签了Notar，今天收到要买的房子这个村一封信，关于Vorkaufsrecht的
大概意思是，村里知道要卖房了，然后确认一下“Vorkaufsrecht nicht besteht"这个情况这个对吧？是不是Vorkaufsrecht就应该不存在？ 有些出租房的房客有优先购买权，或者是当地政府。Notar在通知你付款之前，必须先确认优先购买权是否存在。现在确认没有，正常。 本帖最后由 strong 于 2015-4-6 09:18 编辑
jeditech 发表于 2013-7-10 20:33
有些出租房的房客有优先购买权，或者是当地政府。Notar在通知你付款之前，必须先确认优先购买权是否存在。 ...
请教下，
1 如果要买的房子有einliegerwohnung，那里面的租客就有vorkaufsrecht，他们不买我们才能买，而且要出具Negativzeugnis als Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht,是这样么，而且费用是买家承担么，大概多少啊，
2。 另外还有一项可能的erwerbsnebenkosten: Kosten für die Teilung von Grundstücken oder Immobilien (z.B. bei Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung, wenn dieses noch nicht “geteilt” war), 这项指的是什么，如果卖家两人离婚卖房，买家难道还要承担卖家分割地和房子的费用，因为在和中介制定的information für Kaufvertragentwurf写着Der Kaeufer übernimmt ausserhalb des Kaufpreises die Kosten des Notars, alle gerichtlichen und behoerdlichen Erwerbsnebenkosten, sowie die Grunderwerbssteuer. 这条会不会增添很多额外的费用啊?
谢谢 strong 发表于 2015-4-6 09:14
请教下，
1 如果要买的房子有einliegerwohnung，那里面的租客就有vorkaufsrecht，他们不买我们才能买 ...
不是租客就一定有优先购买权。具体要看租房合同里的条款。如果合同的确规定租客有优先权，那么在买卖双方协商价格后，要以此价格询问租客是否有意购买。如果租客不买，那么他出具书面声明放弃优先权。这个声明并不需要公证等手续，所以其实没有什么额外费用。
一般房屋买卖的Nebenkosten的确是由买方承担，包括合同公证费用，房地产交易税等。至于Kosten für die Teilung，是很少见的（比如你说的一个房子有Einliegerwohnung，所以分开卖）。这个费用由谁承担，一般是买卖双方协商决定。如果卖家执意要你承担这个费用，你也可以要求他在房价上作些让步。 jeditech 发表于 2015-4-6 22:52
不是租客就一定有优先购买权。具体要看租房合同里的条款。如果合同的确规定租客有优先权，那么在买卖双方 ...
谢谢，有可能要买的是grundstück+EFH mit Einliegerwohnung 是夫妻离婚后一起作为卖家，einliegerwohnun g属于男的，没说是分开卖，和hauptgebaeude 一起卖，但到底这两个卖家具体怎么分割的，是不是不用关心，如果两个卖家都同意签字卖，是不是不存在 这个费用kosten für Teilung 的问题啊? 虽然是一起卖，但是房子现在法律上到底是怎么分的（看Grundbuch，房产持有人）？这个要问卖家或者中介，一定要问清楚。如果现在就是分开的，那么你就是同时买两个房子了，可能要签两份合同。如果目前还是整个房子没有分，那么在两个持有人都同意的情况下，没有必要分了。他们两人怎么分房款，你不用操心。 无论哪个房子， 只要卖， 政府都有Vorkaufsrecht。 只有政府出具一个Verzicht auf Vorkaufsrecht的证明，你才能买这个房子。 Notar一般需要这个东西， 我当时是委托Notar直接弄的。 jeditech 发表于 2015-4-7 11:01
虽然是一起卖，但是房子现在法律上到底是怎么分的（看Grundbuch，房产持有人）？这个要问卖家或者中介，一 ...
给中介电话问了，一个合同，两个卖家eigentümer 签字，因为总价在那里，如果分开算签两个合同大家只是多签一个名字，钱数不变，没有任何意义啊，还是如果要签两个合同的情况有别的什么要注意么? 本帖最后由 strong 于 2015-4-8 18:44 编辑
jeditech 发表于 2015-4-7 11:01
虽然是一起卖，但是房子现在法律上到底是怎么分的（看Grundbuch，房产持有人）？这个要问卖家或者中介，一 ...
你经验多，帮着看看，今天拿到grundbücher 两个卖家每人一个 blatt，两个号连着的，10多年前还没离婚的时候 刚盖好房子就划分了miteigentumsanteil an dem Grundstück, 各自分担自己的债务，而且 der hier eingetragene Miteigentumanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehoerenden Sondereigentumsrechte beschraenkt. Aus Blatt xxx hier eigetragen am xx.xx.xxxx. 看来是由原来一个blatt后来分开的。 问了卖家和中介，可以一个合同处理，会有什么麻烦么，比如说两个卖家要各自消除他们的债务，如果我们两个买家能不能合到一个 grundbuch上啊，谢谢。 从你给的信息来看，一个合同就可以了。既然Grundbuch以前就已经分开了，也就没有什么额外费用了。至于消除卖家的债务，是公证师通知你签合同的前提条件，你不用担心。 本帖最后由 strong 于 2015-4-9 07:49 编辑
jeditech 发表于 2015-4-8 20:41
从你给的信息来看，一个合同就可以了。既然Grundbuch以前就已经分开了，也就没有什么额外费用了。至于消除 ...
非常感谢你的信息，如果拿到卖家最新的grundbuchauszug 是不是卖家所有的eintragungen 都有显示，现在担心卖家隐瞒 niessbrauch , 因为目前我拿到的grundbuch kopie 的 abt. 2 上的 blatt, Amtsgericht Grundbuch von 这三项居然空着，没有blatt nummer 怎么证明这是哪个 grundbuch, 只在下面写了 keine Eintragungen.如何保障 abteilung 2 里的lasten und Beschraenkungen frei,我看了一个网上的Entwurf, 下面这个条款是不是对买家针对abt. 2 做了保障?
Der Verkaeufer ist verpflichtet den Kaufgegenstand dem Kaeufer frei von im Grundbuch eingetragenden und von nicht eingetragenen privatrechtlichen Belastungen (这儿为什么不用Lasten)und Beschraenkungen zu verschaffen, soweit diese nicht in heutiger Urkunde ausdruecklich übernommen werden, sowie frei von Gebaeudeeigentum und dinglichen Nutzungsrechten, gleiche welcher Art, es sei denn, der Kaeufer hat an dem Entstehen dieser Belastungen mitgewirkt. Verkaeufer garantiert, dass keine unerledigten Auflagen inbesondere des Bauamtes oder sonstiger kommunaler oder behoerdlicher Stellen vorliegen.
耽误你一点时间，非常感谢，如果entwurf 出来，会去和notar核实修改补充，自己先作好功课。 Belastungen (这儿为什么不用Lasten)
在这里这两个意思是一样的。
你找的这段文字保证了买家的利益，因为卖家保证房产没有任何Lasten。另外，除了你之外，你的贷款银行和公证师都会查看最新的Grundbuchauszug。银行是为了保护自己的利益（贷款给你买的房子没有其他Lasten），公证师是履行他的职责。因此，绝大多数情况下，你不用担心。 jeditech 发表于 2015-4-9 09:17
在这里这两个意思是一样的。
你找的这段文字保证了买家的利益，因为卖家保证房产没有任何Lasten。另外 ...
太感谢了，看来还是要多做功课，多请教。因为卖家保证房产没有任何Lasten，这儿的任何 Lasten 也包括了Abt. 2 里面的 Lasten und Beschraekungen 了吧? strong 发表于 2015-4-9 09:54
太感谢了，看来还是要多做功课，多请教。因为卖家保证房产没有任何Lasten，这儿的任何 Lasten 也包括了A ...
是的。 本帖最后由 strong 于 2015-4-9 12:46 编辑
jeditech 发表于 2015-4-8 20:41
从你给的信息来看，一个合同就可以了。既然Grundbuch以前就已经分开了，也就没有什么额外费用了。至于消除 ...
1. 更新下，抽空去了趟 Notar, 他的助理接待的我，因为makler还没把资料发给notar, 给他助理看了我收到的grundbücher，助理认为可能就像你之前判断的需要两个合同，最后还要看所有资料由notar来定，如果要签两个kaufvertraege，因为kaufpreis 不变，是不是除了多签一个字，总的nebenkosten 没什么变化吧, 还要 注意什么么，见了两个Eigenttümer 分 Wohnung 时的 Teilungserklaerung，这个要 aufheben么?
2. 为准备kaufvertragsentwurf 和 Makler及卖家填了一个表 Kauf eines Hauses (Infromation für den Notar zur Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages (Entwurf), 里面的一项 Maklergebühren: Für den Fall des Bestehens eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts, ist die Verpflichtung des Kaeufers gegenüber dem Verkaeufer in die Kaufurkunde aufzunehmen, sich ausserhalb des Kaufpreises an der Zahlung der Maklergebühr in Hoehe von Xxx einschl. Mehrwertssteuer zu beteiligen. 就是说没人出钱比我已经给出的多，我就必须得买并付中介费，最早看房之前约定是我在notar签了合同才交中介费。这个条款不会是绑定我必须买这个房子吧，如果ENTWURF的条款大家没达成一致，或者有隐瞒的风险，我可以拒绝签合同么?
买个房子不容易啊，你也受累给分析下，万分谢谢。 如果要签两个kaufvertraege，因为kaufpreis 不变，是不是除了多签一个字，总的nebenkosten 没什么变化吧,
既然已经有了Teilungserklaerung，那肯定是两个合同了。虽然总价不变，但费用多少会上升，因为Notar要准备两份文件。虽然内容基本相同，但是签字的时候两份合同他都要朗读一遍。不过不会太多，两三百欧吧。
见了两个Eigenttümer 分 Wohnung 时的 Teilungserklaerung，这个要 aufheben么?
这个目前对你并不重要。不过如果你以后想卖掉Einliegerwohnung，这个就不可缺少了。不管怎么说，Teilungserklaerung法律上属于Kaufvertrag的一部分，应该妥善保存。
Maklergebühren: Für den Fall des Bestehens eines vertraglichen oder gesetzlichen Vorkaufsrechts, ist die Verpflichtung des Kaeufers gegenüber dem Verkaeufer in die Kaufurkunde aufzunehmen, sich ausserhalb des Kaufpreises an der Zahlung der Maklergebühr in Hoehe von Xxx einschl. Mehrwertssteuer zu beteiligen. 就是说没人出钱比我已经给出的多，我就必须得买并付中介费，最早看房之前约定是我在notar签了合同才交中介费。
这个只是说在Vorkaufsrecht的情况下买家仍然要付中介费，其实不符合你的情况，因为你没有Vorkaufsrecht。你在购房合同上签字之前，没有任何人能够绑定你必须买这个房子。
如果ENTWURF的条款大家没达成一致，或者有隐瞒的风险，我可以拒绝签合同么?
如果你不同意Vertragsentwurf中的条款，可以直接跟Notar联系，必要时三方协商解决。
正常情况下，不应该有什么隐瞒的风险。如果确实有，那就是有人故意隐瞒，不管是卖家，或者中介，或者Notar（基本可以排除）。这种情况下，一般即使签了Kaufvertrag，也是无效的，随时可以anfechten。
还是那句话，只要还没签字，随时可以反悔。
本帖最后由 strong 于 2015-4-10 07:18 编辑
jeditech 发表于 2015-4-9 14:36
既然已经有了Teilungserklaerung，那肯定是两个合同了。虽然总价不变，但费用多少会上升，因为Notar要准 ...
太感谢了，今天能睡个好觉了。
给Makler 联系了，要 Aktureller Grundbuchauszug (因为给的Kopie Grundbuch Abt. 2 没有Blattnummer等官方的印记，实在不让人放心阿), 而且我联系的唯一的sparaksse 给出的要申请贷款的清单里有kaufvertragsentwurf, 中介说不需要提供KV-Entwurf, Auszug办新的要钱，给我施压, 卖家还没决定卖给谁呢, 说还有一个潜在的买家也在等银行的Zusage, 你麻利申请贷款啊. 因为我就打算贷10万,5年还完, 银行没有什么风险, 或许是因为要了 KV-Entwurf，所以银行没要 Grundbuchauszug, 下面操作顺序上，我给了几个可能，就看看那个比较合理，毕竟你经验丰富，有我们想不到的，选择题，不需要打很多字，因为已经很麻烦你了，你要聚元么，可以给你转:)
a. 去银行，目前没有KV-Entwurf, 务必让银行给卖家或中介要到Grundbuchauszug,有可能没有Entwurf银行不受理，如果顺利拿到 schriftliche Zusage, 就通知卖家和中介, 如果要卖给我,就出 Entwurf, 协商修改定稿, 定 Notar Termin,同时让银行出最终的贷款合同, Notar Termin 一起签买房和贷款合同
b. 坚持先出一个 KV-Entwurf, Notar 必须要审查 Grundbuchauszug, 然后去银行申请贷款，同时Entwurf协商修改定稿, 如果拿到银行的Zusage, 定 notar termin,同时让银行出最终的贷款合同, notar termin 一起签买房和贷款合同
c. 给卖家电话，授权我去grundbuchamt 自己要新的 auszug, 卖家很有可能把推给中介，如果拿到 Auszug 就去银行申请贷款，如果顺利拿到Zusage, 就通知卖家和中介, 如果要卖给我,就出 Entwurf, 协商修改定稿, 定 notar termin,同时让银行出 最终的贷款合同, notar termin 一起签买房和贷款合同
另外，我联系了一个Sachverstaendige fuer Bauschaeden, 因为房子相对比较新，盖了15年，没有地下室，感觉没有什么问题，就想花钱买个放心，前天和Verkaeufer和中介提过，中介说银行和中介会一起再审核房子，我问了银行，贷10万，银行不会看Bauschaeden 的，verkaefer 和中介就关心 Zusage 可以理解，你觉得 Zusage 到Notar Termin 之间去 Gutachten Bauschaeden 晚么，kaufpreis已经给了，只想看看有没有Mangel 和 Bauschaeden.
strong 发表于 2015-4-9 19:50
太感谢了，今天能睡个好觉了。
给Makler 联系了，要 Aktureller Grundbuchauszug (因为给的Kopie Grun ...
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮你办Grundbuchauszug，收点钱而已。或者你也可以把情况告诉银行，看能不能先给个Zusage，然后拿到Entwurf后再签正式的贷款合同。
Gutachten当然是越快越好。万一发现房子有问题，越早退出损失越小。 jeditech 发表于 2015-4-10 09:20
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮 ...
谢谢了，这么麻烦你，我怎么转点聚元给你，不会操作。你可以设置一个，我转给你，表示一下心意。
只要没签购房合同和贷款合同，之前发现房子有问题退出，损失的无非就是 Notar 出 Entwurf 的钱，是么?
别忘了设置聚元，我手头有 2799,你看着要把:) 只要没签购房合同和贷款合同，之前发现房子有问题退出，损失的无非就是 Notar 出 Entwurf 的钱，是么?
是的。
聚元就不用客气了，大家在论坛上就是互相交流，有需要的时候帮个忙。祝你买房一切顺利。 本帖最后由 strong 于 2015-4-10 13:36 编辑
jeditech 发表于 2015-4-10 09:53
是的。
聚元就不用客气了，大家在论坛上就是互相交流，有需要的时候帮个忙。祝你买房一切顺利。
因为 Teilungserklaerung, 卖家各有一个 Grundbuch Sondereigentum mit Miteigentumsanteil, 如果按两个Kaufvertraege, 比如说女方接受女方的, 男方接受男方的,也就是说, 每个合同上只有对方的一个签字, 如果在卖家的Teilungserklserung 里对方各自有对方房产的实际使用权, 那买了之后, 买家只买了房产权, 却没有实际使用权,卖家楼上楼下一搬家,就接着住,买家搬不进去, 会存在这种情况么?还是一定要每个合同两个卖家都签字,或者怎么保障买家的实际使用权? 属于男卖家的Einliegerwohnung 现在有租户,这个我们不怕, 争取kun掉. 主要关心实际使用权的问题,还是我想多了. strong 发表于 2015-4-10 12:22
因为 Teilungserklaerung, 卖家各有一个 Grundbuch Sondereigentum mit Miteigentumsanteil, 如果按两个K ...
一般Kaufvertrag里都会写明买家得到的房子是lastenfrei，也就是说Grundbuch中所有的Lasten都要去掉（Diesntbarkeit除外），包括Abteilung II和III。这包括所有有关使用权，抵押，和Hypotheken等等的限制。有合同的保障，你不用担心，签字后Notar会处理这些事务。如果卖家故意隐瞒，是要承担法律责任的。
特殊情况下，如果房子保留某些Lasten，那么合同里要注明。所以像你想象的那种情况，如果不是卖家，中介，Notar甚至银行合伙骗你，是不会发生的。 本帖最后由 strong 于 2015-4-10 20:33 编辑
jeditech 发表于 2015-4-10 13:47
一般Kaufvertrag里都会写明买家得到的房子是lastenfrei，也就是说Grundbuch中所有的Lasten都要去掉（Dies ...
这点上有些瞎操心了。
1。 这种 Grundstück + EFH mit zwei Grundbücher mit Teilungserklaerung 难道完全没办法一个 Kaufvertrag 处理么? 只见到了notar助理，助理不是很确定。
2。 如果两个合同处理，两个签合同的时间难免总会出现误差，两个卖家已经分开过了，上次去中介男的都没去，虽说地皮和大部分房子属于女的，怎么避免最后只签成一个合同的局面? 如果男卖家反悔不卖了，那不是留了一个EFH 里面的 Einliegerwohnung 没买过来，那就太糟心了。 1。 因为产权已经分开，我觉得不太可能一个合同解决。如果Notar还有什么其他办法，麻烦你告诉我，也涨点知识。
2。如果男卖家反悔不卖了，那不是留了一个EFH 里面的 Einliegerwohnung 没买过来，那就太糟心了。
这的确是个隐患。尽量跟卖家协商，争取两个合同同时签。或者要求Notar在合同内写明必须两个都卖，不然一个都不买。不过这点对合同改动较大，牵涉到两个卖家和中介，难度很大。 本帖最后由 strong 于 2015-4-11 08:09 编辑
jeditech 发表于 2015-4-10 21:56
1。 因为产权已经分开，我觉得不太可能一个合同解决。如果Notar还有什么其他办法，麻烦你告诉我，也涨点知 ...
好的，我尽快和notar联系一下，看这种情况到底怎么处理，有什么消息告诉你，谢谢。
1. 如果一切如愿都顺利的买下，租客也搬走了，买家想把Einliegerwohnung 墙上开个门，和hauptgebaeude 连起来，是不是一定要先去官方 aufheben 已有的 Teilungserklaerung(如果在和卖家签合同时没消除的话)， 在网上看过 做个 Teilungserklaerung 好几千呢，不知道消除贵不贵，还是只要买家两个私下同意就好了，只要不考虑再卖房就可以不消除Teilungserklaerung呢?
2. notar 了的合同有反悔期么，是不是哪家反悔，要付相应比较高额的费用呢?
strong 发表于 2015-4-11 07:50
好的，我尽快和notar联系一下，看这种情况到底怎么处理，有什么消息告诉你，谢谢。
1. 如果一切如愿 ...
1。你两个房子都买了，房子做什么修改，不用登记了。如果以后要分开卖，把门洞封起来就是了。
2。合同签字就没有反悔期限了。如果毁约，要根据合同条款支付赔偿。 本帖最后由 strong 于 2015-4-12 21:32 编辑
jeditech 发表于 2015-4-11 21:06
1。你两个房子都买了，房子做什么修改，不用登记了。如果以后要分开卖，把门洞封起来就是了。
2。合同签 ...
谢谢。
两个卖家当年分家的时候 Teilung gemaess § 3 WEG, 女卖家的 grundbuchbaltt 显示一个 Flur 两个 flurstücke, groesse 是两个flurstücke 的总和，和expose 给出的地皮面积一致， 男卖家只分得这个EFH 里的 Einliegerwohnung, 地皮groesse没有任何angaben, 如果买家全部买过来，先按两个合同来算，买家得到的两个grundbuchblaetter, 那这两个grundbücher, 是
1。 Wohnungsgrundbücher，如果是，会有什么nachteile么
2. Hausgrundbücher
3. 其实无所谓，因为整个房子和地皮都买过来了，拥有了所有产权和使用权就好了 三选一：3 本帖最后由 strong 于 2015-4-14 20:56 编辑
jeditech 发表于 2015-4-10 09:20
其实到了现在这个阶段，没有中介什么事儿了，直接绕过，找Notar，让他尽快出一个Entwurf。Notar 也可以帮 ...
你最后的建议非常好: 和银行谈了，beraterin 承诺这周给我出个 Zusage Bestaetigung, 有了Zusage 就看卖家卖不卖了，贷款10万，银行把expose 和工资单复印了，说notar会负责审核grungbuchauszug, 如果后面出了entwurf，银行也要一份，可以做正式贷款合同了，后面有了notar termin 也告诉银行，会在notar 那天给我grundschuldbestellung 和 贷款合同，主要notar 和自己审核好kaufvertrag Lastrenfreiheit 就好了。
1。 notar审核grundbuchauszug 的时候，能知道卖家现在的grundschuld 还有多少么? 因为要启动一个belastungsvollmacht, 是不是我的银行先转卖家的欠款给卖家的贷款银行，剩下的转给卖家，如果卖家的负债高于kaufpreis呢，会不会僵在那里，看过一个帖子卖家要赔一些 vorfaelligkeitsentschaedi 而拖着进行不下去了.
2。很想起用一个 notaranderkonto, 费用我查了一下，大概600, 可以接受，你建议用notar konto 么?
1。你的贷款银行会把钱直接转给对方的贷款银行，其余金额转给卖家。一般对方欠款不会高于Kaufpreis，房价毕竟还是在涨，而且他也还贷多年了。
2。现在私人买卖普通的民用住房一般很少用Notaranderkonto了，因为基本没有什么风险，没有必要花这笔钱。我们中国人经常担心受骗，我觉得主要是国内这类事情太多，大家都很谨慎。德国这方面的法制法规很健全，一般私人卖家想诈骗，绝非易事。
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