多了，楼主放宽心，大家都在租房子哈
fusion 发表于 2015-8-29 10:31
我的观点相反，其实乘年轻的时候爱去哪去哪。等年纪大了，根本折腾不动了，坐个油轮晃几个月，还是回固定 ...
我觉得买房跟未来在哪里没有必然联系，买房只不过是个理财手段而已，你可以消费型的买房，也可以投资型的买房，而且买了房未必要自住呀
本帖最后由 fusion 于 2015-8-29 15:31 编辑
江南织造 发表于 2015-8-29 15:21
我觉得买房跟未来在哪里没有必然联系，买房只不过是个理财手段而已，你可以消费型的买房，也可以投资型的 ...
不就是因为德国房投资收益不高么，有现金买房叫投资，没钱贷款买房收益不咋地的。大前提是钱有限，其实普通人都这样，总得取舍，对我来说买房什么时候都能买，但有些要花钱的事情年轻的时候不做，老了就没法做了。换句话说老了给我这么多钱我也不需要了
fusion 发表于 2015-8-29 16:28
不就是因为德国房投资收益不高么，有现金买房叫投资，没钱贷款买房收益不咋地的
房产是私人唯一能用杠杆原理做的投资，很多人用0首付买投资房，2w左右本金用来交nebenkosten，投资房要尽量用贷款买，有税务优惠，手里的现金可以多投几套房，或者投到其他地方去。当然收益没有国内炒房那么大，但是比放银行好多了。除非你特别善于做股票证券一类
本帖最后由 fusion 于 2015-8-29 17:03 编辑
江南织造 发表于 2015-8-29 15:39
房产是私人唯一能用杠杆原理做的投资，很多人用0首付买投资房，2w左右本金用来交nebenkosten，投资房要尽 ...
贷款投资是利息上的税务优惠，也就是你支出利息，有百分之多少以减税返还，但最后还是要支出比房价多的额外利息，投资房成规模了，Verwaltungskosten能降下来，确实比较划算，私人一个投资房，要么是那种自己打打闹闹修修补补在行，否则等自己搬了，找中介公司帮你维护，真的没啥Rendite了。我看了同样地段的30年以上的老房子和新房子差价好大，租金也差好多，自己现在买新房子30年后也会比新房子便宜很多。自主就没这些问题
我的观点是私人有闲钱就投资房子，但没必要省钱为了投资房子，自住是另一回事了
limit 发表于 2015-8-29 00:17
目前没资格回答LZ的问题
就身边观察，单身的普遍租房，成家有娃的普遍买房或在买房的路上
你买了没？
fusion 发表于 2015-8-29 17:58
贷款投资是利息上的税务优惠，也就是你支出利息，有百分之多少以减税返还，但最后还是要支出比房价多的 ...
1.德国租赁比还不高？？？
2. 买房只有租房收入吗？房价涨你怎么忽视了啊。。。
pinggu 发表于 2015-8-29 21:27
1.德国租赁比还不高？？？
2. 买房只有租房收入吗？房价涨你怎么忽视了啊。。。
这种因素多了，房价涨的价格要对应利息和维护支出及房子折旧的费用比较，我没说一定不划算，但是按平均水平来说还是要斟酌
德国租赁比得看一个地区起码过去10年的发展，我的意思是不要把投资房子最为必须和唯一
你求安慰的话，我可以说我也没存钱，没买房子，可是呢，人总得有点追求，要是啥追求也没的话，那不如树立个买房子的目标{:5_346:}
本帖最后由 pinggu 于 2015-8-30 00:15 编辑
fusion 发表于 2015-8-29 23:42
这种因素多了，房价涨的价格要对应利息和维护支出及房子折旧的费用比较，我没说一定不划算，但是按平均 ...
买房子有风险
第一出租不出去怎么办
第二打理
第三出租了还要einkommensteuer
第四每年还要交地税
第五贷款后利息绑定期限后涨价怎么办
我家超35，租房。但是我们有退路，所以也不好说买房不好。
不过我一想到背2，30年贷款，要保持一定的正剩余还款，工作上也折腾不起就不愿意买房。而且房子固定下来，换工作麻烦，还要担心邻居不好等等。
很多人熬到退休大房子贷款还清，但是健康不行，要进养老院，房子也得卖掉，忑没意思。
如果工作，婚姻什么的都没稳定下来，真的没必要买。
而且在德国，买房子不是刚需。
在德国做和国内一样的房奴，你来德国图什么啊？
realgutierrez14 发表于 2015-8-30 00:52
在德国做和国内一样的房奴，你来德国图什么啊？
住着新房子，用着新家具，按照自己想法设计房间布局，以后有了孩子也可以提供一个稳定的家。
chezshen 发表于 2015-8-29 20:34
你买了没？
{:5_353:}
fusion 发表于 2015-8-29 09:29
这个我算来算去贷款还款的额度比出租房租的高多了，这种情况既要自己付自己房子的租金，还要付贷款和出 ...
所以到处都是房奴呀，嘻嘻，买房初期生活质量肯定会受影响的啦
德国买房就是很保守的长线投资，不会像国内那么变态
对于喜欢存钱又胆小的同学，还是蛮适合的，比存银行靠谱，也比买股票基金安全。
就目前存款，贷款利息，再加上德国的通货膨胀每年2%，还有欧盟这局势，以及我身边观察到的现象
觉得德国的房价还会涨，好好做功课，应该不至于买亏，至少可以保住劳动所得
limit 发表于 2015-8-30 02:46
所以到处都是房奴呀，嘻嘻，买房初期生活质量肯定会受影响的啦
德国买房就是很保守的长线投资，不会像国 ...
{:5_310:}虽然这些都对
但是如果结合大局势的变化
这些都是小事儿
香港有个超级神棍在若干年前和俺那口子的好友说了些事情
当时俺还是不信的
但是随着时间的推移
俺发觉情况不是特别妙
一是经济形势二是美国这次大选
弄得不好俺们明后年就准备撤离了
葱白小小 发表于 2015-8-30 09:34
虽然这些都对
但是如果结合大局势的变化
这些都是小事儿
最终这贴还是不可避免地 又要被俺歪成神棍贴了{:5_387:}
月盈则亏，否极泰来，仅从国运论来看，欧美应该是走下坡了
不过德国这个倒霉鬼，就从没走过运
我的直觉是目前中国德国的国运应该都是上坡路？
能不能透露点他说了些啥呀
不方便的话，短信给我，可以吗？{:5_336:}
葱白小小 发表于 2015-8-30 10:34
虽然这些都对
但是如果结合大局势的变化
这些都是小事儿
但是随着时间的推移
俺发觉情况不是特别妙
一是经济形势二是美国这次大选
弄得不好俺们明后年就准备撤离了
愿闻其详，短信同求。{:5_396:}
Aléxandros 发表于 2015-8-30 16:53
愿闻其详，短信同求。
俺就一个混吃混合等死的loser
说的话您可别当真{:5_336:}
limit 发表于 2015-8-30 02:46
所以到处都是房奴呀，嘻嘻，买房初期生活质量肯定会受影响的啦
德国买房就是很保守的长线投资，不会像国 ...
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是这个部门的小头儿。刚买了房，小孩刚满月，他俩所在的部门就给砍了，女的elternzeit估计也会不来了，男的现在拿着一年的工作合同，就是一个很闲很鸡肋的职位，到今年年底。想转到其他部门但是都不要。很郁闷
其他不说，就这种大的变动，买了房又有了小孩，这下压力大了去了，要不他也根本不会拿这个一年的工作合同，工资少了很都，而且他只能在柏林，那个点相对比较排外，转到其他部门还不行。唉～
江南织造 发表于 2015-8-29 16:39
房产是私人唯一能用杠杆原理做的投资，很多人用0首付买投资房，2w左右本金用来交nebenkosten，投资房要尽 ...
德国最难做的投资就是买房产了.
收益没有你想象的那么大.除非自住.
房子的维修费用本身也很大.
普通工作的人,怎么可能手里有那么多钱多投资买几套房啊, 银行怎么可能给贷那么多款?
幽雨听弦 发表于 2015-8-31 09:34
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是 ...
你这同事如果不能很快找到其他合适的工作, 估计,过不了几个月, 就得必须把房子出售了.
但是贷款利息要一下子还清给银行的.
买房子,压力其实很大的.
反正不想买房，没有存下钱有什么关系。楼主觉得自己失败，除了没房子，还有其他原因么？
幽雨听弦 发表于 2015-8-31 08:34
说到这个，前一段时间在柏林就有一个同事，第二代土人，老婆也是，两人都是我们公司的同一部门的，男的是 ...
据我所知能拿到银行的贷款都需要无限期工作合同，如果是家庭经济支柱，还会要求买个Lebensversicherung，万一有个三长两短，还是可以接着供房的，不过像这种部门直接被砍掉的，不知啥情况了，那确实郁闷死了{:5_314:}
blumenvase 发表于 2015-8-31 14:25
德国最难做的投资就是买房产了.
收益没有你想象的那么大.除非自住.
房子的维修费用本身也很大.
我不知道你自己跟银行谈过没有
我们自己有自住房，同时跟银行业谈了出租房的贷款，按8万本金算，差不多能贷80万的样子。出租房的贷款其实比自住房更容易些。我现在部门的同事，平均年龄差不多45，绝大多数人都是一套自住房+ 1到2套出租房。维修费没你想得那么多，wohnung有rücklagen，而且房子要大修必须所有业主都同意的
在德国房产收益差不多5-6%左右，跟国内没法比，但是比放银行强，同时能抗通膨。所以德国管房产叫kapitalanlage，不叫炒房。前面我说了，如果你有其他更好的投资手段，比如股票类能达到10%以上的收益，那没必要投房产。
江南织造 发表于 2015-8-31 18:54
我不知道你自己跟银行谈过没有
我们自己有自住房，同时跟银行业谈了出租房的贷款，按8万本金算，差不 ...
银行算80万实际上算的是你还利息的能力，至于最后能不能把房子本金买下来银行不管，银行希望你一辈子还利息啊还利息，我觉得把简单的算也不要搞那种租售比这么复杂的东西，只要冷租比利息高，但这个利息得算平均的，而不是现在这种最低值，那到时大不了把房子抵押给银行
还有个前提是你们两口子工资高啊，有余钱啊，也就是你们贷个40万，生活水平不变，单人工作的贷个40万就吃紧，还怎么赚钱，不要忘记生活的Fixkosten都差不多，只有减去Fixkosten才能算线性支出收益
本帖最后由 江南织造 于 2015-8-31 20:48 编辑
fusion 发表于 2015-8-31 20:15
银行算80万实际上算的是你还利息的能力，至于最后能不能把房子本金买下来银行不管，银行希望你一辈子还 ...
租售比其实不太精确，因为没有把税务考虑进去。
你实际的netto收益是 (Brutto Kaltemiete - Zins) x 你的家庭税率。 我自己做了个excel 表，可以按利息，本金，月供，房价算出个临界值，如果房租收入高于这个临界值，房子可以sich selbst finanzieren，不需要动用你的fixkosten. 而且房子Abschreibung退税还是挺大一部分，算下来每年毛的rendite能有10%+，算上维修和hausgeld的话能少点。
有个学数学的德国人写了blog，介绍怎么计算出租房的收益，我觉得还挺有用的
http://www.bodenseepeter.de/2012/04/08/rendite-mit-immobilien/
其实在房子这一块，难的是找到合适的房子，像样点的都抢不到
江南织造 发表于 2015-8-31 19:45
租售比其实不太精确，因为没有把税务考虑进去。
你实际的netto收益是 (Brutto Kaltemiete - Zins) x ...
这哥们有这个思路并着手成表，挺强，但是那个表格卖39欧也太低估别人的智商了吧，做个App卖个几欧差不多了
葱白小小 发表于 2015-8-30 10:34
虽然这些都对
但是如果结合大局势的变化
这些都是小事儿
也求mm短信，因为我很信这些{:5_336:}{:5_335:}