开个讨论分析贴关于 Immobilienverkauf mit Darlehen
本帖最后由 konami1204 于 2014-2-4 13:07 编辑{:8_469:}出售正在还贷中的房子
这方面的帖子在坛子里搜了一下很少。。。相关的条例政策也不是很清楚。
只知道和银行提前解约的话，要支付很高的Vorfaelligkeitsentschaedigung。
能否请高人具体讲解一下，比如现在投资买房的话，基于未来要卖的前提下，
1. 买房时，在和银行签订贷款协议的时候Eigenkapital，Tilgungsrate，Sollzinsbingdung Jahre，Songdertilgung等等应该如何设置比较有利。
2. 卖房时，又有哪些政策需要注意。
3. 核算具体收益 需要考虑哪些费用，不知有木有计算公式啥的。
欢迎大家各述己见，提供多方面的信息交流讨论哈。多谢。 个人觉得选择正确时机出售更重要，2014涨幅减弱，是出售wohnimmobilien的好时机 谢谢楼上的，现在都还没买呢，呵呵。
欢迎大家各述己见，提供多方面的信息交流讨论哈 首先楼主要说明买房是自住还是出租，因为税务上有区别，直接影响收益和以后出售的计算。
如果是自住，税务上没有什么可以考虑。首付，月供，利息绑定期限和ST等，主要看个人经济能力和其他投资渠道的收益，不能一概而论。一般是首付多一些，这样降低贷款利率。贷款数目比较大的话，目前是低息期，利率绑定可以考虑长一些。
如果是出租，税务上有不少要注意的地方，可以看我以前的帖子和坛子里其他的帖子。
关于Vorfaelligkeitsentschaedigung，其实没有那么可怕。尤其是签约在低息阶段，以后市场利率上涨了，提前解除贷款合同其实对银行没有损失，赔偿数额是非常有限的。具体计算方法可以去这里下：http://www.test.de/Baudarlehen-Entschaedigung-bei-Kreditabloesung-1159358-0/ 关键是自己要对房子有一个明确的计划，是打算长期出租，还是一段时间后打算转手，这样提前关注市场利率，尽量减少罚金。
如果lz考虑投资的话，那其实immobilien的类型也讲究，如果投资gewerbeimmobilien，einzelhandel目前可以考虑 谢谢 jeditech。
主要是想看看在德国目前的房市下除自住外，另投资1套房产（出租），是否合适。
投资的房产：目前的想法是用租金来cover月供，可以（长期）出租个3年5年的，当价格合适的时候打算转手。 这种想法不知是否可行，基于这种思路：
在买房时，首付，利息绑定期限和ST方面怎么谈会比较有利。
请jeditech及其他高人指导，谢谢。
dornmann 发表于 2014-2-4 15:45
如果lz考虑投资的话，那其实immobilien的类型也讲究，如果投资gewerbeimmobilien，einzelhandel目前可以考 ...
gewerbeimmobilien，einzelhandel，指的是商铺吗？
您是指在大城市，比在慕尼黑这种吗？能具体分析分析吗。
谢谢 konami1204 发表于 2014-2-4 17:42
谢谢 jeditech。
主要是想看看在德国目前的房市下除自住外，另投资1套房产（出租），是否合适。
投资的房 ...
3，5年就出手？？手续费回来了么，利息呢。。。房价3，5年不会涨很多，除非是慕尼黑市中心 chezshen 发表于 2014-2-4 17:47
3，5年就出手？？手续费回来了么，利息呢。。。房价3，5年不会涨很多，除非是慕尼黑市中心
{:8_473:}这个确实没有什么概念。所以想请高手指教。3, 5年是打个比方，见笑了。
具体肯定还是要核算后， 不知慕尼黑现在的房价每年涨幅是在什么水平，在immo24上看房子，拉到下面动辄就是 +10,87%
Kaufpreistrend
im letzten Jahr
，这个数值不知如何参考。相当于1年10%的涨幅？
另外在 核算具体收益时， 需要考虑哪些费用，不知有木有计算公式啥的 konami1204 发表于 2014-2-4 18:02
这个确实没有什么概念。所以想请高手指教。3, 5年是打个比方，见笑了。
具体肯定还是要核算后 ...
看城市的，南边大城市肯定有这个数，其他地方就难说了 chezshen 发表于 2014-2-4 18:04
看城市的，南边大城市肯定有这个数，其他地方就难说了
如此看来immo24上的这个数字是比较靠谱的？每年有10%的涨幅{:8_471:} konami1204 发表于 2014-2-4 18:02
这个确实没有什么概念。所以想请高手指教。3, 5年是打个比方，见笑了。
具体肯定还是要核算后 ...
makler notar grunderwerbsteuer
这几个费用加起来就差不多10%了 konami1204 发表于 2014-2-4 18:42
谢谢 jeditech。
主要是想看看在德国目前的房市下除自住外，另投资1套房产（出租），是否合适。
投资的房 ...
出租房三五年就出手，如果房价有赚的话，税务上很吃亏的，最好是十年以后，出手的盈利就免税了。
既然是出租，一般推荐是首付不必太多，充分利用利息退税的效应。出于同样的考虑，因为不急于还贷，ST可以考虑放弃，换取利率低一些。利息绑定期限看个人情况和喜好了，10年最常见。
一线城市过去两三年里都是10%左右的涨幅，今后如何发展，那就不得而知了。 出租房不到10年的话，这个盈利税的比例是多少啊？
如果是自住房的话，此盈利税情况又是什么情况呢？
谢谢 konami1204 发表于 2014-2-5 22:48
出租房不到10年的话，这个盈利税的比例是多少啊？
如果是自住房的话，此盈利税情况又是什么情况呢？
出租房出售的盈利和当年其他收入一起交税，税率取决于当年收入总数。
自住房出售盈利免税。
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