关于 以租养贷的一点困惑
本帖最后由 长汀烧大块 于 2021-3-24 16:26 编辑自从打算买房以来，在本版潜水一段时间了，偶尔冒泡。看到很多人都计划买房，然后自己住两三年再出租，以租养贷，有的人收到的房租甚至和房贷差不多了。我一开始也觉得这个主意不错，不过最近因为种种原因没有买房而是选择了租房，对这个操作有一点困惑：
既然买房-自住-出租 以租养贷这个套路 真的那么好，那么为什么德国人想不到这个办法呢？如果房租和房贷差不多了，人家为什么不自己买房呢，难道我们中国人有什么特别的优势？
这个办法实践起来真的有那么好吗？一般收到的房租需要交多少税呢？我媳妇特别反对出租房子，她觉得作为房东，平时要处理一些琐碎的小事以外，还有可能遇到麻烦的租客，毕竟德国这里是保护租客的，万一遇到一个坑爹的租客就麻烦了，但是我感觉版上打算买房后出租的，好像都没有这种顾虑。
我看到有些人不确定自己最后在哪里定居，甚至未来打算回国的，都有买房自住再出租的打算，我实在是困惑。照我的理解，作为房东，离自己出租的房子越近应该是越好的，管理起来方便。如果连房东本人都不在当地，虽说可以委托中介管理，但是管理费用又是一笔多出来的开销，难道说即使这样还有的赚？
其实楼主现在考虑这个问题时机已经有些晚了。以前买房以租养贷，房价上涨的空间还是很明显的。现在整体房价上涨空间和速度逐渐放缓，主要是单纯的靠租客交的租金还几十年贷款。如果你手上有几万或十几万闲钱作为首付，这种方式在好地段好房子上还可以考虑。如果手上没有闲钱，单纯想0首付贷款，找个便宜能下手的二手房出租，等着每月的租金去还贷，那估计压力会不小。 我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每月的全部租金还贷款，这种方式就会压力大。一般一开始就必然会想用最快速度还完，那就会上最多的首付，每隔个几年还要自己掏腰包还Sondertilgung啥的。但是可以算算，以现在的房价，不管哪个城市如果只以租金还贷款，就算没有任何修理等费用，最少也得20年以上才能还完。以这种方式，如果不是半道卖了的话，最快20年以后才能见到钱。操了至少20年心和承受的压力，我是觉得不划算。
如果每月租金只一部分还贷款，留下自己满意的部分，那每个月都有"盈利"。以这种方式的话就不会着急还贷款，慢慢来呗，最好还个100年。这样就是尽量投最少的首付，利息多少并不是很敏感，相当于你和银行合伙了个生意，银行投钱，你投人力，银行赚利息，你赚还完贷款那部分租金。那可能说每月赚个几百块，一年也没多少钱呀，那多弄几个凑在一起不就多了么。首付明明可以最少给2万就可以了，非得给10万，如果有10万首付的话，为啥不再多买几个呢。只要银行敢给你钱你就敢买，当然你欠太多了，银行可能也不会再贷款给你了，反正能买几个就买几个呗。
最赚钱的我的经验是20-30平的单人公寓。大于40平的除非你买的早或做WG，不然租金相对房价来说太低，根本不划算。另外到现在我也没算明白，买新房出租是怎么赚钱的。反正以上都是我自己的想法啦，可能我的这个想法也不是利益最大化，但是每个月能看到有钱剩心情还是不错的。
同问同问 :dizzy:~~ 本帖最后由 cgndhx 于 2021-3-24 16:49 编辑
并不是愿意当房东，而是过去房价便宜，房价和租金一直再涨，贷款利率又低，怎能不买房子。很早之前，德国房贷7%，8%的时候，那时房租也不高，没人当房东，再有现在中国人有钱了，国内卖一套房子，就是不少钱，总要有地方放吧 cgndhx 发表于 2021-3-24 16:42
并不是愿意当房东，而是过去房价便宜，房价和租金一直再涨，贷款利率又低，怎能不买房子。很早之前，德国房 ...
过去房价便宜，这对于德国人也是一样的啊。可能真的中国人买房热情比较高吧，相对于国内，这里的房价确实不贵，现在也不贵。但是国内卖一套房子的钱 现在没那么容易转移出来了吧，真是没有赶上好时候，14-16年的时候银联卡每天都可以取1000欧没有限制，汇率又低，可惜错过了。 确实有这些问题，你媳妇担心的没错。
而且还贷压力大，一旦碰上个幺蛾子租户，或者失业了，真是头痛啊。
而且德国法律并不公正， 而是偏向租户的。所以如果人家能一辈子便宜租你的房子，没有各种还贷压力，谁不干啊！
现在是房租涨的厉害，一辈子总是便宜房租的时代过去了。到老了房租那么个涨法，肯定老来贫困。所以 德国人才开始考虑买房的。 住自己买的房子，虽然不用交租，但是除了还贷款和其利息以外，每月每平米仍然还有大约6欧的费用。由此，很多德国人承担不起。
租金减去费用后剩下的资金还能够还贷款和利息，只是在最近几年房地产猛增的情况下，在局部地段才有可能。现在绝大部分房地产的价格已经是10年到20年后的泡沫价格。
德国房地产在未来10年内将会有一个大幅度地下降，主要原因是德国年轻人的收入大大下降，大量的外国人，特别是东欧人会回到自己的国家，而导致房地产的需求大规模的下降。
个人看法，仅供参考。 还有，为了在实践中摸索一下，建议可以买个小公寓，试试水深，亲自实践一下。成本也不大，风险也不高。 本帖最后由 Uldenbaturu 于 2021-3-24 17:57 编辑
就和做生意是一样的，理论上很简单，一个地方便宜买来，另一个地方贵的价格卖掉，赚差价，听起来是不是很简单，但为什么大家都不这么做呢？
因为在这个原则上牵扯到很多细节问题，最关键你有没有那种投资房产的激情,眼光和冒险精神，就好像你有没有自己做生意的激情，眼光和冒险精神是一样的。
[*]首先你要保证你的买房城市房价和房租有上升空间，前几年的德国大小城市基本都符合这点
[*]然后买房一定要买最好的lage，市中心，靠超市，靠银行，靠快递，靠公园，还不能靠大街。而且好的lage的租客质量也高，违约的可能性小。
[*]一定要买小户型公寓，能买两个小户型不要买一个大户型，大户型租金同等面积要少。
[*]尽量买新房，租金高，而且出租以后会少很多修理的杂事，房子装修的时候每一步都考虑到以后出租应该怎么弄最好
[*]出租的时候找高质量的租客，不能租给工作不保险的群体
[*]尽量全款贷款，贷款越多，退税越多。把自住国家补助的钱和出租退税的钱算好，自住和出租怎么组合能达到收入最优化
风险是有的，和做生意和买股票一样的，需要眼光和敢于冒险，当然你要有自己的底子，输了也要输的起
是的， 我以前一直没买房也是因为当时公司里的同事基本没人买房。 同事们的工资不低。当时我很纳闷，这些德国同事都是受高等教育的， 收入不菲， 不买房一定有原因的。。。 然后我就错过了过去的买房黄金时代。 Hoard 发表于 2021-3-24 18:43
是的， 我以前一直没买房也是因为当时公司里的同事基本没人买房。 同事们的工资不低。当时我很纳闷，这些德 ...
2008年的时候，德国房市开始抬头，我认识一个在雷根斯堡住了很久的中国同胞，一直在租房，我问他为什么不买，他说买自己房子太麻烦了，到2010年房价开始起飞，我说你买房吧，他说德国政府会管的，不会让房价一直这么涨的，到了2012年，他说多瑙河边上的新Haus已经50万一套了，太离谱了，不可能一直这么高的，肯定会下降，德国不可能像中国那样房市泡沫的。到了2017年，雷根斯堡的房价德国排名前几，房价翻倍，我的这个朋友这时候忽然要买房了，然后跑到郊区一个很偏僻的地方买了一个大大的老Haus，我说你么多钱为什么不考虑在市里买？贷点款过几年还会升值呢，他说不可能一直涨的了。。。到了今年，雷根斯堡的房价估计又涨了不少。
只能说在德国住久了，心态和眼界慢慢被当地人同化了。。。 长汀烧大块 发表于 2021-3-24 16:58
过去房价便宜，这对于德国人也是一样的啊。可能真的中国人买房热情比较高吧，相对于国内，这里的房价确实 ...
爷爷奶奶，父母那几代都是多子女，北京的大杂院，上海的弄堂，这些代名词，都反映出国内大部分家庭一直都有住房难的问题，国内分房制度进行货币化改革后，房价翻了翻的往上涨，再加上政府在政策上给房价托底，"买房"已经成为中国人的执念。而德国的情况完全不同，德国是富国，大部分家庭没有改善房子的迫切意愿，房价也是涨涨跌跌，税收和租房政策都不利于房屋持有人，所以德国人买房热情不高，虽然近十年多的涨价，也让德国人的观念有了改变，不少人有了自己的房子，但做房东，大部分德国人都不干的。 就汉堡而言，40年房租的房贷，不断供的压力确实很大啊。如果30岁贷款买的，以租养贷40年间不出任何幺蛾子也要到70岁才还清。而且房子每15-20年要修缮一次，40年的话，等于成本再加两笔修缮费。 本地人很容易思维固化，特别是地段概念固化。国内也是如此，很多上海人都是因为自己有房子住，错过一次又一次买房机会，反而外地在上海打拼的外地人，会拼命买一套，尝到甜头之后一套一套的买。
出租的房子，买新一点的房子不需要打理，关键找到好的租客，大城市新房子是卖方市场，租客可以挑挑拣拣没什么需要操心的。交接的时候去一次就可以了。离的远近无所谓的，离的远还能抵很多税。 smtp 发表于 2021-3-25 07:51
我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每 ...
新房前几年还能赚的，最近的房价租金严重倒挂，如果零首付，现金流变负了。
实际上不用想什么时候还完贷款，只要保证现金流为正， 15年20年后卖了就好了，争取早点退休。 smtp 发表于 2021-3-25 07:51
我觉得区别在于是用 "每月的全部租金还贷款" 还是 "比如租金自己留下几百块钱，剩下的还贷款"。
如果每 ...
每月的租金全部还贷款也不会有压力，而且每年报税也会有一笔退税，根本不用急着还完 房子会折旧，银行也不傻，还贷100年这样的玩笑话别当真。 很简单，看你要冒一点儿险赚钱还是要安安稳稳亏钱。基本上这个也是人有钱没钱最基本的区别，富二代除外。参考穷爸爸富爸爸 是什么让这里的人都觉得中国人买房厉害，只有中国人知道投资房产？大家都租过房子，有多少人是跟中国房东租的？想买就买呗，关键是要注意自己的现金流。你的房子之后出不了手房产投资就只是固定资产不是现金。 以租养贷的大前提是得找到价格合理高品质的房源。房市热了10年了，市场上房源基本是两极，一级是A级7大城市这种有增值潜力的但租售比极其低的房子，要么一级就是比较没落城市租售比高但是没长期预期的房子，如果想租售比高还有长期前景就得靠信息和碰运气了。 德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人不怎么想投资这种事情，很多德国人不热衷于投资的，中国人最喜欢投资。剩下那些想买房的德国人，都想方设法的在买，每次去看房都巨多人，有一回中介居然骄傲到放我鸽子的程度。
但是我赞同你的看法，绝不是每个人买个房都能赚钱的，事实上肯定大部分人都在做赔钱买卖的，因为如果它真是个机会的话，而很多人又都看见了，这个机会的“估值”会被不断推高，直到从机会变成泡沫。我个人也在租房，我认为目前买房的风险回报比例大部分情况下都比买基金更差，也许房价还能翻倍，但承担的风险也非常大呀，如果用大杠杆投资，一旦下跌，可能不止本金全损失，还会倒赔钱。况且我也不相信德国的房价还能涨太多了，我还估了一个最高的可能呢。
而且就像你说的，我觉得随时能搬家也是一个值得考虑的选项，我愿意为此付出一点儿代价。但如果能找到物美价廉的房产，我依然会入手的，因为只有买得比大多数人便宜并且经营的比大多数人好，才可能降低风险并获得超过平均的回报，商业规律。
另外我不是很理解你说的“买房-自住两年-出租”的模型，我觉得如果一开始就打算出租，就应该也一开始就租出去，因为出租和自住很难采用相同的投资策略。
本帖最后由 cgndhx 于 2021-3-27 20:01 编辑
以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小镇，很新的4Zimmerwohnung租金是1000欧多一点(现在大概1300欧)，新的4Zimmerwohnung大概33万欧元(现在大概60万欧)，欧元兑人民币汇率当时大概是1:6.7，而且从国内汇钱没有金融监管，银行十年贷款利率大概在1.7%，贷款审核很松，当时优质房源也很多，各方面综合在一起，租售比很好，所以楼主如果在当时关注房产，就不会有这样的发问了 D.Rich 发表于 2021-3-27 16:42
德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人 ...
最起码，还在负债还贷的那几年精神压力不会小的。 cgndhx 发表于 2021-3-27 19:59
以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小 ...
现在房市在拐点，还是先观望一下比较好。
这个行业也是有规律的，起步慢，刹车也慢。但是也是有轮回的；
像轮船／海运公司，也是有轮回的－就是有高点有低点的，不是一直上涨的。
当初我在学校上课的时候，说房子折旧率。我的教授当时在讲台上想了想，说，德国隔一段时间就有一次战争，谁见过德国的房子大部分会保留100年的。我当时就想，他还考虑的挺长远的。
反正，这个事情，就是个投资机会吧。投资总是有赔有挣的。
但是贷款压力真是很大。我很讨厌负债的感觉。
赶紧把房贷还完了完了。
如果正巧赶上有合适的，倒是也可以考虑再次出手。 本帖最后由 长汀烧大块 于 2021-3-27 20:55 编辑
cgndhx 发表于 2021-3-27 19:59
以租养贷，是要看站在哪个时间节点说，楼主是站在现在，在设问以前为什么这么做。我记得2015年我住的南德小 ...
现在这个租售比确实划不来了，不过我这个问题也不限于现在吧。
如果真的像你所说的2015年 33万欧买的房可以1000欧租出去，为什么有人会花1000欧去租房呢，他自己难道不会算账吗，即使零首付，房贷和房租也差不多了。既然能负担得起房租了，那为何不干脆买下来？百思不得其解 maidongxidemao 发表于 2021-3-26 09:22
是什么让这里的人都觉得中国人买房厉害，只有中国人知道投资房产？大家都租过房子，有多少人是跟中国房东租 ...
因为这里只有中国人:taoqi: D.Rich 发表于 2021-3-27 16:42
德国人怎么不想买呢？只不过很多德国人没这个能力而已。有能力贷款的德国人也就是50%这么多，再加上很多人 ...
嗯嗯，这个是我没有表达清楚。我要问的其实并不是完全的以租养贷（Kapitalanlager），而是以下买房策略：先买一个小房子自己住，过几年买了大房子以后再把小房子出租出去，感觉不少人有这个打算，这样年轻的时候手头紧张些，等贷款还完就坐拥至少两套房产了。我以前也觉得这样不错，不过我老婆却觉得应该一步到位，直接买大房子，不想做房东。
可能以前房价低的时候，还是有机会买到两套房子的，现在我觉得 如果能一步到位买到合适的就不错了 本帖最后由 cgndhx 于 2021-3-28 01:30 编辑
2021-3-27 20:52
ɡ
2015 33 ...
我认识的人，2014年2015年前后愿意花1000多欧租房，他当时几个原因，一，工作不稳定，有换城市的可能，不想做易地房东，所以先租着，二，当时德国房产还不算炙热，与再早相比，当时涨幅算平缓，租金也不高，房地产市场上，好的房子好的地皮都还很多，所以心态上没有压迫感，相比起买房，大家还是愿意租房，好的租售比，在德国已经存在了很长时间，大家习以为常，2014年我租了南德一个比较大的城市的2zimmerwohnung，冷租才460欧，现在再也没有这样的租金了。至于其他人，为什么不买房，各有各的原因。国内房价涨了20年，北京2005年时，三环四环之间，才四千，五千一平米，也不是人人都买了房 cgndhx 发表于 2021-3-28 00:41
我认识的人，2014年2015年前后愿意花1000多欧租房，他当时几个原因，一，工作不稳定，有换城市的可能，不 ...
你分析的几点都有一定的道理，不过和国内情况不太一样，国内的租售比一直低得吓人。北京2005年的时候虽然房价便宜，但是房租更便宜。换句话说如果当时北京的房租和房贷一样高了，可能绝大多数人都会买的。德国人租房比率一向很高，恐怕是全球最不喜欢买房子的
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