多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， 尤其北岸。 本帖最后由 jeditech 于 2013-5-3 10:09 编辑
livercancer 发表于 2013-5-3 08:21 static/image/common/back.gif
请问楼主在哪里查找类似的信息？
多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， ...
刚才看了一下，Phoenixsee北岸的确是多蒙最贵的地段之一，看图吧，还有这几年的房价走势。
发现一个回复不能贴两个图片，就分开吧。
查找信息的网站，最近很多同学问，我会另开个帖子和大家分享。
本帖最后由 jeditech 于 2013-5-3 10:13 编辑
livercancer 发表于 2013-5-3 08:21 static/image/common/back.gif
请问楼主在哪里查找类似的信息？
多蒙哪些地段是toplage? Phönixsee 的房子敢买吗？价格已经很高了， ...
多蒙 Hoerde 新房房价走势。
谢谢楼主的耐心解答 如果租售比是30，lz的结论是不值得投资是吗？ feifeifish 发表于 2013-5-5 21:44 static/image/common/back.gif
如果租售比是30，lz的结论是不值得投资是吗？
我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推出一个理财产品，每年给3,3%的分红，但首先要收12%的手续费，并且不能保证二十年后是否能全额归还本金，市场反应可想而知。
当然，另一方面是房租和房价的升值潜力。这两个因素受城市，城区和地段还有整个经济环境的影响很大，但是无法量化，更多的是每个人自己的Bauchgefuehl。 jeditech 发表于 2013-5-6 09:45 static/image/common/back.gif
我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推 ...
你这个例子不恰当，银行的理财产品需要自己全款，而投资房子可以利用杠杆原理。如果首付5-10%，30年之后靠出租收益一套房子，lz觉得划算吗？ 本帖最后由 jeditech 于 2013-5-6 14:55 编辑
feifeifish 发表于 2013-5-6 11:34 static/image/common/back.gif
你这个例子不恰当，银行的理财产品需要自己全款，而投资房子可以利用杠杆原理。如果首付5-10%，30年之后靠 ...
如果理财产品的回报率高于贷款利率，也可以用贷款投资啊。很多人贷款买股票的，当然结果如何另当别论。不过这不是主题，只是举个例子。
如果首付5-10%，30年之后靠出租收益一套房子
如果只是10%首付，没有任何其他追加投入，即使是在目前这种低利率的时期，这也是不可能的。我们做一个简单的计算。
房价：100k（不考虑Kaufnebenkosten），租售比30，即每年房租收入3,3k。
首付：10%=10k --> Beleihungswert 超过80%
贷款：90k，Zinsbindung 30年（只是假设，很难找到一家银行愿意签30年的），利率3%（这是目前20年的利率，如果是30年，其实至少还要加上0,5%）
Tilgungssatz: 1% --> 每年还贷金额：3,6k
即使以上这样优惠的条件，每年的还贷金额也超过了房租收入。更为重要的是，30年后，尾贷超过50k。所以30年之后靠出租收益一套房子是无法实现的。实际需要46年多才能还清贷款。
如果把Tilgungssatz 提高到2%，30年可以基本还清，但是每年的还贷金额是4,5k，即每月要额外投入100欧，三十年就是36k。这里还没有算Kaufnebenkosten，大约12-13k。另外一个重要的因素是存款或其他投资的回报率，因为这36k的追加投入如果用于其它投资，同样可以获利。
如果把租售比降低到20，那么上面的计算结果就完全不同了。每年有5k的房租收入，也就是说Tilgungssatz可以提高到2,5%，26年就可以还清贷款，并且无需额外追加投资，这才是靠出租收益一套房子。
所以我个人的看法是以租售比20为上限。如果真的是地段，装修，房客等因素都很理想，可以放宽到22，但是更高我肯定是放弃的。
当然这只是个简化的计算，很多因素比如房租和房价的上涨，房屋的维护费用，出租的连贯性等等，因为无法量化，只能靠个人的感觉和经验来判断。
jeditech 发表于 2013-5-6 14:52 static/image/common/back.gif
如果理财产品的回报率高于贷款利率，也可以用贷款投资啊。很多人贷款买股票的，当然结果如何另当别论。 ...
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨100欧的花，30年就可以还清了。我这么算对吗？还有一点关键这样的投资比较稳健，买股票不会啊。{:4_292:}
如果按照你的思路，租售比20的房子多是些老房子，就会有维修的开销风险。所以问题又变成买租售比高的新房还是老房了？好纠结啊。 feifeifish 发表于 2013-5-6 15:23 static/image/common/back.gif
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨 ...
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的
这要看房子所在的城市和地段了。很多德国二线城市的房租十几年都没怎么长了。
房租如果5年10年后上涨100欧的花
在租约不变的前提下，德国法律对房租有严格的规定。理论上来说，每三年可以涨20%，但是不能超过当地同类房屋的平均水平，比如参照Mietspiegel。而Mietspiegel一般是由市政府会同Mieterverein等团体制定的，经常不能反映当地的真实租金水平。从目前的情况来看，一线大城市的房租上涨幅度远远赶不上房价的上涨，所以造成了这么高的租售比。
如果想投资，查一下当地最近10年的Mietspiegel吧。 feifeifish 发表于 2013-5-6 15:23 static/image/common/back.gif
如果用动态的角度看，房租是会持续上涨的，所以不是一直需要每月要额外投入100欧，房租如果5年10年后上涨 ...
租售比20的房子多是些老房子
还是看房子所在的城市和地段。慕尼黑估计不可能找到20的房子，杜塞还是有可能的，房子也不差，但需要点运气。 楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到400，但三十年来买房的，没一个亏的。
10年前我和美国论坛里的人讨论，他们都是贷款30年，还利不还本，我当时很不理解，觉得德国都是玩了命尽早还款。10年以后发现，人家那时候把剩下的钱拿国内买房去了，等于中国美国都有房。
那个时候，人家就看到，将来，美国要在美元掺水。
现在，到了欧元，日元，人元掺水的时候了，比着谁掺得多。 jingnan 发表于 2013-5-6 16:32 static/image/common/back.gif
楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到 ...
其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素
是的。我在计算那个例子时就说了 ，因为这个因素无法量化。并且对未来房市的发展，仁者见仁，智者见智，谁也无法作出令人信服的预言。
如果德国房市象国内那样火上20，30年，那现在什么价钱买都是赚。但是相反的例子也很多。不说南欧那些危机国家，临近的荷兰，属于欧元区的核心国家，经济在欧洲历来是仅次于北欧和卢森堡，房市火了也有二十几年，这三年来，房价跌了20%以上，回到了2004年的水平。荷兰买房大部分是还利不还本的，如今房价跌了，很多人资不抵债。
其实归根到底是一句话：收房租是投资，期待房价涨是投机（没有任何贬义）。投机成了，大赚一票，赔了，会亏掉一部分本钱。 jingnan 发表于 2013-5-6 16:32 static/image/common/back.gif
楼上算租售比的，其实你再忽略一个房子涨价，或者掉价的因素。
国内每一个买房的，房子的租售比都大于300到 ...
那在全球都在货币掺水的情况下投资什么比较好呢？ jeditech 发表于 2013-5-6 16:53 static/image/common/back.gif
是的。我在计算那个例子时就说了 ，因为这个因素无法量化。并且对未来房市的发展，仁者见仁，智者见智， ...
对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么时候？ 2011年？ 周圈国家在头几年入市的，现在肯定不亏，只是那些最高点入市的要亏。
我认为，房地产热，如果已经持续了10年，或者房价涨了2倍以上，那是泡沫了，要小心，德国还在起步，没到过热，很多分析报告，也证实了这点。
一点你说的完全正确，投资房地产，确实是属于投机， 取决于对房地产未来的预见，属于世界观问题。{:5_319:} 按租售比算，那是要100%保险。
现在，投资什么不算投机呢？{:5_339:} jingnan 发表于 2013-5-7 09:27 static/image/common/back.gif
对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么 ...
投资房地产，确实是属于投机， 取决于对房地产未来的预见，属于世界观问题
我是共产主义无产阶级世界观，先拿真金白银 {:5_319:}
按租售比算，那是要100%保险。
的确如此。我的想法就是首先保证合理的回报率，也就是租售比不能太高，同时并不放弃投机的机会。如果房价涨了，自然也少不了我。 jingnan 发表于 2013-5-7 09:27 static/image/common/back.gif
对，周围国家的房地产已经热炒快三轮了，最近在跌。 观察来看，基本上都是持续10年以上，德国开始买房什么 ...
德国开始买房什么时候？ 2011年？
大型的投资公司在次贷危机之前就开始进入德国房市了，广大散户大约是09/10年左右开始觉醒。 jeditech 发表于 2013-5-6 09:45
我个人的看法，租售比30的确是太高了。11%以上的Kaufnebenkosten，而每年的毛回报率只有3,3%。如果银行推 ...
大师你好， 从你这儿学了不少，非常感谢！ 作为小白，想请教一下租售比到底是怎么算的？
我理解的租售比是年租金收入/买房的支出
举个简单例子：售价200000的WHG, Nebenkosten按 10.07%来算是20140，那买房一共支出为220140
每月冷租租金750，年租金收入9000， 租售比9000/220140=4.09%
或者说我算的是毛回报率？
没弄清楚大师说的租售比30或者20是怎么算的，还请赐教，谢谢！ June 发表于 2013-7-7 16:42
大师你好， 从你这儿学了不少，非常感谢！ 作为小白，想请教一下租售比到底是怎么算的？
我理解的租售比 ...
租售比是售价除以年租金收入。LS的情况就是220140/9000~=25
美国的房子前两年低谷的时候，美国华人地主们是要售价比月租金100以下才肯出手的（就相当比售价比月租金才8点几），当然去年以来美国房价已经涨了很多了。
德国房子看租售比就太郁闷了，好在房产税低。 jeditech 发表于 2013-5-2 22:34
多蒙不是很熟，不敢妄下结论。大致看了一下几个Toplage的房价，比如Kirchhörde，这几年似乎涨得也 ...
楼主对 杜塞 bilk 区的房子有研究吗?靠近大学医院的，最近有个新楼盘。想要买。 June 发表于 2013-7-7 16:42
大师你好， 从你这儿学了不少，非常感谢！ 作为小白，想请教一下租售比到底是怎么算的？
我理解的租售比 ...
其实应该叫售租比才对，但是大家都这么叫的，也就将错就错了。算法就是把你的例子倒过来，用售价除以年冷租。 本帖最后由 jeditech 于 2013-7-7 23:38 编辑
snowball 发表于 2013-7-7 19:40
楼主对 杜塞 bilk 区的房子有研究吗?靠近大学医院的，最近有个新楼盘。想要买。
自住还是出租？不过既然是新楼盘，估计还是自住吧。
Bilk新房的价格今年比去年涨了10%，可见很热。不过就整个杜塞来说，最近都认为房价几乎到顶了，再贵的话，普通买家无法承受，毕竟不是慕尼黑，汉堡法兰。这样的高房价应该会持续一段时间，以后怎样，也受宏观经济局势的影响。 jeditech 发表于 2013-7-7 23:24
自住还是出租？
目前购买还是为了自住，不排除10年后出租的可能。 jeditech 发表于 2013-7-7 23:22
其实应该叫售租比才对，但是大家都这么叫的，也就将错就错了。算法就是把你的例子倒过来，用售价除以年冷 ...
谢谢！
我也来问一下， 杜赛Pempelfort的房子升值空间怎么样？ 二手房， 前期自住，后期出租 snowball 发表于 2013-7-7 23:34
目前购买还是为了自住，不排除10年后出租的可能。
Bilk在杜塞来说，应该不属于潜力大的城区，房价上涨主要是因为杜塞全局的带动。买新房价格比较高，慎重考虑吧。 jeditech 发表于 2013-7-7 23:48
Bilk在杜塞来说，应该不属于潜力大的城区，房价上涨主要是因为杜塞全局的带动。买新房价格比较高，慎重考 ...
好的。谢谢您的分析 June 发表于 2013-7-7 23:45
谢谢！
我也来问一下， 杜赛Pempelfort的房子升值空间怎么样？ 二手房， 前期自住，后期出租
Pekpelfort 离市中心近，交通，生活都便利，个人觉得唯一缺点是环境比较嘈杂。如果是小型公寓，面积不超过70左右，以单身或两口之家为出租对象，今后还是很有潜力的。 jeditech 发表于 2013-7-7 23:56
Pekpelfort 离市中心近，交通，生活都便利，个人觉得唯一缺点是环境比较嘈杂。如果是小型公寓，面积不超 ...
了解了， 非常感谢！！
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