳。
不过即使你要找人帮你做监理，不管谁，都是收31%，因为这个31%是国家规定的，并不是我们说多少就是多少。除非你虚报造价。但是基本上也是不可能的。因为我们作为专业人员，房屋是个什么规模一眼就能看得出来。
其次，在整个建筑过程中，监理是最耗时最耗力的一个阶段。不是那么好玩的。
你可以把这30%省下来，其结果就是，之后问题不断。。。
因为我们做监理的话，对房屋的责任期是至少10年。这中间出现问题，你找的第一个人就是监理。

个人建议，仅供参考：不要为了省着点小钱而以后劳神费钱。否则到时候得不偿失。并且最好不要找别人做监理这一部分。因为没有任何人比你的设计师更了解房子的布局。找别人也可以，但是之后就会出现因为误解问题而耗时。

hch

多谢解答！
不过真没想到，建筑师收费如此之昂贵。看来只能委托建筑师做设计了，监理什么的另想办法好了。 ...
danyguo333 发表于 2010-8-3 11:33

二楼说的不去完全对。honorar上可以查到，具体是根据造价有不同收费的stufe，这个我可以明天上班的时候帮你们查一下，如果LZ在bayern州，而且信得过我。

具体的，你可以让建筑师写一个Angebot给你，你们要先定总造价才成。一般来说Leistungsphase1到4，从设计到报批，应该放在一起做，LPH5是施工图，LPH6到7是写具体的施工文本询问报价，LPH8才是Bauleitung，具体操作呢，这样比较好，1到4，5到7，8分阶段和建筑师签合同。一般从1到施工图应该交给一个建筑师，后面的bauleitung如果决定包给GU做就是他们负责监理，否则应该还是交给这个建筑师做。

没关系，LZ可以和建筑师先签到报批那块，如果满意的话继续到施工图阶段，不过最迟要在施工图结束前，确定是不是交给GU做还是建筑师。其实交给GU建筑承包商和交给建筑师价钱都差不多，不是二楼说的那么高。如果这个建筑师很有建haus的经验，那没什么大问题，GU做的话，完工快，但是施工图阶段就要LZ确定所有的建筑的细节，大到结构小到浴室瓷砖的尺寸品种，比较
烦。

danyguo333

不知道如何表示自己的感谢才好。。。是否可以这样理解：作为不那么懂行的Auftraggeber，和建筑师确定了Angbot之后，（在价格可以接受的前提下）比较省心的方式就是把所有的责任，包括设计，报批，施工计划，询价等等，都交给同一个建筑师。
因为具体Bauleitung的时候会涉及若干的分包商，那么施工当中的协调是不是最好也交给这个建筑师？换句话说，建筑师同时做了类似于“包工头”的角色。那如何保证他能够尽责的完成监理的职责？
另：信任是绝地信得过楼上（以及楼上的楼上），不过我在北威州，可能和拜仁州有所区别，但我估计大体的原则和流程应该还是一样的。
最后，还是谢谢！

hch

不知道如何表示自己的感谢才好。。。是否可以这样理解：作为不那么懂行的Auftraggeber，和建筑师确定了Angb ...
danyguo333 发表于 2010-8-3 22:18

理解正确，这个监理协调为什么占到30%的原因，确实需要很多年经验对各个分包商工作的详细了解才做的来。如果是不同建筑师做，最后出现纠纷，大部分会走到法律程序，就是诉讼。
谢谢楼主信任，同样，找建筑师要找一个自己信的过的，因为理论上建筑师是全权代表甲方利益的，如果工程期间，甲方对建筑师不断提出质疑不够信任，会对工程多少有影响，就好像楼主去看牙，你怎么能保证牙医尽责呢，还是要有一定程度的信任，反之，病人不断质疑牙医也不会起到positive的效果吧，当然最好有熟人推荐。
所以我建议楼主在不肯定是不是要同一个建筑师监理的情况下，先把和建筑师的合同签到报批阶段，当然最理想的是，建筑师从一而终。

danyguo333

明白了，多谢！如同牙医的例子，选建筑师一定要先了解他的口碑，如果他所负责的房子，客户都很满意，那也就可以证明，人家是个好“医生”了。我接触的这个建筑师大概50多岁的年纪，估计从事这一行有二，三十年了吧。 我尽量去和他以前的客户了解了解，如果大家都很满意的话，那就“从一而终”吧