Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...
不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfrau。对于有主职工作的人来说，有一套这个房子就够受的了。 握紧阳光 发表于 2021-7-22 10:53
不过这么玩也有问题，需要每天花时间在这套房子上，可能自己需要做一些初步的清洁工作，剩下来的找Putzfra ...
重点是， 这样玩是违法的！
marklin 发表于 2021-7-22 11:13
重点是， 这样玩是违法的！
No，只要按实际租金收入缴税，就是合法的。比如有些极其守法的Airbnb房东会让每个入住的人填入住信息，签字画押，以便查税。 要看当地平均房价的 这个小loft我看不错 德国这种小资的房子少 满大街都是二战后建的又丑质量有差 这种要是在我们这里 你发帖吐槽功夫 估计已经下架了 Kittende 发表于 2021-7-22 12:49
要看当地平均房价的 这个小loft我看不错 德国这种小资的房子少 满大街都是二战后建的又丑质量有差 这种要 ...
即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。
我这里地段好的新房均价已经7000欧起跳了，什么概念啊，5年前买一套带泳池的新房Haus，现在只能买一套100平的4-Zimmer Wohnung。
我今年初卖掉了一套Wohnung，5年涨幅60%，买家是Volksbank房贷部门的Abteilungsleiter。他给我的解释是，钱放在房子里面起码不会贬值，房价不会长期逆通胀下降的 房子这样涨下去，的确有点让人害怕呢 marklin 发表于 2021-7-22 10:32
“我手上的房子Brutto-Rendite都在5%以上”
我就信他这句话!
:daxiao::daxiao::daxiao: Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 09:46
他们买的地段可不是类似Burgweinting或者Pruefinging这样的周边郊区，如果是这种地方肯定也大涨，他们去 ...
太村儿的话那是涨幅不会太大。。。 Uldenbaturu 发表于 2021-7-22 10:12
10年前就有这么玩的，旅游城市在土人区买个便宜的小户型，稍微打扮打扮专租中国背包客，微信转账连税都省 ...
认识有人打算买了新房做airbnb的，如果能一直租出去，收益确实要比普通的出租高多了。她现在回国头来 觉着幸亏没做，否则赶上这个新冠，空置率太高。。。 握紧阳光 发表于 2021-7-22 13:27
即使看平均房价，很多人得出的结论大概也只是楼市虚高有水分。。。
我这里地段好的新房均价已经7000欧起 ...
投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机税了:zaogao: 本帖最后由 握紧阳光 于 2021-7-26 08:51 编辑
yigehaode 发表于 2021-7-23 12:02
投资房5年就卖掉，如果自己收入还可以的话，投资税也是笔不小的支出。。。
年收入不到6万就要交42%的投机 ...
要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？
就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付27500欧，以租养贷，5年内的租金还贷款本金大概54000欧，今年445000欧卖出，付中介费16000欧，投机税(445000-275000-27500-16000)x0.42=53130欧，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130=127370欧，这已经是完税价了
把当初自付的27500欧看作本金，5年税后收益率463%，年化税后收益率92.6%，可能买特斯拉也能实现
如果是一种投资，投机税的金额越高，越说明收益率高啊。好比正常的工资收入，有人会因为不想交税，甘愿降低工资到年收入9000欧吗？
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计算更新纠正：
涉及到租金交税，因为是家庭收入统一报税，所以没办法知道确切交税金额，大致按照每月150欧的税金计算，实际盈利445000-16000-275000-27500+54000-53130-150x12x5=118370欧。那么年化税后收益率为86%，比上面原来的结果要稍微少一点。
单单考虑到名目繁多的税种，也是一些观点认为不划算的原因之一，主观认为被薅羊毛太厉害，不值得付出。其实细账计算完就会发现，获利空间还是很大的。好比工资，大家都知道，brutto越高，税越高，甚至税率提高，特别是对于44组合税级，brutto涨完netto只能多50%，但是有人会拒绝涨工资吗？
举个例子，从年薪6W换到8W的工作，要适应新工作新环境，更多的工作内容和压力，可能要付出更多的时间，仅从经济角度出发，每月的netto多850欧左右。但是投资一套以租养贷每月Tilgung850欧的房子，远远比换工作轻松得多，如果房子还会升值，那就更可观了。工资是主动收入，每一分钱都是自己的汗水换来的。
握紧阳光 发表于 2021-7-23 13:10
要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？
就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付2 ...
你还没有计算当年买房的Nebenkosten(新房7%，二手房一般11%)，还有银行利息及提前还贷的违约金，甚至当年买房还要装修厨房，所以盈利应该没有12,7万欧 本帖最后由 握紧阳光 于 2021-7-23 14:52 编辑
cgndhx 发表于 2021-7-23 14:37
你还没有计算当年买房的Nebenkosten(新房7%，二手房一般11%)，还有银行利息及提前还贷的违约金，甚至当年 ...
KNB就是你说Nebenkosten，买的是拎包入住，啥都没买，啥钱都没花。银行那边没有违约金，因为是老客户，而且银行房贷部门的Leiter就是我的买家，所以银行把剩余贷款直接转到新买房的新贷款里，同时给我调整为实时利率。不过即使算上提前还贷的违约金，也就小几千欧左右，这个费用可以抵扣投机税，对收益率来说没啥影响。 握紧阳光 发表于 2021-7-23 12:10
要么赚钱交税，要么不赚钱不交税，选哪个呢？
就拿这套举例，算最粗略的账，当年售价275000欧，KNB自付2 ...
额，5年还了54000欧，而且是以租养贷？就是说每月Tilgungsanteil为900欧，那你的冷租估计在1200欧以上啊。
27万5的房子多大？能收到1200欧冷租的话，那确实是比较特殊的好房子。 你完全没有必要卖啊。 本帖最后由 握紧阳光 于 2021-7-23 17:35 编辑
乐水鸣佩环 发表于 2021-7-23 16:12
额，5年还了54000欧，而且是以租养贷？就是说每月Tilgungsanteil为900欧，那你的冷租估计在1200欧以上啊 ...
平均冷租1100多，105平，我搞的WG，这一套房子需要花我两到三套房子的时间，Rendite在我这里算一般，下面还有大修计划，卖了换别的比较划算。 Uldenbaturu 发表于 2021-7-21 08:53
如果是雷根斯堡，好的区域还是值得投资的，即使不涨至少可以抵消通胀。
雷根斯堡这种地方应该属于房产投 ...
房子的确很看地段。
人口增长和经济增长预期吧。
这房子租的话远不止600欧吧 本帖最后由 marklin 于 2021-7-27 10:18 编辑
握紧阳光 发表于 2021-7-23 17:28
平均冷租1100多，105平，我搞的WG，这一套房子需要花我两到三套房子的时间，Rendite在我这里算一般，下面 ...
105平 WG 冷组1100， 在一线城市算公价， 不过，因为新冠期间， WG 估计也不大好出租，WG打理投入时间太多，卖掉换Wohnung 也是很好的选择， 如果以收租作为主要手段，还是买小一点比较经济，比如55到85 之间， 如果地段好的话也可以租1000。 marklin 发表于 2021-7-27 10:06
105平 WG 冷组1100， 在一线城市算公价， 不过，因为新冠期间， WG 估计也不大好出租，WG打理投入时间太多 ...
我这里不是一线，应该是三线勉强二线，新冠期间对留学生WG的影响其实不大，因为即便是Online，但是考试还是线下，还需要定期回学校，需要住址用来保留签证，所以不会昆房，反而会因为疫情影响学业进度而续租。
一套WG还行，如果多了，WG就比较浪费时间，学生很多方面都不懂，有点小问题就找房东也是头疼。小户型的确好出租，Rendite更高。 不是一线城市就搞得这么有声有色， 真不错。如果在我们这里， 10年前要是投资房地产，估计赚翻了，早早可以躺平享受生活了！ 握紧阳光 发表于 2021-7-27 10:55
我这里不是一线，应该是三线勉强二线，新冠期间对留学生WG的影响其实不大，因为即便是Online，但是考试还 ...
很强，投资眼光好！ marklin 发表于 2021-7-27 11:03
不是一线城市就搞得这么有声有色， 真不错。如果在我们这里， 10年前要是投资房地产，估计赚翻了，早早可以 ...
非一二线城市一定要盯着市中心，出了市中心，隔条街就出不来价了，开车5分钟以外的地方就更是天差地别了
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