在德国当地主的风险与防范

资深小地主 · 发表于 2014-2-10 15:30

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小地主在另外的一个帖子提到德国房地产投资收益，为了完整起见，现在讨论一下投资德国房地产的风险。限于个人能力经验和时间等原因，小地主不可能面面俱到，希望各位同学集思广益，多来补充自己的经验和教训。

对待投资风险正确方法是找出风险评估风险并且做出相应的规避或者对冲，对于避免不了的风险，就应该做出判断是不是愿意承担。毕竟，没有风险的投资的收益也是很低的。

从实战的角度考虑，在德国的华人中小地主有如下风险：
购买房地产：成交价格过高，原租户不能搬出，卖房过程中房东破产，被原房东牵扯到纠纷/官司，银行贷款或者过户过程出现问题等等
管理房地产：物业装修或管理费用超过预期，租金收入低于预期，贷款利率提高等等
出让房地产：物业无法在时间内以预期的价格卖出，税收，过户过程出现问题等等

规避以上风险首先要熟悉房地产购买流程，出租流程，积累同房地产中介，银行贷款人员，律师，公证师，房屋管理人员，装修人员，租户，甚至其他业主等打交道的经验，做到熟悉并且遵守德国相关法律，首先做到自己不犯错误，并且在关键时候能够利用相关法律知识为自己维权。

购买过程中的风险防范
1. 对房地产价格有一个大致了解，不至于出价过高
2. 小地主有个checklist，里面有各种注意事项
3. 贷款流程熟悉，准备材料及时，贷款银行积极配合。

管理房地产过程中的风险防范
我认为首先要爱好学习新知识，内心要强大，还有吗，同学们补充一下吧。

出让房地产过程的分析防范
出让之前充分了解税法或者咨询税务师，找一个好点的中介卖房，还有吗，同学们补充一下吧

jeditech · 发表于 2014-2-10 22:06

管理房地产过程中的风险防范

- 作为房东，应该熟悉BGB中有关Mietrecht的部分
- 参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentümerverein
- 平时与房客保持融洽的关系

tieyuaner · 发表于 2014-2-10 17:26

赞，内心强大很重要！

youyou02 · 发表于 2014-2-11 10:12

jeditech 发表于 2014-2-10 21:06
- 作为房东，应该熟悉BGB中有关Mietrecht的部分
- 参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentüme ...

资深小地主 · 发表于 2014-2-18 22:15

要是租客失业，赖房租怎么办

在我看来，这是最大风险。所以
1. 入住前严格把关
2. 及时了解租客情况，遇到拖欠的苗头，尽量和平解决，让房客主动搬走
3. 实在不行，就走法律流程，不过这是下下策了
4. 用多套房产来降低风险

资深小地主 · 发表于 2014-2-18 22:18

jeditech 发表于 2014-2-10 21:06
- 作为房东，应该熟悉BGB中有关Mietrecht的部分
- 参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentüme ...

学法是必须的，时不时就就要收律师信回律师信呢。

marklin · 发表于 2014-2-19 10:12

本帖最后由 marklin 于 2014-2-19 10:16 编辑

jeditech 发表于 2014-2-10 21:06
- 作为房东，应该熟悉BGB中有关Mietrecht的部分
- 参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentüme ...

marklin · 发表于 2014-2-19 10:16

本帖最后由 marklin 于 2014-2-19 10:16 编辑

资深小地主发表于 2014-2-18 21:15
要是租客失业，赖房租怎么办

在我看来，这是最大风险。所以

jamtotal · 发表于 2014-2-19 10:22

请问当地主参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentümerverein，还需要另请律师吗？

marklin · 发表于 2014-2-19 10:27

因人而异

资深小地主 · 发表于 2014-2-19 11:16

jamtotal 发表于 2014-2-19 09:22
请问当地主参加当地的Haus-Wohnungs-und Grundstückseigentümerverein，还需要另请律师吗？

建议先咨询协会，一般协会会提供初步的意见，然后根据复杂和紧急程度，和你个人的经验和时间再做判断。

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