屌丝如何多次获得银行贷款用于房地产投资小地主原创

资深小地主 · 发表于 2014-2-16 11:39

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我的杠杆帖里面有同学问如果能够连续从银行贷出用于投资房地产的自己，在这我简单列一下我对于购房贷款一些看法和经验，以下是要点，详细的解释有时间写完之后再贴出来。考虑到我的一些观点同一些同学熟悉的观点不一样，甚至相反，因此特别强调以下观点不构成任何投资建议，据此操作，风险自担。

如果你是自住房贷款，而且在不准备把这处房产出租或者投资其他房产用于出租，那么请参考我在家版发了另外一个帖子 德国购房贷款的注意事项大全更新中 ，这个帖子里面比较全面的介绍了各注意事项。在自住这个前提下需要把贷款成本和风险想尽办法降到最低。

对于其他情况，即进行房地产投资的话，我建议把房屋贷款作为家庭资产的重要环节来看待。从家庭投资理财全局的高度来规划贷款和自有资金的配置。把房地产投资作为一个Business。既然是Business，那么就要有个规划，策略和扩大规模的愿景。

我举个NPV的例子，（关于NPV的解释，请google吧，我现在没时间写这个东西的简介了）：
1.       投资包括房地产投资的决策是由NPV来决定的，NPV为正时，即可投资，在首付资金一定时，资金的最合理配置是达到NPV的最大话（此处略过解释和前提），举个例子，你手头有100欧，项目A需要资金100欧，NPV为100欧，项目B需要资金50欧，NPV为80欧，项目C需要资金为50欧，NPV为70欧。你如何选择？理性的选择是用100欧投项目B和项目C，这样得到的总NPV是150欧。
2.       把这个例子用到房地产投资（当然房地产投资的NPV计算对于个人投资者是很复杂的，所以我必须做简化和做假设），如果你有10万欧元用于投资。我假设每处房产的价格为10万欧元，而且供应数量为无限，假设无贷款投资的NPV为5万欧元，用50%贷款的房产的NPV为4万欧元，80%贷款的房产的NPV为3万欧元，90%贷款的房产的NPV为2万欧元。那么你如何选择？理性的选择应该是用一万欧元贷款90%购置房产，同样的方法购置10套，获得总NPV为20万欧元。

结论：投资是看每个项目NPV的，不要太关注每个贷款的利率是2.98还是2.48，多花的利息你多投一处房产就出来了。

有些同学说，上面的都是理论，实际情况为什么这样做的人不多呢？我想说的是
1.       很多人自己没有去试，只是从别人或者网上说，就认为这样不可行。
2.       很多人从开始就资金配置不当，就只想到只做一处房产，不做长远规划，那么做到最后想上规模的时候，就会发现银行贷款上拖后腿。
3.       银行或者贷款咨询人选择不当，因为很多银行Berater是站在卖贷款产品的角度，而不是替你站在你家投资理财的角度。

如果能更容易贷款做房地产投资呢? (大家有心理准备啊，下面的几点可能同普遍的看法不一样)
1.       选择高利率的银行，不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。
2.       尽量少还本
3.       善/优待银行的Berater
4.       最好所有的贷款都在一家银行办
5.       投资越早越好，青春无敌。
6.       选择现金流比较好房子，（一般这样的房子的状况会比较差）
当然，以上策略更适合工薪阶层，根据投资人个人情况的不同，还有其他不同的投资房地产的策略，操作的好，都受到比较好的NPV，有机会再做介绍吧。

hallo_panda · 发表于 2014-2-16 14:59

什么是现金流比较好的房子啊

hallo_panda · 发表于 2014-2-16 15:01

楼主在哪里啊，一起吃饭认识吧，太佩服了

xiaoxiliushui · 发表于 2014-2-16 16:15

我也尝试作房产投资，感觉和大多数人一样，在德国做出租生意和在美国的地主比，利少的让人想哭，所以看到楼主做得丰生水起，实在佩服的五体投地，有些不明白的地方，盼望楼主指教。

1.    选择高利率的银行 *（为什麽），不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。
2.       尽量少还本（非常同意）
3.       善/优待银行的Berater
4.       最好所有的贷款都在一家银行办*（为什麽）
5.       投资越早越好，青春无敌。
6.       选择现金流比较好房子，（一般这样的房子的状况会比较差）（非常同意）

望和楼主交流心得。

江南织造 · 发表于 2014-2-16 17:38

你的理论我绝大部分同意

不过第一点

1. 选择高利率的银行，不要去同自住型的贷款申请人去竞争那些名额有限的低利息贷款，你拿不到的。

这个还要看objekt的rendite, 或者说是冷租, 如果利息加1%的本金多于每个月的收益,那不就不划算了?

除非买的是这个objekt的升值

xiaoxiliushui · 发表于 2014-2-16 18:48

同意江南织造

iohsu · 发表于 2014-2-17 10:41

江南织造发表于 2014-2-16 17:38
你的理论我绝大部分同意

不过第一点

我的理解是这样的，首先必须有足够好的deal，这个是最重要的。一句话：要想有好的回报买价必须尽可能的低！这取决于对市场的了解，什么价格才是低于市价，什么是deal。。。有了deal再考虑哪里弄到钱，有低息贷款当然好，如果没有，只要自己算清楚，高利率的贷款也可以上！

资深小地主 · 发表于 2014-2-17 20:57

hallo_panda 发表于 2014-2-16 13:59
什么是现金流比较好的房子啊

现金流是比较直白的一个概念，就是收到手里的钱减掉支出的钱。一般来说租售比比较好的，如果利息不太高，还款不太高，维修等其他开销不太高的话，是能做到现金流比较好的。

资深小地主 · 发表于 2014-2-17 20:59

xiaoxiliushui 发表于 2014-2-16 15:15
我也尝试作房产投资，感觉和大多数人一样，在德国做出租生意和在美国的地主比，利少的让人想哭，所以看到楼 ...

你的疑问其实iohsu已经回答了，就是为了抢deal

hallo_panda · 发表于 2014-2-17 21:42

为什么现金流比较好的房子状况会比较差呢！

dornmann · 发表于 2014-2-17 21:47

我觉得最难的是房产的选择，好的投资项目越来越难找。就个人投资来说，跨城市就感觉不方便了。

sisifly · 发表于 2014-2-17 22:05

买10套房出租就是全职Hausmeister了，到处都要处理问题，普通的职员哪有时间。

windyabit · 发表于 2014-2-17 22:18

计算Npv时，需要知道房产在将来某个时间点的价值吧，即是投资房，将来总是要卖出变现的吧
这个估算有难度。
如果估算不准确，计算出的NPV是不是就没有说服力了
请问lz是如何考虑这个问题的

资深小地主 · 发表于 2014-2-17 22:41

windyabit 发表于 2014-2-17 21:18
计算Npv时，需要知道房产在将来某个时间点的价值吧，即是投资房，将来总是要卖出变现的吧
这个估算有难度 ...

你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句

（此处略过解释和前提）

，用这个方法来自投资决策显然不适合个人投资者。
我举出NPV的例子的目的是想说明贷款成本的高低不是决定是否投资的主要因素。大家投资房地产（我指的投资是不包括自住购房）的时候不应该把重点放在如何找更便宜的贷款上。而且关注房子的本身价值和贷款的可持续性，即这个房子是不是低于市场价？我拿下来之后能赚钱吗？我买了这处房子之后，如果还想买更多的房子，银行还给我贷款吗？等等。
在现实操作中，穷爸爸富爸爸里面提到的现金流的方法我个人认为比较简单，直观，可操作性强。

sisifly · 发表于 2014-2-17 22:48

资深小地主发表于 2014-2-17 21:41
你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句，用这个 ...

对个人来说除了房子能贷款还能买什么东西有杠杆？

资深小地主 · 发表于 2014-2-17 22:51

sisifly 发表于 2014-2-17 21:05
买10套房出租就是全职Hausmeister了，到处都要处理问题，普通的职员哪有时间。

如果能到10套的话，应该就已经积累足够的经验，各种头疼事情都碰过一遍，可以做标准化流程管理了，管理房屋的时间只是普通职员上班时间的几分之一，收入（现金流，不包含升值）也能赶上普通职员了。之后操作好的话，慢慢可以达到财务自由了，到那个时候可以做自己想做的事情了，呵呵。

johndoe · 发表于 2014-2-17 22:53

10年内出售3套以上就是gewerblich了

还请三思

windyabit · 发表于 2014-2-17 22:57

资深小地主发表于 2014-2-17 21:41
你提出的这点很专业，用NPV来计算房地产是很复杂的，需要太多的参数和假设，所以我专门加了一句，用这个 ...

无论如何，从你给出的例子中，买多套房而不是所有的钱用来买一套房的结论，很有启发性。

敢问lz，对德国房价的走势怎么看？

江南织造 · 发表于 2014-2-17 23:03

iohsu 发表于 2014-2-17 09:41
我的理解是这样的，首先必须有足够好的deal，这个是最重要的。一句话：要想有好的回报买价必须尽可能的低 ...

我觉得买和租之间的差价要relativ有的赚，收益必须大于利率加1%的tilgung，如果相等的话其实风险就比较高了，因为还有维修，租客赖账等等的风险

现在市面上号称Geldanlage的objekt，rendite起码要5%到5，5%，我觉得找到合适的objekt才是最不容易的。有时候我看到网上卖的一些objekt自称收益高，我在想既然这么好的收益他们为什么要卖呢

古秘书 · 发表于 2014-2-17 23:33

johndoe 发表于 2014-2-17 21:53
10年内出售3套以上就是gewerblich了

还请三思

什么意思，没明白

sisifly · 发表于 2014-2-17 23:39

windyabit 发表于 2014-2-17 21:57
无论如何，从你给出的例子中，买多套房而不是所有的钱用来买一套房的结论，很有启发性。

敢问lz，对德 ...

如果已经有住的地方，买一套100万的和买10套10万的现金投入和杠杆是一样的。区别在于买10套风险分散但是类似，买一套轻松许多，就是风险相对高些。

资深小地主 · 发表于 2014-2-18 10:23

sisifly 发表于 2014-2-17 21:48
对个人来说除了房子能贷款还能买什么东西有杠杆？

投资期货的金融衍生工具（包括股指期货，大宗商品期货，黄金期货，利率期货，货币期货等）是可以利用杠杆的，有些甚至是上百倍的杠杆。关键是由于这些东西波动性比较大，而且有庄家在控盘。这些衍生工具的出现的直接原因是用于避险和对冲风险用，如果你没有对冲的Position的话，那么就是赌博了。赌博是投资的反向极端。

资深小地主 · 发表于 2014-2-18 10:25

johndoe 发表于 2014-2-17 21:53
10年内出售3套以上就是gewerblich了

还请三思

这是有道理的，如果变成gewerblich之后就会损失好多税收优惠。

资深小地主 · 发表于 2014-2-18 10:31

sisifly 发表于 2014-2-17 22:39
如果已经有住的地方，买一套100万的和买10套10万的现金投入和杠杆是一样的。区别在于买10套风险分散但是 ...

呵呵，这里面还有一个区别是有可能你的初始资金没有那么多，买不起100万的房，你可以一套一套根据自己经济能力和现金流的积累进行购入。

快乐的园丁 · 发表于 2014-2-18 11:11

LZ说的挺好的，我们目前也差不多按楼主说的几条操作的。
不过这两年没有再继续买房了。因为觉得买房是比较保守的投资，不用花太多的比例投资房产。

不过事实上，我们也没有什么更多收益更好的投资。所以再考虑是不是要继续跟进房产。
改天去银行问问，看看他们怎么决定是不是继续给我们贷款，以及自住和投资的贷款金额利率有什么区别

messneger · 发表于 2014-2-18 12:54

只问楼主一点：银行给你贷款都是有一定门槛的，在你自有资金和月收入一定的情况下，怎么样能够让银行多给你贷款呢？
谁都知道，有10万自有资金的情况下，最好是买10套价值10万的房，每套出1万本金，贷款9万。但是银行凭什么能贷给你90万，特别是你月收入一定的情况下（不包括房租收入）。
以我的经验，即使你的10套房都出租，而且回报不错，德国银行也很难批准你的贷款，人家还要考虑你的自有资金和月收入呢？

青草地 · 发表于 2014-2-18 13:14

本帖最后由青草地于 2014-2-18 12:18 编辑

在德国做房地产投资，要有强大的资金。没有银行会不考虑schufa轻易贷款，即便有利率很高。然后作为固定资产不可能轻易出手，在这期间的物业费也很高，如果要做出租，这种就是耗精力的事了！还有，如果房屋出租，贷款利息会更高！

青草地 · 发表于 2014-2-18 13:24

以前在中国就有一人购置多房，后来就出来法律限制。在德国，如果购置多套房产，也是受限制的，银行要看还贷能力的。所以楼主说10万欧买10套房，不现实。

marklin · 发表于 2014-2-18 13:51

本帖最后由 marklin 于 2014-2-18 12:53 编辑

呵呵，楼主只是打比方，既然是吊丝，开始就应该慢慢来。先买一套或两套，然后才有五套乃至十套。。。。。。所谓以房养房。

ph2006 · 发表于 2014-2-18 16:18

johndoe 发表于 2014-2-17 22:53
10年内出售3套以上就是gewerblich了

还请三思

不一定需要出售啊，可以一直持有收租金

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萍聚头条

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