买房的问题请指教
本帖最后由 握紧阳光 于 2017-2-15 13:32 编辑LZ刚工作，老婆读博，博士学期还剩两年半，最近萌生买房的想法。最先考虑一步到位买个Haus，但是后来想到还有很多不确定因素，比如老婆毕业之后的工作地点，毕业之后是否回国，这些都还没有百分百确定，买个Haus怕万一压在手上难以轻松脱身，所以转而想买Wohnung。关于买房，有几个问题，逐条请教有经验的朋友们。 1， 为什么选择Wohnung，这个上面说了，有很多不确定因素。如果几年之后确定不回国，就把房子转手卖掉换Haus，也可以把Wohnung出租每月收租金。至于万一几年之后彻底回国，就把Wohnung出手卖了，或者也可以委托房屋公司管理出租，自己每月加小几百欧偿还贷款。有点类似于投资房的意思，这个想法在已经买房的前辈们看来可行吗？ 2， 约了几家银行的Termin谈贷款，贷款的利率可以像路边摊那样还价吗？一般比较合理的利率在什么范围？大家建议首付多少，还款期多久？ 3， 看了一个比较满意的Wohnung，BJ1993年，1OG.，3.5 Zimmer，91平，外加一个靠电梯的地下停车位，一个约22平的Kellerraum，步行2分钟有E-Center，药店，幼儿园，楼下不远处有公交站，骑车10分钟到小学中学，距离我公司开车20分钟，房子2013年内部稍微装修翻新过，售价18W欧，外加10.7%左右的税费公证费中介费杂项，一体厨房和卫生间洗澡间的东西保留，桌椅板凳橱子柜子床这些需要自己添置。每月Hausgeld加水电暖电视费一共平均330欧，目前房子是出租的，冷租560欧。这个房子的状况和售价租金比例可以买吗？因为考虑以后可能会出租，所以这方面也需要考虑。 4， 在买房看房的时候，还有什么需要注意的Tipps，也欢迎朋友们指点。
谢谢{:5_336:} 我怎么记得楼主以前在慕尼黑？工作去别的城市了？看这个房价。。应该是个不大不小的城市吧 其他不多说。
１。购房合同一定找人仔细看，尤其你这是二手房，要注意的地方更多
２。目前出租情况包括租客要摸清，否则有可能买房伺候租客却又赶不走。 91平不到20万 好羡慕lz所在的城市 wangyan613 发表于 2017-2-15 14:13
我怎么记得楼主以前在慕尼黑？工作去别的城市了？看这个房价。。应该是个不大不小的城市吧
好记性啊，老婆在慕尼黑读博，之前一直想在慕尼黑工作的，可惜慕尼黑给的合同不满意，索性就留在实习论文的公司继续干了。我们两口子以后都不想待在慕尼黑，房子在Ulm的卫星城，按照国内的算法，是个市镇 RyanLin 发表于 2017-2-15 14:16
其他不多说。
１。购房合同一定找人仔细看，尤其你这是二手房，要注意的地方更多
２。目前出租情况包括租 ...
就是找Gutachter是吧？请问一般Gutachter怎么收费的？ spider127 发表于 2017-2-15 14:19
91平不到20万 好羡慕lz所在的城市
房子在卫星城，也有新房子可选的，价格高得很，堪比Haus，和当初放弃Haus改买Wohnung的出发点就违背了。所以挑这个价位的，也只能选老房子了 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:20
好记性啊，老婆在慕尼黑读博，之前一直想在慕尼黑工作的，可惜慕尼黑给的合同不满意，索性就留在实习论文 ...
对于Ulm不了解，不知道这个城市怎么样，有没有学生城，有没有大的公司？如果就是个老年化比较大的城镇，万一以后回国的话，也没必要碰。。房租本来就便宜~像慕尼黑，虽然贵，但是以后房子应该也好出手，当然了，前提是不遇到大型泡沫或经济危机这种。。。 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:21
就是找Gutachter是吧？请问一般Gutachter怎么收费的？
现在买wohnung是正确的，因为你还确定你们是否就在这里长住
Gutachter一般收费分三部分，路费，检验费和报告费
路费根据他来你要看房子的距离和时间定
检验费一般按照小时算，看的项目也有区分
报告费就是看完后你是否要一个书面报告，来和房东或者中介讨价还价。你可以问几个，要Angebot看看，一般看一次 200到600不等
房子可以多看几个，看多了，你自然就有经验了。不过这种带租客的房子，除非你能确信他能搬出来，否则不要碰 wangyan613 发表于 2017-2-15 14:25
对于Ulm不了解，不知道这个城市怎么样，有没有学生城，有没有大的公司？如果就是个老年化比较大的城镇， ...
Ulm有学生城，但是不在这个房子所在地，两者离得远了。中型公司有不少，大公司也有几个。我公司这里是个工业区，好多公司在这，我所知道的周围很多同事住在这个城镇附近，因为这个城镇是离公司很近的居民区了。 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:21
就是找Gutachter是吧？请问一般Gutachter怎么收费的？
当然指的不是Gutachter！当然这个也最好找，但是Gutachter可不会去帮你看购房合同！ 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:21
就是找Gutachter是吧？请问一般Gutachter怎么收费的？
Gutachter看的是房子本身以及和价格是否匹配
合同找律师或者付费网站看，本版以前有过讨论，如果你德语法律法条特别熟悉的话自己看也行。
租客能不能赶走你得具体上门看了才知道，是否有法律规定不能赶走的情况（比如老弱孕啥的我也记不清了），租客是否有走的意愿，万一人家坚决不走你还是别碰了，除非你不怕耗上一两年打官司 本帖最后由 jingnan 于 2017-2-15 14:38 编辑
Sonderfälle Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus
Eine Sonderregelung gibt es, wenn ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. War eine Wohnung bereits vor dieser Umwandlung vermietet, kann der neue Eigentümer zunächst nicht aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Er muss in der Regel eine Sperrfrist von drei Jahren abwarten. Diese kann von den Bundesländern auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden – Käufer solcher Eigentumswohnungen sollten also genau prüfen, welche Frist vor Ort gilt.
https://ratgeber.immowelt.de/a/k ... ieter-vorgehen.html
kidkudo 发表于 2017-2-15 14:29
现在买wohnung是正确的，因为你还确定你们是否就在这里长住
Gutachter一般收费分三部分，路费，检验费 ...
谢谢，gutachter可以看出真正存在的问题吗？针对BJ1993的房子，建议找Gutachter吗？中介跟我说，这个租客自己买了Haus，正在装修，装好之后就搬走了，中介给我的保守答复是今年11月12月左右肯定搬出。 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:37
谢谢，gutachter可以看出真正存在的问题吗？针对BJ1993的房子，建议找Gutachter吗？中介跟我说，这个租客 ...
要求出具租客Kuendigung信。
口头不具法律效应。 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:37
谢谢，gutachter可以看出真正存在的问题吗？针对BJ1993的房子，建议找Gutachter吗？中介跟我说，这个租客 ...
二手房一定要找的。
至于问题看得深浅，这个就看他的经验和人品了，有些人很马虎看看就过去，有些就认真
租客这个事情，我觉得最好你要打听，他在哪买的房，装修到什么程度了（拿到地址和人名后实地去看看）。然后再合同里落实，如果延期搬或者不搬，每天赔偿是多少。
这些东西在买之前不要顾情面，直接问。如果对方闪烁其辞，你就要小心了 jingnan 发表于 2017-2-15 14:40
要求出具租客Kuendigung信。
口头不具法律效应。
谢谢，这个建议很重要，我之前觉得他有了Haus，肯定要走的，没想过不走的情况。我就问他们要一个kun房的合同，写明12月kun，但是也额外注明一条，如果租客提前3个月提出，也可以不用等12月，允许提前走。这样可行吗？ RyanLin 发表于 2017-2-15 14:34
当然指的不是Gutachter！当然这个也最好找，但是Gutachter可不会去帮你看购房合同！
我看漏了，漏看了合同两个字 kidkudo 发表于 2017-2-15 14:42
二手房一定要找的。
至于问题看得深浅，这个就看他的经验和人品了，有些人很马虎看看就过去，有些就认 ...
租客搬出的问题应该在购房合同里写明，还是让租客单独出具一份kun房信？有了kun房信，到期是否可以直接让租客搬家走人？ 握紧阳光 发表于 2017-2-15 14:51
租客搬出的问题应该在购房合同里写明，还是让租客单独出具一份kun房信？有了kun房信，到期是否可以直接让 ...
昆信没用的
必须合同里写明做notar。即使这样，你也有风险，如果他死活赖着不走。租客这个东西实在难搞 刚工作的时候，也想买房。最后贷款被银行拒了，原因是没有长居（蓝卡也不管用），看LZ情况和我当时差不多，建议先问问银行贷款的条件。信息仅供参考（不知道现在怎么样，因为听说好像有人没长居也办下来过）。 1， 为什么选择Wohnung，这个上面说了，有很多不确定因素。如果几年之后确定不回国，就把房子转手卖掉换Haus，也可以把Wohnung出租每月收租金。至于万一几年之后彻底回国，就把Wohnung出手卖了，或者也可以委托房屋公司管理出租，自己每月加小几百欧偿还贷款。有点类似于投资房的意思，这个想法在已经买房的前辈们看来可行吗？
还有一点就是，如果贷款的话，没还清之前，逻辑上说这房子卖不了吧。 exsd 发表于 2017-2-15 15:56
还有一点就是，如果贷款的话，没还清之前，逻辑上说这房子卖不了吧。
en,要银行同意，但银行基本都同意，因为银行除了收回自己的贷款外还要收比手续费,稳赚不赔 楼主是买ulm哪个卫星城的的房子？个人觉得ulm市里的公寓买来投资挺好，如果比较偏还是买haus比较好一些，新一些的haus其实转手也挺快的 给楼主一个参考，市里的房子10年以内五六十平也是20万左右，冷租也可以到五六百，以后出手会比卫星城里的公寓更好出手 投资的话，当然是去慕尼黑斯图买，价格虽然贵，但是20w买个30+平米的，房租和投资价值可能都比你这个好。
你买个ulm卫星城的二手房投资，到时候甩不掉，或者价格上不去，算上nebenkosten可能还是赔的。
慎重。。。 kidkudo 发表于 2017-2-15 15:11
昆信没用的
必须合同里写明做notar。即使这样，你也有风险，如果他死活赖着不走。租客这个东西实在难 ...
好的，谢谢建议。买房合同里写好了我就可以接受了，毕竟这个房子迟住早住对我来说实际上没有什么大影响 exsd 发表于 2017-2-15 15:49
刚工作的时候，也想买房。最后贷款被银行拒了，原因是没有长居（蓝卡也不管用），看LZ情况和我当时差不多， ...
我还是蓝卡，我同事有朋友也是蓝卡办下来的，我先试试和银行沟通吧，如果觉得风险大，就试试提高首付，一切还要和银行谈 张阿张 发表于 2017-2-15 18:39
给楼主一个参考，市里的房子10年以内五六十平也是20万左右，冷租也可以到五六百，以后出手会比卫星城里的公 ...
这个房子我的定位并不是完全意义上的投资房，考虑到自住需求，每年双方父母来住住，买小了就嫌挤了。首先考虑居住质量，然后顺带着考虑以后不用了可以出租或者转手。这房子靠超市幼儿园学校，离公司聚集地比较近，如果稍微等得起一点，觉得是可以租出去的。当然这只是我的猜测。 Blaustein么？。。。
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