warentest：Immobilien-besitzer 年终报税建议
本帖最后由 袖底香 于 2016-4-21 10:13 编辑上次写了关于工薪阶层的退税建议部分，今天来谈谈对Immobilien-besitzer 的有关建议
warentest：Berufstaetige年终报税建议
先说买房自住的，只有在上次帖子里面谈到的装修的工资可以退税，其他的基本都不可以。
上次说过了Handwerkerarbeiten，最多认可支出是6000欧元一年。只认可工资，路费和租机器的费用(Arbeits-, Fahrt- und Maschinen-kosten) ，也就是你最多交6000欧的账单，然后最多退回1200欧
而且这个费用的账单必须是转帐的，现金交易不行
关于新房装修，现实生活中有各种情况
原则上，首次的beschaffung是不行的，只有翻修才可以，但是账单上一般看不出来，所以看到有些地方总结是交房日期以后的发票就可以。
特别是装厨房的人工费，刷墙费用，装地板等等的费用，只要有人工部分的明确帐单， 汇款，应该就可以抵税的。楼主说的只是一般情况，也有人存在新房装修不被财政局认可的情况，报税的时候尽量往装修方向靠。
另外一个可以报税的是搬家的费用，如果搬家后，上班往返的路程节约了1个小时以上的，可以算在雇员的Werbungskosten里面， 如果有账单就根据账单实际算，不仅仅是Transport的费用，包括Maklergebühren, doppelte Mieten， 也都可以算上的。没有账单话也有一个Pauschal的值，和你家庭人数有关。比较一下账单数目和Pauschal的大小，有的时候反而Pauschal更合算。
如果是私人原因搬家，算在haushaltsnahe Dienstleistungen里面，最多认可4000欧，最多退20%的费用。
然后是出租房的
主要可以报税的是买房的Finanzierung的费用，贷款利息，房屋折旧，装修和保养（Instandhaltungskosten和Modernisierungskosten）以及房子的管理费用等等。具体可以参考论坛的老贴出租房退税总结
其中房子出租后每年可以全额退税的部分是，贷款利息，维修保养费用，Verwalter费用（如HM的工资），还有一些不能转嫁到房客头上的保险，如租房法律险等。
下面是warentest提出特别应该注意的地方
Vermieter mit Instandset-zungs-kosten
特别要主要的是Instandset-zungs-kosten，所谓的维修保养费用，一定要注意一个限额，买房三年以内的维修保养费用如果超过房价的15%，那么这部分费用只能按每年2%退税。所以房东在前三年内避免投入过多，这样才能尽快利用退税的政策。
如买房当年，花了Grund-erwerb-steuer und Notar-kosten税和合同公证费165 450 Euro，20% 算地皮的（33 090 Euro ）， 剩下的132 360 Euro 算房子的。
假设房东换窗户就花了19 854 （132 360*15%），那么其他的Schoen-heits-reparaturen就不能一起放到5年折旧的Werbungskosten里面。只能按照每年2%退税。
Grund-steuerrabatt bei Leerstand
如果是那种找不到房客的房子， 可以向财政局申请2014年到2015年3月31号，房产税部分减免。
Verkauf einer Mietimmobilie
大家都知道，如果买了投资房十年内再卖出，必须交卖房盈利的投资税。
举个例子，
夫妇8年后出售一个上面例子里面供出租的房子，出手价格是20万欧
到出售日的折旧21 178 Euro（2 % * 132 360 Euro 房子价值 x 8 年).
房子当年的购入价格是165 450 Euro ，以当年的notar合同为准
中介等额外费用是6000欧
那么应该如何计算呢
**** Hidden Message *****
可见投资税是非常惊人的一个数字，但是，如果这对夫妇再等2年，满十年以后，就不需要交这部分的税。
Verkauf eines Eigenheims
如果是自住房，必须当年以及前两年都住在这个房子里，或者一个有权利申请儿童金的子女住在里面，那么买房的盈利可以不交投资税。
21 kk {:5_377:} {:5_321:} :curse: xixie
{:6_397:} kk kan