求助帖，买地建房一步一步学（不断更新）
怀着比较复杂的心情（害怕又期待）打算买下一块地，然后请建筑公司建房。当接到Notar的时间安排和合同草案后，才发现我们太无知无畏了。$汗$ $汗$为了帮助自己，也为了方便以后 盖房的朋友（特别是针对那些和我们一样都是中国夫妻的家庭，因为如果LG是德国GG事情会简单一些。:) ），特发此一求助帖。
我把问题类出来，如果有了解的JM回复，我会把留言引用整理到第一页。
1. 买地建房的大致流程
必看精华贴：
1."建筑师" 买房建房几种类型：http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=621650&extra=page%3D1
2."Celinedeng"的建房过程:http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=582431&extra=page%3D1
3. 德国人的建房论坛：bauen.de
4. "笼笼葱葱"买房心得 :http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=622547&highlight=%2B%DC%D7%DC%D7%B4%D0%B4%D0
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2.买地皮前需要注意的问题
a. 注意地质，比如是否是岩石，沼泽地质，是否地下水位（Grundwasserspiegel）过高等等，这些都会造成地下室修建费用增高，甚至不能修建地下室。
b.有的新区，地皮周围的马路有没有修建，将来开发修建马路，管道，上下水供应这些费用都回根据地皮大小部分分摊到各家。
c.每块地皮都会有一个建房面积的最大规划，你的房子长宽不能超过这标准。每个方向要离所谓Schutzpunkt（我的理解是那些有地下管道或者电缆之类的地方要保持一定距离）一定距离。
d.地价会产生的一些Nebenkosten: Grunderwerbsteuer 3.5%; Nortarriats- und Grundbuchkosten 1.5%; Strassen-,Kanal- und Wassergebuehr; 还有可能其他一些费用，比如Vermessung,如果你这块地皮还没有正式通过政府的测量，那么根据地皮大小，地价，测量所用时间等会产生一些费用。
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3.Kaufvertrag+Notar注意事项
这个是我目前极想知道的。有没有JMs能提供一些信息$送花$
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[ 本帖最后由 yunpiggy 于 2008-6-9 22:18 编辑 ] 本帖最后由 yunpiggy 于 2011-4-22 22:20 编辑
建房
1.Bauantrag (fuer Baugenehmigung) Checklist: http://www.ladadi.de/index.php?eID=tx_nawsecuredl&u=0&file=fileadmin/user_upload/Dokumentarchiv/III_2/Checklisten/bauantrag.pdf&t=1212880725&hash=5b0ce2e119d40f064d5fbdde0ff57980
Baugenehmigungsgebuehr: 根据不同用途，每1000欧Rohbausamme 收取10，15，20欧。
------------------------------------------------2.建筑公司名录
引用"Celinedeng" 及其他: Okal, Best preis Haus, IBG, Fibav,Fingerhaus, Danhaus, Dan-wood Haus
DM Haus, Ihr Haus, Town & Country Partner, KLB-massiv-HAUS, NCC
.....
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3.Bau-und Leistungsbeschreibung常见条款
有时候房屋总价如果讲不下来，可以试着让建筑商在材料使用上做一些提高。
Planung und Bauantrag: 用来申请建房许可(Baugenehmigung)的Bauantrag，一般建筑商会提供。Bauantrag 需要的材料（- amtlicher Lageplan - Baubeschreibung - Lageplan- Bauzeichnungen (Maßstab 1:100)- ausgefüllter Bauantrag- Baubeschreibung- Standsicherheitsnachweis- Wärmeschutznachweis- Grundstücksentwässerungsplan- statistischer Fragebogen ）
Baugrundgutachten,Bauleitung und Baugutschter:单独的房子要自己付这些请工的费用，有的公司也会提供，包含在房价里。如果是太片房屋开发，在房价里应该已经包括。
Baustelleneinrichtung&Erarbeiten:看这些相应费用是否在房价里包括了。
Entwaesserung:
Kellergeschoss+Schornstein:注意内墙又多高（一般2,25m，加高费用相应增加）；外墙（Aussenwawnde）多厚（36,5cm），内墙(11,5-24cm) ；Kellerdecke材料（比如Stahlbetondecke, 钢筋混凝土）
Erdgeschoss-Obergeschoss:举架一般高2,645m，
引用“Kristian”关于Keller注意事项：同事的房子是这样的，他家的土很特殊，水不容易渗下去，所以有大雨后，水就积在地下室周围，时间长了，越积越多就流入地下室，他不得不买了个泵抽水，但是整个地下室都泡在水里了。他让公司培，公司当然不赔，这跟前的合同有关，合同里一般都是针对一般土壤的地下室，如果是特殊土壤，特殊处理的话，要额外加钱，我们也不清楚他知道不，反正他就是按普通土壤间的。最后他就告到法庭了，判决是两边各付一半维修的费用，当然还包括出庭的费用，维修就是沿着整个 haus，见了个下水道，大家知道挖坑的费用可是非常昂贵的，结果下来就跟建一个新地下室的费用差不多了。
Dachgeschoss: 引用“Kristian”：而且另外一个要小心的问题是dachgeschoss的霉菌的问题，这个同事很不幸，他家的顶层还长了霉菌，因为他为了省钱，在顶上绍普勒曾东西，我也不知道是啥东西，反正结果就是里面和外面是通的，结果屋里的热气升到顶层，与冷空气，变成水停在哪，时间长了就生霉了。
而他在做这些决定的时候，建筑公司是不会告诉你后果的，他们只会说你要不要这个，要不要那个，你又没经验，想省钱就不选，结果有时候是很严重的错误，但是建筑公司不会告诉你！！！ 很可恶，但是没办法。他选的这家公司在慕尼黑很有名的，很贵的一家公司，结果还这样。
Dackkonstruktion&Dacheindeckung:
Treppen: 从长期来看我个人觉得水泥的楼梯还是比一般木质楼梯好。听说木楼梯时间长了走起来会有咯吱声。楼和楼层之间的隔音也比水泥的差些。
Fenster und Fenstertueren: 建议卷帘自动升降控制一定要装，整个房子的窗户每天早晚都要手动拉一遍，工程量应该不小。如果预算宽裕，自动定时装置最好也装上。但是那种总控不是必须的，装单独的定时装置就可以。
Elektroinstalltion:
Haustueranlage:
Sanitaerstallation:
Heizungsanlage:好像目前用得比较多的事Gas-Brennwert-Heizungsanlage（一般安装在顶楼）$frage$ ,传统的有Oelheizungen（安装在地下室）, 这两种应该包含在房价里。可以引用地热的地方要安装Waermepumpen(费用大概15000-18000欧，仅供暖，必须应用Fussbodenheizung)，Solar-und Photovoltaikanlagen(前者供热水，后者供电)，费用不详。
Verputzarbeiten:
Estrich:
Gipskarton/Trockenbau:
Fliesenarbeiten:
Innentueren:
Laminat/Teppichboden/Tapeten:
Aussenanlagen/Garagen:
Versicherungspaket:
引用“Celinedeng” 《找建築商一定不能光看價錢，他們的Baubeschreibung一定要認認真真地讀，譬如：地基怎樣做，有沒有很好的隔冷；
砌墻的磚是什麽樣的，多厚，是verklinkert還使用Waermerverbundsystem,多厚的Daemmung；
門窗是從那個公司定的，具體的大小；窗子是5Kammer 還是6Kammer,Griff有沒有帶鎖（有小孩的就要注意這些）
Haustuer有沒有Seitenteil,是鋁的還是一般的；
Innentuer的高度，用的是什麽材料，是實木的還是CPL；
房頂的磚瓦,是普通的水泥（我不是專業人士，不知道是不是應該叫水泥呢 ），還是Long Life, 塼和塼之間的銜接好不好（有一些是很簡單的，如Vielbrockhaus），有一些是銜接得很好的；
電線的安裝，是不是每個房間都有足夠的插頭（這裡就看個人了，有人不喜歡用綫板，不希望看到有電線。我自己覺得在簽合同之前這些都可以和建築商討價還價的，我問過的幾傢公司都說另外加插頭一個要30到40歐，而且一般來説，他們提供的都不夠的，所以注意了，算好一共要另外加多少個插頭，然後和他們砍价）；
浴室用品，浴缸的大小，Dusch 的大小（80X80 90x90 90x100。。。), 是高的那種還是低的那種（低的要貴幾百歐），水龍頭的材料，是不是節約用水的那種
瓷磚，這個就不用多說，於是瓷磚的高度，廚房瓷磚的面積，材料。。。。
墻紙和地板，這些一般都不包括在他們提供的價錢裏面，所以不像自己動手的，都要問清楚。
先想到這些，下次再繼續。。。》
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4.建房监理
引用本版"Wer1973": http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=741300&extra=page%3D1
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[ 本帖最后由 yunpiggy 于 2008-6-9 14:14 编辑 ] 后期打理
1.Versicherung
引用"笼笼葱葱"关于买房建房家庭应该考虑的一些保险： http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=738608&extra=page%3D1
建房开始之前必买保险：1.Bauherrenhaftpflichtversicherung 2.Bauwesenversicherung
入住之后必买保险：1.Wohngebäude- / Hausratversicherung 2.Haftpflichtversicherung für Haus- und Grundbesitzer
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2.
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暂时能够想到这么多。有些内容从网上和本版其他JMs的帖子里找到了一些信息。我会慢慢整理出来的。:)
[ 本帖最后由 yunpiggy 于 2008-6-9 14:01 编辑 ] $送花$ $送花$ $送花$ 肖肖妈是个心细而且懂得生活的人。支持一个$送花$ 原帖由 冷冰冰 于 2008-6-7 15:42 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
肖肖妈是个心细而且懂得生活的人。支持一个$送花$
$害羞$ $害羞$
哎，我就是个一点事情要忙半天的人，还总是忙不明白。 $m7$ $m7$ $m7$
如今被逼上梁山，不忙也不行了$m4$ $m4$ $m19$ $m19$ $m19$
有经验的XDJM都来不吝赐教哈。
$送花$ $送花$ $送花$ $送花$ 共同研究推敲吧. 我以前还发过一个关于买房的帖子, 你要不收进来, 集中在你的帖子里?
http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=622547&highlight=%2B%DC%D7%DC%D7%B4%D0%B4%D0 原帖由 茏茏葱葱 于 2008-6-9 00:00 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
$送花$ 共同研究推敲吧. 我以前还发过一个关于买房的帖子, 你要不收进来, 集中在你的帖子里?
http://www.dolc.de/forum/viewthread.php?tid=622547&highlight=%2B%DC%D7%DC%D7%B4%D0%B4%D0
谢谢！！！$送花$ $送花$ $送花$ 你都搞得很清楚了，不要叫求助贴了，改名叫指南贴把;) 零经验。不过支持mm，这是大工程啊。$送花$ $送花$ $送花$ 原帖由 kristian 于 2008-6-9 20:28 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
你都搞得很清楚了，不要叫求助贴了，改名叫指南贴把;)
94，还有，LZ买和卖搞清楚啊$汗$ 原帖由 kristian 于 2008-6-9 20:28 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
你都搞得很清楚了，不要叫求助贴了，改名叫指南贴把;)
还有太多不明白的事情$m19$ $m19$
MM的LG是德国人吗？ 有几个单词不知道是什么东西。可以解答一下吗？！
Verklinkern
verputzter Sockel
$送花$ $送花$ 原帖由 mixmas 于 2008-6-9 22:16 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
94，还有，LZ买和卖搞清楚啊$汗$
$汗$ $汗$ 改过来了。 原帖由 yunpiggy 于 2008-6-9 22:17 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
还有太多不明白的事情$m19$ $m19$
MM的LG是德国人吗？ 有几个单词不知道是什么东西。可以解答一下吗？！
Verklinkern
verputzter Sockel
$送花$ $送花$
Verklinkern: 就是gebrannter Ton, 一般分为两种, 一种是单独的墙体, 和真正的MAUERWERK平行, 一种是很薄的片状, 直接贴在Dämmung外面. 最原先的意义在于Schutz vorm schlechten Wetter, 现在在美观上也有重要作用.
verputzter Sockel: 我猜是有些墙体不是从上到下verklinkert, 那么下面没有verklinkert的部分就是verputzter Sockel吧?
[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2008-6-9 23:09 编辑 ] 原帖由 茏茏葱葱 于 2008-6-9 22:29 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
Verklinkern: 就是gebrannter Ton, 一般分为两种, 一种是单独的墙体, 和真正的MAUERWERK平行, 一种是很薄的片状, 直接贴在墙体上面. 最原先的意义在于Schutz vorm schlechten Wetter, 现在在美观上也有重要作用. ...
谢谢！！$送花$ $送花$
不过还是想象不出什么东西（$m7$ ），这个现在的房子常用吗？是不是那种装饰的保温隔热板一样的东西，然后可以在上面刷颜色？ 原帖由 yunpiggy 于 2008-6-9 22:17 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
还有太多不明白的事情$m19$ $m19$
MM的LG是德国人吗？ 有几个单词不知道是什么东西。可以解答一下吗？！
Verklinkern
verputzter Sockel
$送花$ $送花$
问了老公，verklinkern就是北部的那种砖直接露在外面的房子，我们在南部，没有这样的房子。我很喜欢那种房子。
我们这边房子都是用砖建好后，在外面涂很厚的一层像石灰样的东西，叫verputzen,然后刷防水涂料。
房子下半部的这样处理就叫 verputzter sockel. 这主要是防水的。
我们这边的房子现在流行刷黄色，窗户边一周刷白色，像国内的包窗户框;) ，然后木头的屋檐刷白色 原帖由 yunpiggy 于 2008-6-9 22:41 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
谢谢！！$送花$ $送花$
不过还是想象不出什么东西（$m7$ ），这个现在的房子常用吗？是不是那种装饰的保温隔热板一样的东西，然后可以在上面刷颜色？
看下面的照片, 就是verklinkert, 外表看上去象砖. 我们现在建的房子的FASSADE就是verklinkert.
[ 本帖最后由 茏茏葱葱 于 2008-6-9 22:49 编辑 ] 原帖由 kristian 于 2008-6-9 22:45 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
问了老公，verklinkern就是北部的那种砖直接露在外面的房子，我们在南部，没有这样的房子。我很喜欢那种房子。
我们这边房子都是用砖建好后，在外面涂很厚的一层像石灰样的东西，叫verputzen,然后刷防水涂料。
房 ...
柏林现在的房子都在砖的外面铺大约15厘米的泡末塑料的一块块的东西做保温用的.旧房子重新粉刷的时候也是先在墙体外面贴一层的. 原帖由 wintertears 于 2008-6-9 23:00 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
柏林现在的房子都在砖的外面铺大约15厘米的泡末塑料的一块块的东西做保温用的.旧房子重新粉刷的时候也是先在墙体外面贴一层的.
我们这边也是，贴层泡沫塑料，叫做Daemmung,起保温作用的，然后verputzen。
像葱葱茏茏mm贴的那个房子，就是verklinern,不知道这个怎么做保温？ verklinkert房子看起来确实很漂亮，我也挺喜欢的。可不知为什么南边这么少？我LG说verklinkert没有verputzen的这种保暖，因为没有很多Luftkammer,可有着暖气好象再怎样也不会太冷。 这下明白了。还以为就是这样的砖块呢，原来也是一种装饰层。 原帖由 kristian 于 2008-6-9 23:18 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
我们这边也是，贴层泡沫塑料，叫做Daemmung,起保温作用的，然后verputzen。
像葱葱茏茏mm贴的那个房子，就是verklinern,不知道这个怎么做保温？
这样的墙体是软的，不能承重。我们现在住的房子也是这样的，本来想装卫星天线的，但是不让在墙上装。 原帖由 kristian 于 2008-6-9 23:18 发表 http://dolc.de/forum/images/common/back.gif
我们这边也是，贴层泡沫塑料，叫做Daemmung,起保温作用的，然后verputzen。
像葱葱茏茏mm贴的那个房子，就是verklinern,不知道这个怎么做保温？
和贴泡沫的那种一样保温的，不同的是外层和内层中间有大约2cm的空间，忘了中间是不是还要有一层保温膜，然后外层不是泡沫而是用砖再砌一层，砌完后还要把在砖和砖之间的空隙填补好什么的，价格要比Daemmung贵约一万左右，当然房子的大小不同价格也不同。
[ 本帖最后由 celinedeng 于 2008-6-11 06:38 编辑 ] 原帖由 wintertears 于 2008-6-10 18:58 发表 http://dolc.de/forum/images/common/back.gif
这样的墙体是软的，不能承重。我们现在住的房子也是这样的，本来想装卫星天线的，但是不让在墙上装。
可以装在房顶。 原帖由 yunpiggy 于 2008-6-10 15:39 发表 http://dolc.de/forum/images/common/back.gif
这下明白了。还以为就是这样的砖块呢，原来也是一种装饰层。
是砖块来的。
当然也有像砖块那样的装饰层，不过建筑商就不能说这种房子是Verklinkert了吧？$frage$
[ 本帖最后由 celinedeng 于 2008-6-11 06:43 编辑 ] 原帖由 celinedeng 于 2008-6-11 06:35 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
和贴泡沫的那种一样保温的，不同的是外层和内层中间有大约2cm的空间，忘了中间是不是还要有一层保温膜，然后外层不是泡沫而是用砖再砌一层，砌完后还要把在砖和砖之间的空隙填补好什么的，价格要比Daemmung贵约一万 ...
我们也有计划弄这个,前两年问过价,好的大概100欧一平,像我家要弄成Verklinkert,要好几W.$郁闷$
所以现在只能努力的存钱,希望能在几年内弄好.$m7$
其实弄Verklinkert很好的,以后对于房子的外观不会有什么活要忙,外墙刷漆的,过几年就会显得旧,显得不太好看.到时就要请人重新刷漆,但砌砖的,过个十几二十年,只要不看房顶的WA片的,基本跟新的一样.
现在还有一种合成的,就是泡末和砖的合成,压缩成很薄(名称不知道),这种也很好,但有一个问题,就是有一块砖碎了什么的,就要把整个一平都换掉,不像那种一块一块砖砌起来的方便,就把坏掉的那块换掉就好. 原帖由 celinedeng 于 2008-6-11 06:41 发表 http://www.dolc.de/forum/images/common/back.gif
是砖块来的。
当然也有像砖块那样的装饰层，不过建筑商就不能说这种房子是Verklinkert了吧？$frage$
$送花$ $送花$
MM终于也出现啦！！ 你家的房子装修好了吗？！ 原帖由 yunpiggy 于 2008-6-11 22:11 发表 http://dolc.de/forum/images/common/back.gif
$送花$ $送花$
MM终于也出现啦！！ 你家的房子装修好了吗？！
那裡阿，懷孕了也幫不上甚麼忙，帶著兩個小朋友都累壞了。$郁闷$ $郁闷$ 嗯，對了，前輛天看報紙，說Gas要升價40％了，mm要建房，考慮一下不要用Gas吧。