与房东的纠纷--起诉纪实（胜诉，判决书在55楼）

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:26

本帖最后由 yinying2639 于 2020-10-8 16:22 编辑

希望对租房的同胞有帮助
2017年4月28日昆掉租的房子。这一年期间慢慢学德语。慢慢整理起诉资料。资料有10cm厚，包含照片和视频等。

2018年11月中旬委托了律师协会，收了最少两年的会费90欧元。昆掉租房合同后有三年的追诉时效可以理论押金等事宜（最后打官司的律师纠正了这个错误，追诉时效是一年，后面详述，险些白交了会员费，一半费用都过了追诉时效）。这个最诉时效的问题我曾经在论坛发帖，无人回答。
今天收到律师协会的信，告诉我已经给原来的房东发了律师信，内容如下：

要求房东在2019年1月3日前给出法律依据。并不是我设计，租房协会办事就这速度，闹得房东不好过年了。

经过（和付给房租协会的内容相同）：2015年11月27日，签订租房合同。房东和我们是邻居，挨着，可以很清楚的看到彼此。
房东在网站上的公开出租价格是每月1440欧元，我们为了租到这个房子愿意每月多给60欧元，最后签订合同
1500欧元。签合同的时候，我向中介y女士和房东展示了签证和护照，并告诉房东，我和妻子暂时没有长期签证，正在办理中。因此会我们会经常返回中国。当然房东也很高兴他的房子很少被使用。签订合同后，房东希望我把房门钥匙和一把信箱钥匙给房东作为备用，我同意了。
由于我们两人刚刚来到德国，既不熟练德语，也不太了解德国的生活习惯。绝大多数时候我们通过朋友和同事翻译与房东对话和邮件。由于我们长期签证正在办理，所以我们经常往返于德国与中国，在德国居住的时间比较短。 2016年6月，我们获得长期签证。
房东在 2016 年 7 月 28 日发邮件提问：“ 我想知道你们怎么保证常态的花园维护（比如：剪草、剪树篱、浇灌植物）？请见合同第 10 条和合同的附加协议 - 我想知道你们怎么保证房子经常的通风以免发霉？请见合同合同的附加协议 - 在洗手间的浴池和淋浴的弯管道（虹吸管）如果长期不使用会干燥。会产生难闻的味道。我想知道你们如何预防？ - 我想知道如果电力公司的人要查电表，你们怎么保证他能进房子？ - 我想知道如果烟囱工要清洁烟囱、看废气处理设备等或者如果 Energiepoint 公司的人员每年要看烟雾报警器的状况，你们怎么保证他能进去房子？ - 我想知道如果烟雾报警器自身有毛病而发生虚报警，怎么办？ - 信箱的内容要多长时间清一次（在德国有的犯罪分子观察住户的邮箱来判断是否有人居住伺机作案）？”由于以前没住过huas，也没在德国生活过，所以这些事情也是第一次听说。

我回邮件：“们的签证8月份就要办下来，以后会经常回德国，草坪可以自己清理。其它问题的解决您有什么建议？我们一起探讨。谢谢！”

2016年8月16日房东回邮件，提出了一个方案：每月收115欧元服务费

2016 年 9 月 7 日我和朋友（帮忙翻译）与房东开会讨论他提出的方案。我的理由是：和以前的情况不同，我们已经获得了长期签证，必需长期在德国居住，因此没有很多工作量，我提出以周来计算价格。房东不同意。由于价格的原因，当天我们没有达成协议。实际上从2016年9月7日到解除租房合同我始终没有离开德国。当天，房东拿出一个清单，说在我们不在的时候花了多少小时打算花园，以及收费。

2016 年 9 月 21日迫于压力，考虑数日后我们给出的报价是最高690欧元/年。

2016 年 9 月 28日房东回邮件：“我接受你9月21日提供的建议和你们不在的时候提供“物业服务“。一年的全包价为690欧元/年。因为我你们不在的时候已经做了广泛的工作（请看我2016年9月7日带来的证明），合同的开始日期为2016年1月1日。我请你们到2016年10月14日之前支付2016年的690

yinying2639 · 发表于 2020-10-8 16:31

被告没有申诉，7天后我收到付款，其中包含律师费。
全剧终！
谢谢大家。

deboraww · 发表于 2019-4-1 13:25

兵来将挡，水来土掩。君子动口不动手，以牙还牙。支持楼主收拾恶房东！

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:38

本帖最后由 yinying2639 于 2018-12-16 13:09 编辑

我回邮件：我们认为服务费应该从双方签署购买合同后（比如10月1日）开始，而不是从2016年1月份开始，因为那时候我们并不知道要发生什么。根据合同法如实告知义务，如果有人想要提供一项服务给别人，他有义务把要做的事情以及费用，事先告知给对方，然后由对方来决定是否购买这种服务；而不是先把服务做了，不管对方是否同意，然后告知对方：“我做了哪些事，要收多少费用”。当然，也没有人知道我不在的时候他具体工作了多久，当然这不是重点。如果我们在房东在给我们花园工作前就讨论，我们有很多的选择，比如找人帮忙，或者购买其他人的服务等等。

2016年10月21日房东的信：“我再向你提供 2016 年全年 690 欧元的全包价。请你具体地回复我，你是否同意。如果你拒绝的话，据我已经表示过我会从押金里扣除。除此外，我将撤销我向你提供的 2017 年的供应。期望你具体地告诉我，你不在德国的时候用什么方法履行租赁义务？”

2016年11月10日我们回邮件：“关于您以前给我们打扫花园的劳动，我们愿意以您以前花的时间外加2个小时，打扫您的花园。关于我们不在的时候，如何处理跟房子有关的事情，我们会根据具体的情况具体安排。这里的一些细节，我们还在思考和推进中，我们不排除请别人帮助。我们会完成自己应尽的义务。我们曾经把一把房门钥匙和一把信箱放在您那里，请把房屋钥匙在11月15号之前交回给我们，我们要交给别的人来帮忙保管。”

随后房东发邮件要解除合同，被我们拒绝，回信提醒房东“请大家都遵守德国的法律”。

2016年11月15日，房东的邮件：“拒绝还钥匙，除非我们提供不在房屋时如何维护房屋的计划.”律师当着我们的面说，这是明显的违法行为。

2016年12月12日房东假借能源公司要例行检查设备，进到房间里安装了4个电子敏感器（地下室、底层和第一楼的房间和淋浴室）。事后发邮件：“这4个敏感器是Energiepoint 公司所有的。请你们千万别移除或者读出。有损失的话，你得支付100

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:38

本帖最后由 yinying2639 于 2018-12-20 10:36 编辑

欧元/台的赔偿给能源公司。”设备安装以前房东生既没有征求我们的同意也没有向我们解释。这些设备安装以后，能源公司的人每隔一个月都要进屋里读取数值，我都要在家里等待。这对我们的生活产生了严重的干扰。这些仪器安装在1.8米的高度，靠近房门。每天不停的闪光对我们以及来访的客人的睡眠产生严重干扰。此处留下了视频作为证据（此事看仲裁发展决定是否起诉）。
当时不写承诺，主要是因为：不知道自己啥时候离开？离开多久？如果承诺实现不了，又成为新的话柄。
21.01.2017我给房东发警告信（为日后诉讼留证据）：“在我们完全不知情的情况下，在没有征得我们同意的情况下，2016年12月7日您在我们的房子里（地址）安装四个发光设备，持续闪烁，造成极大的光污染。我们于2016年12月14日发邮件质疑此事，至今没有任何回复。2017年1月9日，在您和工作人员进入房屋采集数据时，我丈夫就对您提出了撤走设备的要求，至今没有任何行动。我现在第二次重申，我不同意测量。而且这些设备严重响了我们的睡眠。我们不知道这些设备对我们的健康有什么样的影响，您也没有提供相应的检测报告和相关资料。闪烁的灯光和反复的现场工作，严重影响了我们和来访亲属的正常生活。请停止这种侵权行为，尽快取走这些设备。如果这种行为是正当的，请指出您的依据，比如租房合同或者相关法律”。
由于不断的骚扰和恶化的关系，最终我们决定解除租赁合同。
2017年4月28日退房验收。当我们正在进行房屋验收的时候，新的租户（至少4人还有一只狗）已经开始向新房屋搬东西。于此同时清洗烟囱的2个工人和能源公司的2个工作人员，以及装修公司的工人至少2人同时进入房间开始工作。我不清楚他们是否对房间造成损伤，甚至导致东西的丢失？比如：过了几天，房东说：他后来发现丢失了一个Datenlogger，并且扣除了我100欧元押金。但是在4月28日能源公司有两个工作人员检查了所有设备，Datenlogger并没有丢失。而我4月28日已经不居住在那里了。关键是验收单上没有任何设备丢失的标注。
下面附上扣除押金的细节。

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:39

本帖最后由 yinying2639 于 2018-12-18 13:17 编辑

卧室刷墙漆406,54欧元，房东人卧室窗户有裂缝与我通风有关。我入住前刚装修完，是装修质量问题。本人在国内从98年开始开装修公司，只能呵呵了，百分之百讹诈。具体原因请百度，点评：裂缝第一年属于正常。关于刷墙，论坛有专业的说明。
验收当天，房东说这些地方他要扣钱，我明确告诉他，你会收到律师信。今天诺言已经实现。
tipp：
及时收集证据。
不卑不亢，书信保持礼貌。
验收当天不能同意的不要勉强签字，可以在验收单上备注不同意或者有争议，留作日后仲裁。

花絮：我花了一年时间整理的起诉书，房屋协会的人说看不懂，不得已又写了一份英语的，好在有律师懂英语。关于不归还钥匙和安装湿度器的起诉视律师及后续发展决定。

有后续消息再更新。

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:39

本帖最后由 yinying2639 于 2019-5-8 21:14 编辑

今天收到房屋协会的信。房东委托了一家律师事务所回了信，只对最多的收费简单说了一下理由。比如认为我们答应过他每小时22.5欧元让他整理花园（无稽之谈）。其他项目理由跟原来的通信没有不同。明天我去房屋协会预约我的律师。看来房东不想放弃。1月16日见了租房协会的律师，律师说房东的做法草率不严谨，没有提供证据。而且问了关于厨房台面的事情（厨房台面损坏前后共花费1200欧元，是一个小指盖大小的烫痕，保险公司报销了80%），认为收费也太多了。
律师打算发最后一封信给房东律师，要求限期返还押金。如果不给，建议我们雇律师起诉，律师费另算。他认为胜率超过50%。
1月25日收到房租协会律师信，给房东最后期限是2月154日，要求退还所有扣除的押金2200多欧元。还提出了橱柜的损伤很小，认为扣费1200欧元不合理（这个我们并没有要求律师追讨，因为保险公司已经支付理赔80%），律师自己觉得不合理。另外，律师的策略是所有的扣除押金都要求返还，显然其中有合理的部分不需要退还，律师的做法是一种策略，如果房东同意退一部分押金，则只需要对没有追回的进行起诉，一种比较省劲，主动的策略。就是先看看房东的反应。
2月15日得到租房协会的信，房东律师仍然回了一封没有什么内容的信。
2月25日跟租房协会的律师见了面，律师建议我们打官司，推荐了一个讲英语的律师，他的理由是：房东律师的回信很奇怪，每次都没有什么具体内容（也可能房东憋着大招，留证据在法庭，反正他有律师险，就恶心人），而我们提供的资料包含非常全面的证据。他说90欧元的会费里面包含了律师保险，我们这次不能用，以后可以用，估计是时间太短。预测我们打官司要花300--400欧元，历时几个月。
4月23日房屋协会推荐的律师给发了邮件（已经看了房屋协会的关于我们的资料），问了些细节，有一个问题比较重要，问我收到账单后有没有拒绝？什么时间拒绝的？律师还问到了橱柜的破损大小，当时多亏拍了照片，而且还有和水池边缘的对比，比较能说明尺寸。下一次建议大家拍照时，放上一个硬币。
看来，律师也觉得橱柜有必要考虑，这个也许是意外收获。
律师说要给我们一些初步建议，收费150欧元，问我们是否同意。
必须同意了！既然两个律师都很关心橱柜的事情，可能有文章可以做，虽然只有1cm左右的伤痕，但房东橱柜维修两次就花了1210欧（881+329），16年房东安装购买全新橱柜花销4500欧，可见房东由此报复了我 .后来保险公司报销了80%，本来没想要求律师追诉。下面上图看看橱柜的情况。不太好的消息。5月7日，律师邮件说：我拒绝房东扣押金的邮件写的不够明确（都怪我的半吊子德语），希望提供其他证据。我找到了当时跟德意志银行沟通阻止房东扣押金的邮件，发给律师。5月8日。律师约我们5月22日下午面谈。

yinying2639 · 发表于 2018-12-15 00:39

本帖最后由 yinying2639 于 2020-5-25 22:12 编辑

最近太忙了，期间与律师关于起诉金额进行了几轮磋商，首先贴上最后要求房东退款的信（见附件）。
总计1939,48欧元。由于追诉时效只有1年（刚开始房租协会的答复是错误的），因此第一页（小计326,54欧元）的项目已经无法追诉。剩下的项目，跟律师讨论后，把律师认为有把握的项目拿出来进行起诉。律师说：“法庭最后裁决时，胜诉的金额必须超过60%才算我胜诉，由被告支付律师费和起诉费；如果胜金额小于50%，则双方按照比例承担费用。”
   关于房东没有归还我房门钥匙和没有征求同意的情况下就安装空气湿度仪的做法也已经过了追诉时效，这两个起诉必须在我搬家以前的第一时间起诉才有效。
   简单说一下与律师沟通的过程。
   首先律师要求我们提供给房东的回信，必须明确的提出“我们不同意他的收费”。也就是说，如果没有明确的拒绝，可能会影响起诉的取利。很遗憾我居然没有非常明确的回信。后来我找到了一封信，内容是要求银行“拒绝房东扣除押金”，似乎才满足律师的要求。
   一开始律师建议我们橱柜的金额也要起诉，虽然保险公司已经报销80%。律师在看了我的橱柜图片后认为，房东的橱柜花费过高。但过了几天，这个律师又质疑我们为什么要索赔橱柜这250欧元的费用，因为保险公司已经报销了大部分，“这250欧元多吗？”。（不知是交流时间过长还是中间有换律师经手，说明这个几百欧元的委托，律师事务所也不是很上心、很严谨）。我老婆给律师回信说：“250欧元的确不算多，但这笔钱是不正义的，不应该属于房东。”律师同意把这笔费用加到起诉书里面。
   因此我们仔细听取了律师的理由后，其中652,5欧元的费用是我自己研究出来的，律师并没有发现这笔费用是合理的诉求。因此，即使委托律师，最好也要把法理弄清楚，自己把把关，对于小案子律师的失误也在所难免。向法院起诉，花费400多欧元。开庭日期是2020年4月份。4月前，法院要求被告回答我的起诉，对方律师发了一封信件作为回答，主要阐明的理由没有新意，没有有力的论据。我的律师驳回他们的辩护。后来，对方律师发了第二封信，同意退一部分费用（我起诉的部分标的），我没有同意，坚持100%追诉。由于新冠，法院停摆。没有信消息。由于我们一家德语不好，开庭时候需要翻译，律师来搞定。等待中。

我们说好的N年后 · 发表于 2018-12-16 23:00

这房东想钱想疯了

alexlxd · 发表于 2018-12-17 01:32

告他个敲诈勒索

上海老爷叔 · 发表于 2018-12-17 10:53

德国房东至少一半以上都是骗子

yinying2639 · 发表于 2018-12-17 12:37

duodan 发表于 2018-12-17 09:59
只是面对中国留学生房东才一半以上是骗子原因无非就是留学生尤其是中国留学生最怕麻烦和惹事房东就是 ...

欺负外地人是人之常情，自由都是争取来的。

yinying2639 · 发表于 2018-12-17 12:45

继续，上面7居然编辑不了。
有损失的话，你得支付100

yinying2639 · 发表于 2018-12-17 12:52

duodan 发表于 2018-12-17 11:46
读书的时候真没有那么多精力浪费在这些乱七八糟的事上光应付考试都应付不过来

3年有效期，君子报仇

夏日透透冰 · 发表于 2018-12-18 12:07

顶楼主，克服了各种语言困难，尝试了各种渠道争取自己的合法权益，希望尽快有好消息传来

liangzhang2 · 发表于 2018-12-18 17:39

哎，兄台，有句话，不知当讲不当讲。
其实德国人并不愿意租房给非德国人的。
如果能主动找一个不会说德语的人出租，他/她本身就有讹你房租和押金的打算。

yinying2639 · 发表于 2018-12-18 18:10

alexlxd 发表于 2018-12-17 00:32
告他个敲诈勒索

房东太低估我了，有些收费很幼稚

ehz · 发表于 2018-12-20 03:29

期待后续的结果……这事如证据确凿，真到法庭的话，法官会不会偏袒房东……挺佩服楼主的，这事就应该和鬼佬干到底！

yinying2639 · 发表于 2018-12-20 11:26

ehz 发表于 2018-12-20 02:29
期待后续的结果……这事如证据确凿，真到法庭的话，法官会不会偏袒房东……挺佩服楼主的，这事就应该和鬼佬 ...

如果证据确凿，一般人不敢拿自己的名誉下这个赌注。只是我在想，如果房东也加入租房协会，协会会不会和稀泥，反正我也不懂德国法律

大红大喜 · 发表于 2018-12-20 12:11

支持楼主奋起回击！

yinying2639 · 发表于 2018-12-21 17:26

大红大喜发表于 2018-12-20 11:11
支持楼主奋起回击！

谢谢，等待结果

yinying2639 · 发表于 2019-1-16 16:59

yinying2639 发表于 2018-12-21 16:26
谢谢，等待结果

最后通牒

yinying2639 · 发表于 2019-1-17 00:52

yinying2639 发表于 2018-12-14 23:39
今天收到房屋协会的信。房东委托了一家律师事务所回了信，只对最多的收费简单说了一下理由。比如认为我们答 ...

这房东很可能有律师险

sanfelipe · 发表于 2019-1-20 17:44

支持楼主用法律维护自身合法权益

yinying2639 · 发表于 2019-2-3 12:53

sanfelipe 发表于 2019-1-20 16:44
支持楼主用法律维护自身合法权益

谢谢

yinying2639 · 发表于 2019-2-3 12:58

收到房租协会律师信，给房东最后期限是2月154日，要求退还所有扣除的押金2200多欧元。还提出了橱柜的损伤很小，认为扣费1200欧元不合理（这个我们并没有要求律师追讨，因为保险公司已经支付理赔80%），律师自己觉得不合理。另外，律师的策略是所有的扣除押金都要求返还，显然其中有合理的部分不需要退还，律师的做法是一种策略，如果房东同意退一部分押金，则只需要对没有追回的进行起诉，一种比较省劲，主动的策略。就是先看看房东的反应。

Erika.ewig · 发表于 2019-2-4 13:31

本帖最后由 Erika.ewig 于 2019-2-4 12:39 编辑

yinying2639 发表于 2019-2-3 11:58
收到房租协会律师信，给房东最后期限是2月154日，要求退还所有扣除的押金2200多欧元。还提出了橱柜的损伤很 ...

期待下文。。。。。。ps：你的恶房东也会找个流氓律师和你继续打官司的，也许最终还是要上法庭，而且胜诉的概率lz也知道，希望你心里有个准备。

yinying2639 · 发表于 2019-2-5 22:44

Erika.ewig 发表于 2019-2-4 12:31
期待下文。。。。。。ps：你的恶房东也会找个流氓律师和你继续打官司的，也许最终还是要上法庭 ...

时刻准备着

夏日透透冰 · 发表于 2019-2-6 12:36

yinying2639 发表于 2019-2-3 11:58
收到房租协会律师信，给房东最后期限是2月154日，要求退还所有扣除的押金2200多欧元。还提出了橱柜的损伤很 ...

支持维权，希望有好结果

yinying2639 · 发表于 2019-2-8 00:00

夏日透透冰发表于 2019-2-6 11:36
支持维权，希望有好结果

谢谢

yinying2639 · 发表于 2019-3-1 17:30

2月15日得到租房协会的信，房东律师仍然回了一封没有什么内容的信。
2月25日跟租房协会的律师见了面，律师建议我们打官司，推荐了一个讲英语的律师，他的理由是：房东律师的回信很奇怪，每次都没有什么具体内容（也可能房东憋着大招，留证据在法庭，反正他有律师险，就恶心人），而我们提供的资料包含非常全面的证据。他说90欧元的会费里面包含了律师保险，我们这次不能用，以后可以用，估计是时间太短。预测我们打官司要花300--400欧元，历时几个月。

fly4freedom · 发表于 2019-4-1 11:11

请问后续如何。

此外请教LZ德国的律师协会如何入会？有官方网站吗？是不是比投保律师险更好

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