资深小地主 发表于 2014-2-11 10:42
多谢大家的关注和质疑，我开这个帖子的目的是为了讲财务杠杆的原理，我在举例子前专门说过
"在这里我为了 ...
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都不止5%...
投资房地产，主要还是要考虑房子升值。如果没有升值预期，德国的房地产就没有多少投资价值。
重点还是看好房价会涨，就只是这一点。房价稍微跌一点，5%的这点收益马上打水漂。
所以这么算来算去，其实意义不是很大。要是看好房地产，就买入，仅此而已。靠租金赚钱，太累不实际。。。
chezshen 发表于 2014-2-11 10:45
谁让你还贷阿，你出个首付，以租养贷阿。。 而且不退回到8万的，我们以前租的房子，59年的，70多平，房东 ...
不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。
文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下2.3k算净收益
哪里来的以租养贷？这里说的都是以租养息，仅此而已。
话说回来，你借9w贷款，一年租金5k，利息2.7k，你一年本金还2.3k？准备还40年？？？？
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住房价跌时的困难时候，租金几乎是一直跟着通胀涨的。
去年入手的一个投资房，90年代初期的，最近几年房价涨了这么多，这个房子我的买入价居然是当年这对老夫妻买入价的一半，腰斩阿！所以，房价涨对我来说只是个bonus，更看重租金现金流，一个房子不多，十个房子就不少了，规模效应很重要。。。
iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...
如果看好房价涨是投机，那所有炒股的都算投机了
个人投资房产大部分收益都来自于房价上涨，租房公司的初衷才是租金收入。
一个人搞10个房子，那是啊，当职业做了呗
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:03
不还贷？你觉得本文例子里试以租养贷？你看清楚了没有。
文中例子一年租金收益是5k，还利息2.7k，留下 ...
人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。
本帖最后由 chezshen 于 2014-2-11 11:10 编辑
iohsu 发表于 2014-2-11 11:03
看好房价涨是投机，实实在在的租金现金流是投资，所以入手什么样的房子很重要，只有有好的现金流才能抗住 ...
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出来的，老公同事 德国人，零首付买了，捡了个大便宜阿，现在起码翻倍了 {:5_343:} ，他收租-贷款，每月据说还能拿200
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:44
没学过经济，不过从字面意思来看，似乎不是这样吧。我从来没说还本金要从资金收益中扣除，我的意思是本 ...
你买了自己住么？？非要自己还 {:5_310:}
chezshen 发表于 2014-2-11 11:07
人家2个表格萨。。正常情况不可能23%的，不过人家就举个例子，为了表示这里面的作用而已。
哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了{:5_319:}
iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...
说白了，就是当地主啊，哈哈哈也是我的梦想。。。国内2，3套，德国2，3套，哈哈哈
chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大{:5_319:}
zuzuzu 发表于 2014-2-11 10:22
谢谢分享！
就这个例子来说， 一年1000欧的收入同时也有很大风险， 只要房子空置两个月， 或者 ...
所以不知道买新房是不是核算，但是新房房价太高了，性价比太低，回本期太长了，到回本了，也该修了{:5_329:}
chezshen 发表于 2014-2-11 12:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了折扣，余下的贷款一笔勾销了。房市如股市，入市有风险阿！所以现在，租售比不好的一概不看。。。
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 10:56
23%的ROE有误导之嫌
5%的ROA，可以投资的选择就多了，才5%啊！各种风险还不小。投资国内房地产，现在都 ...
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比德国还贵啊
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大
我是支持零首付的，哈哈哈，因为我没钱
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:16
本文中全年银行利息2700已经从年租金中扣除了，我假设这1k就是本金。但是1k一个月本金，9w也得还7年多 ...
一次性付清这10W欧买这房子，每年租金收入5k，年收益率不是才5%么
正如你所说，我也认为这才是真正的收益率。
不过还有一种可能，就是只付利息，不还本金，最后卖掉房子还贷款。这种情况下楼主的计算似乎成立。
chezshen 发表于 2014-2-11 11:17
我上次也算了国内的，性价比还不如德国的。房子不便宜，租金也不高，除非北上广，租金高了，问题是房价比 ...
所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:15
哦，原来是这样，23%，大家一起做个梦罢了
但是我相信买房子什么时候都不完。。我妈就是最好的例子，国内01年就看房子，看到11年才买，，当时01年房价1000多一平啊，11年呢，1万多阿。。。我爸有公积金，人家没这意识，其实当时如果贷款买2，3套，现在我也是富婆了{:5_319:}可惜呢，我妈当时炒股，，97年开始到现在，赢得亏得，基本持平，估计正好底个通货，根本浪费了。
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:15
零首付的话，用lz的算法，资金收益率是正无穷大
如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问题只在于银行什么时候对你喊停！这就是房产的杠杆效用，当然也有风险！
iohsu 发表于 2014-2-11 11:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...
可怜的。。这个真要看城市的，还要看机遇。。
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 09:56
10年后也可能只值8w了，除非德国经济每次在世界经济危机中昂首挺立，也就能充当个保值作用，冲抵掉一部分 ...
男性和女性有时候想的不一样的，呵呵，
本帖最后由 chezshen 于 2014-2-11 11:27 编辑
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:19
所以，投资房产的真谛在于房价涨，本身房子的价值上涨，而不是那点租金，，，个人搞个一两套很难赚钱的
是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我就付点点首付，以后给儿子读书，租给他们同学，也可以，wg么，这样等他工作若干年后这套房子基本就能还完，结婚生一个娃也够了，等要2个娃了，就卖了当首付，买haus去。 如果世界一直这么和平，没有战争，那就看看瑞士， 涨工资，通货，涨工资，通货，没有经历过战乱，可不就是现在瑞士这模式么，
iohsu 发表于 2014-2-11 11:21
如果能一直和银行谈到零首付，一直买下去，除去所有开销贷款都有正现金流的话，可不就是空手套白狼嘛？问 ...
我说的是反话{:5_314:} 呵呵
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 12:27
我说的是反话 呵呵
我说的可是正话，哈哈！
chezshen 发表于 2014-2-11 11:25
是啊，本来就没大算靠租金赚钱啊，我也打算以后给儿子弄一套，3zi的，最好每个zi都可以单独出租的，我 ...
买房子保值抗通胀，完全正确的决定{:5_336:}
卷饼狂热分子 发表于 2014-2-11 11:32
买房子保值抗通胀，完全正确的决定
就是底通胀，租金赚不了。。。我们不是大额，，，靠租金赚钱那最好全款付清的房子才有赚，还要新点的房子，基本一个月冷租1000欧起码的，，有个2，3套，舒服死了，问题是，如果每套都全款，这人本来就是豪了呀，哈哈哈
chezshen 发表于 2014-2-11 11:08
你的意思是他们买来20万，你10万就买了？？ 那你赚翻了，上次有一个房子也是9万 70多平，学校公寓放出 ...
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的
本帖最后由 chezshen 于 2014-2-11 11:53 编辑
资深小地主 发表于 2014-2-11 11:47
二手房地产市场同股票市场不同，它的价格是非透明的，尽管有网络促使它透明，但是还是能找到一些deal的
机遇，眼光，胆量，当时人家告诉我们那个信息了，当时没抓住，等回过来想看看，卖完了。。我属于胆子大的，我老公胆子小，前怕狼后怕虎，不然也错失现在这套房子的好机会。想当初，我爸都不支持我买这套，哈哈哈，看得出来我爸也是那种谨慎的人。考虑的太多反而坏事
iohsu 发表于 2014-2-11 10:55
4说得很好，规模效应很重要，如果只是围绕着一个小房子，那一个月几百的收益说来说去没什么大意思，一次 ...
{:5_377:}
iohsu 发表于 2014-2-11 12:17
是啊，我只能说德国的房市也有风险！那对老夫妻和银行谈判了多年，因为贷款额远高于现在房价，终于谈妥了 ...
所以现在，租售比不好的一概不看。。。
{:5_377:}
资深小地主 发表于 2014-2-10 21:30
原来是这样，我没仔细看，我以为那个德国人之后出租了呢，哈哈哈。自住房节省下的租金算不算现金流我也说 ...
同意。自住房是一种消费，本身不会带来额外的现金流。